房产交易期待消除信息迷雾

□本报记者杨学莹韩伟杰

“这几年房产价值增加很快,房产成为家庭最重要的资产、最大的物件,老百姓买房得事先做多少功课啊,瞻前顾后、左比右看。主管部门要理解百姓买房的不易,切切实实做好交易管理。”10月15日,全国房地产交易市场管理座谈会暨济南创新服务安居惠民工作现场会在济南召开,住房和城乡建设部副部长齐骥对相关管理部门提出要求。针对信息公开、交易资金监管、合同管理、中介行业管理等多个社会关心的问题,与会者交流了经验。

很多楼盘连明码标价都做不到

日前,记者在省内某市探访了十几处楼盘,只有一个楼盘公示着价格表,还是几个月以前的,销售方对销售进度更是讳莫如深。而宣传彩页和沙盘则“不作为合同依据”,就连规划局批复的图纸也常被随意改动。

北京市住房城乡建设委副主任李荣庆介绍,北京加强商品住房预售方案管理,开发企业在申请预售时,必须上报预售项目物业区域情况、属于业主共有的共用部位和设施、项目建设进度安排、预售计划、开盘方案、预售价格、自留房情况、预售资金监管方案、质量问题投诉渠道以及质量责任承担主体、方式等内容。

“不但在网上公开,还要求预售方案在售楼场所显著位置公示,确保购房者对项目及房屋具体信息的知情权。这样一方面能防范无证售房、捂盘惜售、炒楼花等违规行为,还能有效减少因项目配套设施变更、延期交房、房屋质量等产生的纠纷。”李荣庆说。

记者采访获悉,武汉市除了进行预售方案管理,还将商品房预售网上申报系统和合同备案系统进行关联,将“申报价”和“实销价”进行跟踪比对。对不执行明码标价规定、销售价格异常的楼盘,责令其限期整改,整改期间将暂停网签并处罚。直到竣工备案,都实行网上公示,供消费者查询、监督。

交易资金监管尚待“砸实”

今年9月,席卷西安、包头等全国50多个城市的“兴麟系”房产中介案件为二手房交易安全敲响了警钟。兴麟公司以“中介费可以商量”为诱饵,诱使购房者将首付款或房款打入其账户,然后多店突然同时关门,2亿元房款不知所踪。

齐骥认为,房地产交易管理有重要性、复杂性,但更重要的是紧迫性:“我们的管理欠账还比较多,如交易资金监管制度,我们多个文件明确提出,各地要加快建立交易资金监管制度,但这些年来,在一些城市落实得并不好。预售资金不监管,容易出现烂尾楼；二手房资金不监管,容易出现中介挪用。轻者导致群众利益受损,重者会引起社会波动。”

“有些开发企业抱怨,本来现在融资就难,预售资金监管起来不能及时用到项目上,企业还得用其他方式融资,提高了财务成本。”齐骥说:“我说现在的主要矛盾是交易安全。除非取消预售制度,否则资金监管制度就要坚持。”

比起商品房,二手房交易资金监管更薄弱。天津市国土资源和房屋管理局副局长王莙介绍,对二手房,天津市2005年试行买卖双方自愿前提下的“代收代付”准监管服务模式,但后来该市出现个别中介占压、挪用群众购房款事件,于是天津2007年出台条例,将“私有房屋交易资金监管”上升为法定要求,目前已有90%以上的房屋纳入监管,纳入监管的交易,没有一宗因资金闹纠纷。

商品房合同新示范文本要积极推广

签合同是房屋买卖中最重要的一环,而房产合同又是“霸王条款”高发区,如何在这一环节更好地保护群众权益?

“今年4月,住建部和工商总局修订了《商品房买卖合同示范文本》,这是吸取了以往的教训、吸取了许多城市的经验得来的,各省市要积极推行。”齐骥说。

据了解,与2000年的合同示范文本相比,新合同文本更加注重买受人权益的保障,如增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节,明确了出卖人的保修责任和最低保修期限,细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利；明确了出卖人将合同签订后发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买受人的义务。

新合同文本还引入惩罚性赔偿金内容,明确由出卖人对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺,并明确,出现这些情形出卖人要退还全部房款及利息,并支付房价款一倍或买受人全部损失的赔偿金。

“存量房交易管理方面,各地也要研究制定买卖合同文本。”齐骥说。据了解,山东省不少城市的二手房买卖合同目前还是中介主导,五花八门,没有示范文本。济南市的存量房买卖合同示范文本已经拟定,已向市民征求意见完毕,不久即将投用。

不动产统一登记带来监管新问题

前不久,《不动产统一登记条例》已经征求完意见,出台在即。“随着《条例》出台,机构整合也要加快。这就给我们带来一个问题:权属管理和房屋登记原来都在一个系统,对有效真实合同的确认比较容易,但分开以后,我们要把工作中心放到去办证登记大厅领取房产证之前的‘合同的有效性\’上来。”齐骥说。

他说,国家规定,住房和城乡管理部门负责商品房的权属管理,确认这个权属的真实性后,才能进入到办证的环节。换句话说,如果没有权属管理部门核准是真实合同,这个合同在登记部门不予登记。否则,就会产生“假房产证”。

“我让房地产市场监管司把百姓买房从预售到办证登记整个过程的流程图画出来,无论在哪个环节划一条线,住房管理部门都要尽到最后的责任,把住登记之前最后一道关口。”他说。

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