中心城区高价房源“高处不胜寒”，城郊房源也不便宜“新房”冲进二手房市场

点击查看原图听听房产中介“掏心底大实话”，猜猜未来二手房啥走势

■本报记者万德龙

在以往的报道中，无论是对济宁每月房价走势，还是城区商品房成交量的叙述中，记者总会顺带提及当下济宁二手房市场的“冷淡”，这主要表现在房主对房价的高期待以及市民购房多样化选择。而在“僵持”局面与日俱增的成交心理战中，二手房正面临“有价无市”以及“涨上去就下不来”的怪圈。今天，本报重点关注下二手房市场的新变化，并通过房产中介的“掏心底大实话”，来审视未来二手房走势。

未办理房产证、尚可改合同的“新房”猛增

读者看过本文标题后，不禁要问，新房与二手房明明是两个概念，甚至是对立的含义，这两者怎会交织在一起讨论？这正是当下济宁二手房市场中的新变化。近些年来，济南市房地产开发步伐之快毋庸置疑，其中有大量单位福利房、团购房以及回迁安置房，这些房源的房主往往不止持有一套住宅，当他们没有改善住房需求的时候，就会考虑将新添住宅转手出售，尤其是在房地产市场如此不明朗的当下。在昨日的调查中，记者就发现如今的济宁二手房市场中充斥着大量的这样的“新房”或者“准新房”，他们往往打着改合同的旗号，售价较周边在售房源有着不同程度的优惠。

据记者调查，这类房源主要分为三类：单位福利房，例如警韵佳苑、南池原中区公务员小区、如意嘉园、阳光城市花园三期、金泰花园等；已交房或临近交房的纯商品房，如南池公馆、首府、杨柳国际新城以及北湖新区的众多项目；回迁安置以及棚户区改造项目，涉及项目包括南池片区、凤凰城、薛口家园等。这其中，还不乏大量售卖期房购置“名额”的房主。

以上记者介绍的这些项目都是立即可住的“新房”，当其大批流入二手房交易市场的时候，对那些老旧房源的冲击可见一斑，更关键的是，这些新房的价格并不高。记者走访得知，最近交房的不少单位福利房，当初的购入价仅在每平米3500至4500元之间，如今却能轻松卖到6000乃至7500以上。因此，那些试图赶在房产证落地前卖出去的房主给出的报价并不算离谱。

高价二手房有价无市，普遍由售转租

您所理解的高价房大概在多少区间？3年前，纵观全市，单价超过8000元的项目还屈指可数，如今，不少项目的二手房都已叫价如此，当然还不包括价格不菲的过户费。

昨日，记者在海关路上的一家大型房产中介采访时，发现其登记的房源，每平米超过8000元的小区大有所在，国翠城、红星8号、新世纪花园、阳光城市花园一期、如意嘉园、星河家园、森泰御城、中亿新苑、都市春天、领袖庄园、弘毅家园等小区已经全面迈过8000元大关，而都市豪庭、齐鑫花园、苏州苑、铁塔寺小区、和欣家园、南池公馆等项目尚且游走在7500至8000元之间，偶然会有过8000元的房源。

记者以上列举了大批房源，为的就是给读者最直观的参考。假设，你想购入单价在8000元左右的二手房，在排除工作地点等客观因素之后，以上这些房源你会选择哪个？相信不少有投资头脑的市民会考虑那些房价早已“定型”且稳定增长的小区，而不是那些“水分”过大的房源。

采访中，房产中介向记者透露，那些房产证落户不足5年且单价超过8000元的房源如今最难卖。一方面房屋总价可谓天价，另一方面则是动辄七八万元的过户费用，因此很多房源都是挂了1年多还没出手。但是，不着急用钱的房主显然并不心慌，这主要源于近两年飙涨的房屋租赁价格。如今，主城区月租金在1000元以内的房源的已经十分难找，部分小区的房租更是超过3000元大关。“现在，国翠城一套90平米的住宅月租金至少需要3500元，130平米左右则需要4500元以上，阳光城市花园、红星8号等小区的住宅也差不多。”房产中介小张说。

城郊房源不便宜，都是“冤大头”炒起来的？

采访中，不少市民表现出强烈的质疑———为何凤凰城、长虹小区、鸿顺花园、九九花园等小区的房源价格已经比肩太白小区等一众城区项目？而在老济宁人看来，主城区应是西到济安桥路、东到洸府河、南到车站西路，北到金宇路，而该区域内的房价才能配得上黄金地段的价值。不过，我们现在看到的却是，不少郊区项目的二手房已然卖到了城区内的价格。我们可以发现，5年前，城郊的房价还无缘4000元大关，如今却站到6000元以上。

根据这一现象，记者采访了不少房产中介，他们告诉记者二手房的一个惯例，当一个小区里有一户房源高于常价出售，其他房源便会一夜间应声而涨，人们习惯的叫这位卖家为“冤大头”。周而复始后出现了较为突出的问题，当你的房源涨到这个价位时候，不见得会有人买账。

其实，我们不得不承认优质房源对区域房价的拉动作用。例如，当国翠城落户曾经的针织厂时，很多人不认为它会有多大的影响力，事实证明，如今包括其周边那些房龄超过30年的小区都已要价7000多元，而整个东城区的房价也是西城区、北城区无法比及的。

提醒

买二手房要审视区位、楼品、附加价值

多打听、多体验、多纵向衡量

不少市民在购入二手房后才后悔，认为根本不值那么多钱，而造成这种体验的主要原因则来源于以学校、公园、商超、医院为代表周边配套不尽如人意，以及物业、建筑质量、小区绿化等为代表的内部硬件设施服务又与期待值相差甚远。市民购入二手房肯定有最初的考量，或因孩子的教育，或追求更高的居住体验，亦或是奔着开发商的口碑，这里的一切都离不开事实的印证。

要避免以上的诸多问题，我们要做的其实很简单，多打听、多体验，多纵向衡量。例如，小区物业如何，不妨咨询小区已住居民，内容包括暖气热不热、高层上水通畅与否、物业维修是否及时等；房源是否值那么多钱，不妨打听该小区内类似户型的售价，再参考周边小区的市价情况，再作定夺；学区房，这就需要咨询教育部门亦或者居委会，简单点，就咨询邻居小孩的就学情况。

琵琶山中心街内一处中介门前写满了房源信息

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