房产投资放缓销售稳中有升

点击查看原图点击查看原图点击查看原图上半年济南市商品房销售面积达311.3万平米，增幅较去年同期回落76.9个百分点

■本报记者刘敦亚宋娜通讯员段英杰吴鲁宁

上半年，受国家宏观调控及多重政策因素影响，全市房地产开发步伐明显放缓，房地产业主要指标全面回落。

其中，商品房销售面积增幅和商品房销售额增幅两项指标，较去年同期均大幅回落，但近几个月趋于稳定，并呈现稳中有升的态势。

新开工面积

年内首次呈现负增长

上半年，全市新开工面积462.4万平方米，同比下降7.5%，年内首次呈现负增长，其中住宅新开工面积同比下降18.0%，下降更为明显。

专家点评：新开工面积作为房地产市场的先行指标，新开工面积下降，房地产市场供应量将会减少。虽然这对于济南市房地产市场整体去库存化是有益的，但增量市场的减小势必会影响今后一个时期市场的供求平衡，引起市场波动。

待售面积

增速远高于同期商品房销售面积

6月末，济南市待售面积同比增长83.3%，远远高于同期商品房销售面积增速。

专家点评：这其中虽然有销售下滑的影响，但主要还是去年高峰期开工的大批项目集中投放市场造成的。商品房待售面积的快速增加，使得开发商的资金难以迅速回笼，增加了成本与风险，在一定程度上打击开发商的投资信心。同时，待售面积的堆积也就意味着购房者有更多的选择，加重了购房者对房价下降的预期和持币待沽的心态，从而使得市场更加不景气。

房地产投资

开发商热情降温

投资增速放缓

上半年，全市房地产开发投资增速分别较1-5月和1-4月增速回落了15.8个和9.1个百分点。

专家点评:作为拉动全市投资增长三大主力（工业、房地产业、基础设施）之一的房地产开发投资增速的下滑，势必影响全市整体投资增速。在当前国家短时间内不会出台大规模投资刺激计划、工业煤炭行业价格继续下滑的形势下，保持房地产开发投资平稳增长尤为重要。

未来走势如何？

市统计局

整体低迷态势短时间内难改变

从济南市上半年房地产市场看，房地产市场降温明显，开发商拿地热情降温，拉长开发周期，部分开发商采取了一定的促销方式。同时，面对开发商促销活动，购房者对楼市形势预期趋降，对房价下跌预期增强。再加上国家加快开展不动产统计登记以及开征房地产税等信息均对购房者产生了一定影响。

预测济南市房地产市场在大环境影响下以及一段时期内去库存化需要，整体低迷态势难以在短时间内改变。但万达、鹿港、恒大、绿地等一批明星项目的热销，也揭示出济宁房地产行业已经进入优胜劣汰的残酷竞争时期，好项目仍然不愁卖，失去竞争力的开发企业也难免要被市场淘汰。

经济学教授

城镇化带动房地产发展

城镇化的快速发展直接带动房地产业发展，如果说引导企业开发好项目是做活房地产业的突破口的话，那么以新区为点以社区为面的城镇化建设，将是济南市房地产业发展的基础。

因此，加强高新区科技新城、太白湖新区和任城新区配套设施的建设力度，着力增强新区辐射带动能力，并加快与市中心老城区融合进度，以及老城区棚户区改造力度，将带动全市房地产业快速发展。

房产专家

常住人口与户籍人口之比

将决定未来房价

2014年的房地产市场可谓风云变幻，看空房价和看涨房价的理由似乎都有一箩筐。那么，有没有一个简单的办法可以测算房价走势？国家信息中心首席经济学家范剑平日前在广州出席ACCA华南区年会时给大家支了一招，他表示，如果一个城市的常住人口除以户籍人口的比值大于1,而且持续上升的，说明这个城市未来的房价会涨。

根据上述公式，济宁记者查询济宁的常住人口、户籍人口，以及房价走势对比计算发现，随着近几年其比值的不断上升，济宁的房价也呈现大幅大涨的态势。值得一提的是，随着济南市各大商业综合体的陆续开业及惠普等相关产业落地，济南市将吸引大批就业者，届时上述比值也进一步增大。

“数”说房地产

151.3亿元

房地产开发投资步伐放缓

上半年全市房地产企业开发投资151.3亿元

全市住宅投资102.1亿元，增长21.7%办公楼投资9.0亿元，增长81.1%商业营业用房投资31.5亿元，增长68.4%其他房屋投资8.6亿元，下降5.5%

增长29.3%

较去年同期回落0.9个百分点

商业营业用房投资

其他投资

商业投资

住宅投资

3003.3万㎡

住宅施工面积增速明显回落

上半年全市房屋施工面积3003.3万平方米

增长17.1%

较去年同期回落8.6个百分点

■住宅施工面积2202.4万平方米，增长9.3%,较去年同期回落12.0个百分点■办公楼施工面积110.6万平方米，增长75.3%■商业营业用房施工面积479.7万平方米，增长53.5%■其他房屋施工面积210.5万平方米，增长20.8%

311.3万㎡

商品房销售面积较去年同期，大幅回落

全市商品房销售面积达311.3万平米，增长21.2%

增幅较去年同期大幅回落76.9个百分点最近三个月趋于稳定

■住宅销售面积278.5万平米，增长20.3%■办公楼销售面积3.0万平方米，下降31.8%■商业营业用房销售面积29.1万平方米，增长65.3%■其他房屋销售面积0.6万平方米，下降81.8%

■住宅商品房销售额105.8亿元，同比增长27.8%■办公楼销售额1.7亿元，下降46.9%■商业营业用房销售额14.7亿元，下降5.8%■其他房屋销售额0.2亿元，下降84.6%

其他

办公楼

商业

住宅

办公楼

商业

住宅

181.3亿元

房地产开发企业项目到位资金趋紧

今年上半年全市房地产开发企业项目到位资金181.3亿元

增长28.1%增速同比回落2.7个百分点

从到位资金构成看：

■国内贷款为15.8亿元，下降29.9%；■自筹资金为76.8亿元，增长47.9%；■以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金为88.7亿元，增长32.4%。

（制图宋娜张亚伟）

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