高成本、低销量，面对电商与综合商场双面夹击沿街“旺铺”门庭渐冷落

点击查看原图点击查看原图点击查看原图■本报记者万德龙

细心的市民或许发现，近几年，济宁城区大量商铺一再易主，一些新建商铺虽在销售时一抢而空，而待出租时却也鲜有问津。曾经处于消费市场垄断地位的实体商业，可以说是遭遇了前所未有的打击，一波波店铺来的时候“气势汹汹”，走的时候却“灰头土脸”。最近几天，就在淘宝、京东等电商巨头火热宣传“双11网购狂欢节”的同时，线下实体店却感受到丝丝寒意。究竟在实体商业急转而下的背后隐藏着什么秘密，有人说是消费意识的转变，还有人说是扶摇直上的房租惹得祸，而在记者看来，这并非一日而蹴。

房租+人工：“一年盈利低于一百万就赔钱”！

在中国传统意识里，买房置业是资产累积的首选之举，而购买商铺则是资本最大化的“归宿”。但在市场经济发展到当今阶段，那些实体商铺的经营者，真的赚钱么？在红星东路某大型小区的沿街商铺里，有两处正在转租的店铺，记者咨询其中一处后着实被房租吓了一跳：265平米，租金为4.7元/平米/天，这意味着这间二层商铺的年租金为45.4万元，这还不算物业管理费。现实还不仅如此，据原商家介绍，除了天文数字的商铺租金之外，人员工资、税费、装修成本、水电卫生费、库存占压资金……都是不小的开支。“像我这样规模的店铺，正常雇佣人数为10人左右，按照每人月工资2500元计算，一年下来就是30万元。”经营仅一年半的李老板介绍说，“当初装修、设备等花费120万元，如果按照十年回本计算，每年折合花销12万元。”就这样，仅仅以上三项费用，这间商铺的年成本就达到92万元，再加上金额不等的货品积压资金以及税费，这意味着李老板的生意若年盈利低于100万元就赔本。什么生意，一年能达到这个级别？引人深思！

另据记者了解，太白中路繁华地段的商铺租金，如今已达到6.5元/平米/天，而突破7元的也不罕见，这意味着一间200平米的商铺，年租金在50万元左右。与此同时，一些城市综合体的沿街商铺租金也在5元/平米/天左右。

旺铺不旺：商铺沦为试衣间、体验店、维修点

曾经，我们买菜去菜市场，买衣服去服装店，买家电则去商场……但如今，在家动动手指我们就可以获得这些东西，这就是网络购物的制胜法宝。有些市民会担忧，万一在网上买的衣服号码不合适怎么办，而网上买的手机坏了又去哪里修？因此，逐渐有人发现了这样的诀窍：去实体店试好了衣服再到网上买，而买家电的同时则要看看京东上的报价如何，至于商品售后问题更无需担忧，各品牌自建的售后服务体系已经相当健全。如此一来，咱们的商铺就着实沦为了试衣间、体验店、维修点。

昨日上午，济宁城区下起了小雨，记者走访了太白中路上的几家大型店铺，发现除了服务员以外便难觅人影，而商场里的人也不多，很多专柜里仅有一名导购员，着实凄凉。“我经营服装生意已有12年的经验，生意从来没有今年那么惨过！举个简单的例子，五年前，我的专卖店里要雇佣12名以上的服务员，因为忙得根本转不过来，还要两班倒；如今，我只雇了5名服务员，全天上班，因为顾客少得很。”李老板介绍说。

