5月70个大中城市房价环比半数下降　济宁上涨0.1%逆势小涨难掩高库存压力

点击查看原图■本报记者万德龙

昨日，一条来自国家统计局公布的消息，被全国媒体“狂轰乱炸”似的报道转载，这就是新出炉的“5月份70个大中城市住宅销售价格变动”情况。该数据指出，与4月相比，70个大中城市中，房价环比下降的城市多达35个（占据一半份额），持平的有20个，上涨的仅有15个。对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读：部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。不过，在这份数据中，咱们济宁5月份的房价却环比“逆势”小涨了0.1%，但在高库存压力面前，济宁各楼盘的日子也不好过。

房价“涨不动了”，开发商无奈“按兵不动”

在昨日国家统计局公布的数据显示，2014年5月份70个大中城市中，新建商品房价格下降城市数量扩大至35个，较4月份新增29个城市房价环比下跌，其中还囊括上海、广州、深圳这3座一线城市。且不论这些城市的涨跌幅如何，仅是35城房价下跌这一数字，就足以“吓坏”且“惊动”全国楼市。而事实证明，5月份环比价格变动中，最高涨幅0.3%与最低下降1.4%的数字，也说明房价上涨动力已赶不上下跌势头。

再来把注意力放到咱们济宁，数据显示，5月份，济宁新建商品住宅价格环比上涨0.1%，较去年同月则同比上涨5.9%。也许有人会认为济宁房价出现了逆势上扬，似乎说明济宁楼市的抗跌性较强。事实并非如此，在稍早的3月与4月份的数据中，济宁房价已经连续两个月出现了滞涨的局面（即环比涨幅为0），此番5月份微涨0.1%并不足以说明局势的变化。而另一组同比数据则表现更加直接，6%、8.4%、7%、6.2%，这是今年1至4月济南市新建商品住宅单月同比增长的数据，由此可见，5月份同比5.9%的上涨幅度，延续了涨幅收窄的态势。

看过这么多枯燥的数据，不妨了解下记者的实地调查。时间进入6月份，记者跟踪了济宁城区数个即将开盘项目的动向，这其中有一些，选择了推迟开盘时间，包括红星9号院等。至于原因，市场普遍预计为消费者购买欲望不足，导致开发商无奈继续按兵不动、积攒人气。

二手房尾随新房价格下行调整

在昨日公布的数据中，从房价涨幅来看，新建住宅的涨幅收窄已蔓延至二手房房价。70个大中城市中，价格下降的城市同为35个；而环比价格变动中，最高涨幅为0.5%，最低下降0.9%；此外，同比最高涨幅为11.3%（较4月份缩窄2.3个百分点），最低则为惊人的下降8.7%（温州）。在房地产交易领域，一般来说，二手房业主对价格的抵抗力比开发商要强，也就是说对房价涨跌的反应有“滞后性”，因此二手房降价往往是在新房降价之后才开始调整。而在记者之前的报道中，数次提及当前二手房市场的成交低迷，所以二手房价格下降幅度加大可谓情理之中。

再让我们关注下国家统计局给出的济宁二手房价格数据。5月份，济宁二手住宅价格环比涨幅为0，较去年同月则同比上涨仅为1.4%，比4月份同比涨幅1.8%还要低。近年来，随着济宁城区太白湖区、济北新区、高新区以及大运河沿岸的密集开发，涌现出大规模的低价房源（均价多在每平米4000至6000元左右），这比中心城区动辄7000至10000元的二手房单价优惠不少，再加上大范围的旧房改造工程，有着住房需求的市民，索性放弃了二手房，转而购买户型合理且价格低廉的新房。

高库存压力急坏了谁？

记者从济宁市房产交易监理处获知，截止到昨日18时，济宁城区房屋入网总套数为34651套，入网总面积4107540.63平米，其中住宅可售套数21955套，住宅可售面积2846222.21平米。若按照4月份城区商品房成交3176套来计算，库存去化周期约为11个月，也许这与其他城市动辄15个月以上相比，减少了不少，但考虑到济宁非主城区的房地产开发过热，以及下半年密集面世的房源等因素，11个月的库存去化周期还是有些偏高。

面对此轮席卷全国的房地产不景气现象，尽管部分房企采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但5月份整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道。面对全国性银行信贷紧缩的愈演越烈，大型房企大幅降价尚未大范围拉开，小打小闹的降价不足以激发购房者兴趣。因此，面对高库存压力、房价下行、银行信贷紧缩，房地产开发企业最行之有效的做法，想必还是降价回笼资金。

面对城区尚待开发的大面积区域，济宁未来房价将何去何从？

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