楼市“松绑”小结成交暴涨或昙花一现

点击查看原图点击查看原图在限购松绑的队伍逐渐壮大之际，一些城市已交出了放开限购后的第一份月度成绩单。

整体来看，放开限购的城市楼市在7月出现了一丝回暖迹象。济南、杭州、呼和浩特等库存严重或上半年楼市萎靡的城市均出现了“小阳春”，但在厦门、南昌等房价较为坚挺、库存较为合理的城市，限购松绑的效果并不十分显著。

关于放松限购对楼市的影响，目前业内较多的一种观点是，放松限购只能在短期内给压力较大的城市予以缓解，带来“昙花一现”的高峰式成交。但从中长期来看，楼市调整还在继续。

8月4日楼市“松绑”一览

1.太原正式取消住房限购

2.绍兴市宣布“放松”限购政策

济南、杭州现“小阳春”

在已经放开限购的城市中，济南的效果最为显著。

据搜房网数据统计，今年7月，济南新建商品房成交12400套，相较于6月的6459套环比暴涨92%。这个成交量相当于今年上半年月均成交量6689套的将近两倍。

从成交走势来看，济南7月楼市呈现中间高两端低的趋势。7月1至3周成交量不断上升，第3周达到顶峰，到第4周、第5周持续走低。

不难看出，济南楼市之所以呈现这样的走势，主要缘于“取消限购”这剂猛药。

济南是从7月10日起全面放开限购政策。据统计，限购取消后仅两天时间（10日、11日），济南新房网签量就达到1151套，而6月份前10天的网签总量才1040套。

据记者了解，济南在限购后的成交量暴涨有两方面的原因，一是先前观望的刚需购房者担忧房价上涨，及时出手购房；二是由限购以前成交房源的“突击补签”带动的，即部分被限群体先买了房，趁限购取消补办手续。相关数据显示，在新增的网签数中有四成是补办手续。

而杭州虽然只是在7月29日才放开限购，但效果也十分惊人。

据搜房网数据监控中心统计，杭州楼市（含萧山、余杭）7月一共成交6074套，环比上涨了22.98%。

就在限购松绑后三天（7月29日至7月31日），杭州楼市成交共有981套，日均成交327套，比松绑前日均涨了79.67%。而在限购松绑前，即7月1日~28日，杭州市一共成交5086套，日均成交182套，相比较来说走势平稳。

类似的情况也出现在温州，温州私下松绑一周后的市场统计数据显示，温州全市共成交商品房875套，成交面积12.3万平方米，环比7月第二周的542套、6.26万平方米，分别上升了60%和96%。

在库存积压严重的呼和浩特，楼市也得到了一丝缓解。据搜房网统计数据，7月呼和浩特楼市共成交1597套，环比上涨21.5%，也创了年内成交量新高。

厦门、南昌成效甚微

不过，限购松绑的效果并不具有统一性，还得看不同城市的楼市结构。像厦门这种楼市较为坚挺的准一线城市，限购松绑的效果甚微。

厦门从7月1日开始暗中放开限购，岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限买1套住宅，但也无须再交社保证明。此外260平方米以上住宅的限购也有所放松。

据搜房网统计数据，今年7月，厦门商品住宅成交套数、成交面积呈微涨状态。商品住宅成交1711套，环比上涨0.82%；住宅总签约面积约为226393.4平方米，环比上涨6.09%。

事实上，厦门尽管经济总量只位列全国第53位，但房价早已超过广州，今年以来厦门的房价更是领涨全国。其库存也处于合理水平，截至8月2日，厦门可售住宅套数为22307套，去化周期只有9个月。

因而有业内人士认为，厦门并不具备放开限购条件，即便放开，效果也不会很明显。

同样的情况出现在南昌。南昌自7月14日悄然放松限购，虽然整个7月的楼市成交环比有所上涨，但上涨的动力并不是来源于放开限购。

据南昌市房地产信息网数据，7月南昌新建商品房成交3803套，环比上涨16.4%，成交面积达40.8万平方米，环比增长11.66.%；较去年7月成交的3653套，同比微涨4.1%。

但从放开限购后两周的数据来看，成交量却呈现出环比下滑的态势。数据显示，放开限购首周(7月14日至7月20日)南昌新房成交852套，环比下跌10.5%；放开限购后第二周(7月21日至7月27日)新房成交771套，环比下降9.5%。中国指数研究院的研究报告指出，单纯放松限购不能从根本上扭转库存高企、供需不平衡的局面。限购是应对房地产市场整体低迷的一针“强心剂”，能够在短期内刺激需求集中爆发，但由于市场预期看弱，信贷偏紧等原因影响，持续性需求动力不足，难以扭转当前市场的整体低迷态势。