理性投资：商铺投资回报率真的高么？

在普通商品住宅销售逐步萎缩的当下，很多商业地产项目一经推出便被哄抢一空，着实感叹“有钱人真多”。但当这些投资客冷却下来之后，计算一下投资回报率，原来现实并没有想象中那么美好。记者采访了从事洗化行业的戴经理，他给记者算了一笔账，如今济宁城区商铺价格多在每平米3至5万元之间，若取中以4万元计算，一套150平米的商铺就需要600万元，按揭贷款的话总房款则更高；像这样的商铺，日租金在4至6元之间，我们同样取中以5元计算，一年下来的租金不到28万元；粗略计算下，这间商铺的投资回报周期在21.4年左右，若是贷款购入，回报周期超过30年也不稀奇。“乍一看28万元是不少钱，但对于600万元的投资来说，这并不算高。如今，银行理财产品到年末的时候都能达到6.5%左右的水平，这意味600万一年的收益就能达到39万元。不仅如此，若按照担保公司给出的18%的年收益计算，一年下来则至少100万！”戴经理介绍说。这样一算，按照风险较少的银行理财计算，这间150平米的商铺，若用600万元现金理财的话，一年可以多赚11万元。所以，如今什么东西最赚钱？非现金莫属！

线下消费：综合商场撑起半边天，现金消费趋向餐饮娱乐

相对于线上消费的如火如荼，实体商业领域则是寒风袭袭，这其中，沿街商铺又要面对越发成熟的综合商场的竞争。如今，当我们走进专卖店购买服装的时候，动辄数百元多者上千元的服装着实吓坏了消费者，仔细观察后不难发现，沿街专卖店的购买者多为现金（刷卡）消费，而综合商场里（超市除外）则多为购物卡消费。在面对“成千上万”的商品时，持有购物卡的市民显然更显从容。

如此一来，我们就会发现这个问题：作为线下消费的主力军，中老年人的购物习惯更趋理性，他们多会选择那些性价比较高的商品，而高档商品则多属于那些持卡消费的人群（土豪除外）。不得不面对另外一个问题，吃饭总不能跑到网络里，这就催生了餐饮娱乐业对实体大众消费的贡献。所以当一家家服装专卖店垂死挣扎的同时，那些大众餐饮店却在悄然占据黄金商铺地段。

网购冲击：都是电商惹得祸，实体商业趋近饱和？

记者在采访中发现，几乎所有的实体经营者都将矛头指向了电商，认为是网购购物冲击了普通消费者的购物习惯。因此，很多实体店也纷纷推出诸如“双11”的促销手段，为的就是吸引消费者的目光。其实，那些经营不善的商铺也要从自身找寻原因。举个例子，红星东路与陵园路交汇处有一家商铺，原本经营牛排咖啡，因客源稀少很快便关门大吉；后来，这里换成了一家中式快餐店，生意爆棚。由此不难看出，如何寻找到合适的市场定位，对于实体经营者来说至关重要，盲目“高大上”尚不如“接地气”来的实惠。

当然，我们必须还要正视实体商业是否趋近饱和这个疑问。如今，各类城市综合体纷纷落户济南市，拥挤在单一的城市干道上，与此同时，品牌的重复性日益严重。说简单点，当我们逛到每个商场的时候，都会看到阿迪达斯、耐克、杰克琼斯、only等等；而从太白路上经过，我们又会看到无数个361度、李宁、手机大卖场……虽说市民选择性增多，但价格几近统一的现实，仍会驱使我们去更加实惠的电商。

寻找出路：告别华而不实，主打亲民路线

面对更加理性的消费者，面对全社会厉行勤俭节约的风尚，面对日趋严重的行业竞争，实体经营者必须探索出这样的出路：如何贴近消费者，如何增强自身竞争实力，如何面对有增无减的开支，是低价多销还是高价无市，找准自己的定位才是关键。毕竟，网络购物会继续大势，而济宁城区的商业地产还将越来越多，竞争中获得生存的残酷考验，必须通过适时的变化获得。“淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网。”这是地产大鳄王石的忠告。可以说，中国市场并不缺内需，只缺乏刺激内需的手段。对于城市中心成熟的商圈来说，商业地产的租金还在逐年增长，早点转型能够占领发展高地，简单的数量扩张只会促使泡沫破灭。商业地产的救赎需要主动起步，从零售业态向体验式商业转型迫在眉睫。

市民从一家正在转租的服装店经过

曾经一房难求的太白路商铺，有些也难以出租

很多实体店铺生意还不如地摊

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