社区商铺扎堆渐成“小商圈”

点击查看原图■本报记者孙丹青万德龙

“怎么又多了一家美容院？”最近，家住洸河路仙东小区的赵女士准备去买些感冒药时，发现位于小区南门入口处的某大药房不见了，一楼店铺被分成两小间，分别由某品牌美容院和一家台湾连锁美甲店经营着，而原来与药房一墙之隔的茶叶专卖店也被一家品牌女装店替代。这种情形让赵女士有些纳闷：小区附近已经开了5家美容店，而且这几家美容、美体店的直线距离不超过10米，一个住户百余家的老小区能有怎样的消费能力，才能吸引经营同一项目的店铺陆续扎堆入驻？市区其他小区的周边商业形态是不是也如此分布？在商家普遍认同的社区店抱团发展的情形下，各家又在发挥何种优势，来掘出第一桶金呢？

带着这些疑问，昨日，记者采访了包括仙东、琵琶山、兴唐国翠城等在内的多个新老小区发现，作为小区配套的社区商铺，因租金相对低廉、客流量稳定等成为很多经营者眼中的“香饽饽”。店铺在经营项目上多贴近居民日常消费需求，以餐饮、干洗、美容美发、服装等为主。一些位于交通干线附近的老小区，四周承担的大小商铺数量达上百家，在低价与客流的矛盾下，一些同类店铺也是使出浑身解数，在激烈市场竞争中谋求分得一杯羹。

餐饮最普遍，保健最风险，中介最简陋，卖彩票的最悠闲

纵观济宁的各大居民区，但凡有两排宿舍楼的旁边，都少不了几个小餐馆。在一些高档社区里，西餐厅、特色餐馆占据了大店面，单人消费至少在80元以上；在一些老旧社区里，各类地摊、烧烤是当之无愧的“地头蛇”，即使城管来了又走，也阻止不了他们夜间的火爆生意；在一些中低档社区周边，大量的热炒店、米线店、快餐店就成为餐饮的主流，年轻人不愿意回家做饭便随便吃上两口，既不用做饭、也不用刷碗。看来，餐饮成为社区商业的“领头羊”，但是也由此带来了卫生的顾虑，且不说餐具是否干净，每天产生的大量馊水也是个令人头疼的问题。

在社区内，还有一些这样的身影，卖彩票的、卖服装的、开房产中介的、开担保公司的、卖“糖尿病专供食品”的、做足疗的……这些店面有些干了十多年，也有开业不到半年就倒闭的。不过，即使关门的店铺，也会很快有人接手。记者在琵琶山中心街上的一家店铺门前看到，这家原来经营服装的店面，现在竟然成为一家“看八字、看风水”的店铺，玻璃门上的“八字测一生吉凶、六爻断一生成就”实在雷人，不过商家并未开门营业，到底是生意不好还是老板有事外出，记者不得而知。但是，社区商业所经营种类的“百花齐放”，不得不让人敬佩。

家庭经营为主起早贪黑谋生存

在琵琶山小区内，记者采访到一家烤肉店老板，这家店面不足80平米的小店仅有5张餐桌，这意味着同时就餐者不会超过15人。老板姓李、东北人，夫妻两口共同经营这家开业5年的小餐馆，雇佣了一名中年妇女。据老板介绍，他们的生意还算不错，收入比打工强，但是却很辛苦。李老板这样介绍了他的一天：早上6点多起床，去菜市场采购生菜、豆腐卷等食材后，回到店里就是洗菜、切菜，中午11点左右顾客就上门了，下午收拾一下碗筷后晚上的客人就来了，忙活一整天，晚上要去大润发超市采购猪肉、羊肉等肉食品，回来切肉、腌肉又是几个小时，睡觉怎么也要在11点之后。用老板的话讲就是：“哪有节假日啊，连个‘中国好声音\’都看不成！”

