济南、厦门解禁限购楼市仍难回暖

事件回顾：

记者了解到，7月10日起，济南新房与二手房限购政策全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制，这意味着持有该市户籍人不再受“限二禁三”的影响，可以买三套以上住房。同时，外地人也不用提供一年以上纳税或社保证明，可以直接购买，并且购买的套数也不再有限制。与此同时，厦门限购令也在暗中解禁，厦门岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明。此外，岛内，外地户口限买1套住宅，但也无须再交社保证明，260平米以上住宅的限购也有所放松。

事件评述：

面对今年房地产市场整体不景气，众多二三线城市出现量价齐跌的现象，与之相伴的则是供应量增加、销售周期较长的局面。而目前楼市表现相对较好的济南、厦门也按耐不住，不得不出手“未雨绸缪”地提振市场信心，开启第二轮“救市”的序幕。笔者认为，济南、厦门作为东部经济发达城市，外来人口支撑较大，此轮限购松绑，全面放开外来人口购房需求。短期来看，对提振本地房地产信心有一定作用；但长期来看，无法对市场有实质推动。

一方面，济南、厦门放开限购是应时之举，意在提振市场信心。济南、厦门此次放开限购也是形势所迫，特别是厦门市，根据CRIC研究数据，虽然厦门6月新建住宅平均价格环比上涨1.64%，居全国第三，同比涨幅12.65%，居全国第一，保持连续25个月上涨，但成交量同比却下跌了46.67%。同时，土地市场更是黯淡，整个上半年出让土地13块，才完成全年土地出让计划的12%。为提振市场信心，放开限购，尤其是放开外来人口购房限制提升本地购房信心成为应有之意。济南、厦门是主要的旅游及移民城市，两者都有相当比例的住宅是由外来居民购买的，此次放开外地人购买条件，对刺激两城市外来居民购房及提振本地房地产市场信心短期效应明显。市场普遍预计，如果政策实施到位，将有利促进本地房地产市场量价适当回升。

另一方面，引领新一轮楼市解禁潮的同时，很难对市场有实质推动。此次两城市的放开限购举措，是政府的行政刺激行为，无非是前一轮楼市松绑潮的延续，只不过触及底线更深一层，如果国家层面对此默许，许多城市必会争相效仿，必将引领新一轮楼市解禁潮的来临。但我们认为个别的行政措施刺激对市场面的长期走势难有实质推动，主要基于以下考虑：宏观层面来说，当前中国进入新一轮经济深入调整期，由投资拉动向内需拉动转变，作为本轮经济调整重要一环的房地产市场受此影响也必然进入一个大的调整期，再加上房地产市场面临的供大于求，银行住房信贷收紧，未来一段时期内整体市场形势很难改变；中观层面来说，各二三线城市本身限购政策对地产抑制效果甚微，通过解禁很难释放足够的需求；微观层面来说，目前居民大多持观望态度，买涨不买跌，在此轮楼市调整探底前很难刺激其购买信心。

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