不过，中国指数研究院还是认为，限购放松有利于稳定市场预期，将促进市场回稳，健康发展。在市场预期逐步稳定的前提下，加强金融支持，同时企业抓住市场需求通过灵活的促销措施促进成交，有望带动市场回升。

对于各地对限购政策的调整，中国指数研究院表示：“在热点城市仍然面临较大房价上涨压力的前提下，多数一二线城市难以从限购方面取得突破，而将继续从公积金、信贷等方面支持自住需求；对于其他限购城市来说，政策调整空间将有所扩大，针对限购进行全面调整也不无可能。”（综合）

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经

观

察

美国楼市非“淘金”之所

中国投资者赴美投资房地产日渐增多，中国人在美国楼市大赚特赚的报道又让更多人动了心思。不过，记者采访时了解到，如果出于资产保值增值和投资多元化，美国房地产或许是不错选择，但其投机空间其实并不大，且蕴含着不小风险。如果抱着“淘金”、“大捞一笔”的念头进入美国楼市，最后弄不好鸡飞蛋打。

弄清收益率并不简单

“我们这有很多中国客户，来了就要问收益率。我对他们说，还是建议去别的地方找，因为曼哈顿楼市的收益率很低，一般就是2%到3%，好一点3%至6%，最多不会超过6%，”纽约乐为房地产公司金融分析和亚洲市场总监、房地产经纪人王瀚告诉记者。

值得注意的是，上述收益率是基于租金产生的现金流计算出来的。如果纯粹投机倒卖，最后收益率能有多少是个大大的问号。“作为个人投资者，在美国买一套房，出租两三年，然后再卖掉，最后的收益完全要看市场走向，”王瀚说。

针对近期一个中国人在北京卖一套房在美国休斯敦买六套房的报道，美国毕达哥拉斯投资管理公司董事总经理米切尔·董告诉记者，如果房子不卖的话，在休斯敦实现8%的收益率是可能的。“但在纽约不太可能实现8%。纽约收益率大概是3%，波士顿大概5%。”

他同时强调，上述收益率是在房子不卖的前提下，如果把房子抛售掉，谁也无法保证收益率，可能挣一些钱，但也可能亏得很厉害。“要想倒房挣钱，你必须非常聪明，且要有个好的本地投资顾问。”“投资美国房地产的收益率能达到多少？这个很难讲，”万科（美国）控股公司董事及法律顾问徐维嘉说，要看个人情况、税务安排，无法笼统的分析和下结论。

实际成本不能忽视

美国的房地产市场环境与中国有显著不同。中国投资者在投资美国楼市之前，需要对美国相关的税收、物业管理等法规有个清楚的认识。业内人士提醒，这些税费成本不是个小数目，特别是对于国外投资者来讲。

徐维嘉说，投资美国楼市，人是不是在美国很重要。“对于外国人，钱要从美国出境，一下子要抽掉30%的税，成本很大”。

而王瀚介绍说，如果中国投资者拿现金来美国买房，交易费用很高，包括律师费、手续费等要在5%左右。如果一买一卖，就是10%。其次，物业费很高，特别是具有独立产权的公寓。一些房子物业费一个月高达2000多美元，甚至更高，并且物业费没法抵税。此外，还有房产税、资本收益税等。“用房租抵掉物业费没问题。但如果有贷款，就比较难了。买得不好，很可能亏。我会和国内客户开玩笑说，想在曼哈顿挣6%的收益率还不如在国内开个淘宝，余额宝都差不多能达到6%，”王瀚说。

关键是投资目标和时机

北美华人科技工商联合会近日在纽约举行一场“视野与创新”年会房地产主题论坛。参会的不少业内人士说，美国房地产正在复苏，但应关注美国房地产市场存在的风险，要对本地市场有充分的调研和了解，不能盲目投资。

徐维嘉认为，现在美国楼市总体不错，特别是纽约、旧金山等一些较大的城市，但同时也要看到地价上涨的风险。“美国房地产价格变动其实很大，这是（投资时）最大的风险，投资收益如何要看能不能把握好时机，作为投资者一定要承担市场风险。”

米切尔·董说，如果中国的投资者想使投资组合更为多元化，来美国投资房地产或许是个不错的选择，但其中的风险因素必须充分考虑。

中国复星地产控股公司战略投资总监梁雅娜告诉记者，现在中国投资者应不应该来美国买房要看具体情况。首先，对于小投资者来说，要看对本地市场是不是足够的熟悉。其次，要看投资目标。“如果是想追求两三年翻一番、然后再转手，是不太可能的。在美国没有那么快的增值预期。但投资美国楼市的现金收益不错，如果长期持有，每年拿5%到8%的现金收益还是不错的。在中国，房屋租金和买价比可能只有2%至3%”。（新华）

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