记者发现，很多深入社区的店铺，是以家庭为单位经营的，他们中的一些“以店为家”。前面做生意，后面就是一张床，夏天没有空调、冬天没有暖气，甚至连个洗澡的地方都没有。即使生活如此艰苦，他们日复一日的重复着单调却辛苦的生意，为的只是谋口饭吃。不过，他们的收入并不差，至少较许多上班族来说，赚的要多多了。记者采访到一家水产路上的蔬菜超市，老板娘在家看店，老板在外采购，一天的销售额基本都在2000元以上，抛开2500元的月租金以及水电费，每天的净利润能达到300元左右，也就是说两口一个月的收入在1万元左右，这已经超过两个白领的收入。

新店开业即扎堆靠品牌掘第一桶金

仙营东区是一座建成近30年的老小区，虽然小区原居民很少，多是外来租房者，看似消费能力“陈旧”，但是记者调查发现，小区周边业态却十分完善，餐饮、干洗、美容美发等社区店铺常规项目密集，可谓吃穿住用一应俱全。

位于小区后身的仙营路两侧，分布着四五十家小吃店，主营火锅、米线、面条、水饺、凉皮等，每天一到吃饭的点简直是人潮涌动。小区东侧的那条小路则是咖啡一条街，与对过的仙营绿地健身广场相比，这里可谓“闹中取静”。而在洸河路沿线，KTV、大药房、品牌服装店、烟酒糖茶超市、宾馆一应俱全，美容美发机构更是扎堆，直线距离不足10米范围内，就有6家美容院。

在仙东小区南入口，记者见到了赵女士所说的那两家美容美甲店，当被问到小区周边已有5家美容机构，而且经营时间长的已近10年，为何还要将新店铺位置定在此时，这家美容院的店长姚女士解释道，她们这家美容院是台湾连锁品牌，已经入驻内地十几年，在北京、上海、济南、青岛等地都有门店，3000多家店铺在提升品牌化、加速规模化的同时，也为店铺积攒了超高人气。

姚女士说，美容院在济宁有3家店铺，吴泰闸路上的最早，太白楼路上的在装修中，而位于洸河路上的这家刚开业不到3个月，现在已有20多位会员，周边小区如仙东、永胜、欣苑雅居的居民占了一半。虽然周边有多家美容院，个个都是新店的劲敌，但姚女士说老板将店选择在这个地方，就是看中了洸河路小商圈的繁华，她相信凭借产品质量，依托品牌效应，肯定打出影响力。

业内人士：城市中心商业楼租金高社区商铺成为最优选择

目前，洸河路两侧商铺租金较高，尤其是北侧房租价格近期飞涨，据某店铺店主介绍，她租用的一楼两间店铺，面积不足120平方米，租金定格在两年前的18万元，而另一家超市店主则表示，路南侧的租金虽不及向阳的路北，但一百平米的店铺价格也高达15万元。

虽然高租金逼走了茶叶店和大药房，但是紧邻洸河路繁华路段的优势，还是让不少店主芳心大动，前文提到的新入驻的台湾品牌美容院就是其中之一，而另外一家韩国美容机构在济宁的分店铺则选择蜗居在小区内。店主朱女士告诉记者，在开店初期她考察过运河城等大型商业综合体，发现按天按平方收费，想到创业初期资金不足，她还是把店开到了小区里头，“上下两层，40多平，一年两万多元的房租”。记者发现，前者是临街铺，后者在小区内，10步之遥的距离，让这两家商铺的租金价格，每平米相差了3倍多。

据业内人士介绍，成熟的商业综合体租金太高，临街店铺只因地段不同价格也大相径庭，随着城市建设步伐的加快，小区配套的社区商铺，因租金价格相对低廉、客流量相对稳定，成为中小经营者在创业初期的首选。

经营多年家居用品的付女士向记者透露，类似运河城这些大型商业综合体，与店铺采取收租和返点两种合作模式，每天每平米6.5元的租金，使利润较低的家居传统行业只在综合体里保留形象店。付女士说，如果开分店还是考虑到社区，最好是成熟的、入住率高的，依照目前看，如果花30万元投资一间三四十平米左右的社区店铺，在经营状况好的情况下，一年半左右就可以回本。

琵琶山中心街上，不足200米的道路两边分布着数十家店面

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