新“国五条”后的2013年楼市

房价上扬蠢蠢欲动购房者观望情绪浓厚

记者万德龙

近日，记者在城区各楼盘调查发现，春节后，当各家楼盘坐等楼市转热的时候，国五条出台了，一些楼盘专门召开会议研究下一步的策略，并告知售楼人员“应对之策”，之前单价较高的楼盘更是面临成交量下跌的尴尬局面。与此同时，一些先前购房情绪浓厚的市民，也开始转向继续观望，等待市场在新“国五条”细则出台后的变化。

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大城市、小城市的“冰火两重天”

2012年底以来，我国各地楼市仿佛高歌着“冰与火之歌”，有些城市楼市的交易量、价格双双冰封，萎靡不振，有的城市则再续火爆，量价齐涨。其中，一线城市高唱房价上涨的凯歌，市场表现出浓厚的积极乐观情绪；同时，三四线城市还在为高库存而烦恼。

全国范围内，河北唐山、江苏常州、辽宁营口等部分三四线城市，由于前几年住房建设数量和供应量过大，造成大量新建住宅空置，供大于求的局面导致这些城市的住房交易量和交易价均处于冰封状态。但对于更多的城市来说，楼市又有回暖之势，尤其在北上广等一线城市，楼市的交易量和交易价格都在上升。

来自中国指数研究院的监测数据显示，今年春节期间（2月9日至2月15日），从成交面积来看，重点监测的27个城市楼市成交面积与去年春节同期（2012年1月22日至1月28日）相比，其中同比上涨的城市达21个。统计数据也显示，今年春节长假期间，北京二手住宅市场新增客户登记量同比去年春节假期大幅上涨了170%，新增房源登记量也同比翻番。

与交易量同步上涨的则是价格。国家统计局公布的数据也显示，国家统计局发布数据，1月份，全国70个大中城市中，与上月相比，新建商品住宅价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。其中，北上广深涨幅扩大明显，领涨全国，山东纳入统计的4地市，新房价格均出现环比上涨，济南、青岛分别增长0.8%和0.7%，创下限购以来新高。

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新“国五条”出台第五轮调控升级

正是进入2013年以来楼市过于耀眼的表现，使得春节假期刚刚结束，市场中即开始弥漫调控加码的气氛。先是网上开始广泛流传的“二套房7成首付+贷款利率为1.3倍”的信贷重拳，直接导致地产股大跌。接着昆山、东莞、金华等城市相继收紧公积金贷款政策，也被视为房地产调控政策即将收紧的风向标。随着春节因素影响消退、金三银四到来，市场需求进一步释放之后，市场成交量将大幅上行，重点城市的成交价格也很可能随之飙升，触碰政策底线，那么必然会引发相关宏观调控政策出台。

市场上的预期，很快得到验证。在市场火爆、调控加码预期日渐浓重的背景下，“国五条”突然出台。五个方面的具体政策依然延续了2011年初“国八条”的精神，重点在于抑制投机投资性需求，将限购、限贷、房产税作为主要着力点，辅以保障房、土地供应，在此过程中逐步建立完善个人住房信息系统等长效机制。而“国五条”中提出的“扩大个人住房房产税改革试点范围”，使得之前多次提及的房产税扩围，再次成为调控长期政策中的焦点。

此次会议所强调的调控政策诸要点此前均有提及，似乎属于老调重弹，缺乏新意和亮点，其实细细推敲可以发现，其实新提法和新要求不少，如对于地方需制定年度房价调控目标；对地方官员的考核问责；限购城市需按中央统一要求从严执行并将扩大限购范围；扩大房产税试点范围；地级以上城市需在年底前明确将非本地户籍的外来务工人员纳入保障范围等。

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“两会”前后见分晓

春节假期刚过，2013年房地产市场即迎来“重磅消息”。“国五条”的出台，或将逆转房地产市场在去年末开始的量价齐升趋势预期。以一线城市房地产市场为代表的房价快速上涨势头，已经达到政府所能容忍的“政策临界点”。

此前业内普遍预计，若楼市延续此前的量价齐升态势，调控政策或将加码。关于二套房贷加码、限购收紧、房产税扩围等传言不断，也曾造成股市中的地产股震荡。如今“国五条”的出台，似乎在一定程度上印证了这种预期。现在的问题是，接下来在“国五条”表态基础上，中央和各地方政府在具体的楼市调控细则上能有多大力度，以及今年“两会“将会定下怎样的调控基调，这些都将决定2013年的房地产走势。

在国务院部署房地产市场调控五政策措施出台后，市场出现了浓厚的讨论情绪，普遍认为这是一个为“调控加码”所释放的信号。有分析指出，部分政策细则可能在今年“两会”前出台，以此应对百姓怨声四起、让监管层难以承受的“楼市之痛”。由此看出，房地产调控进一步升级的逻辑是明确的。

新闻链接：楼市调控新“国五条”

2月20日，国务院召开常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了以下5条政策措施：

■完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

■坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

■增加普通商品住房及用地供应。今年住房用地供应总量原则上不低于过去5年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

■加快保障性安居工程规划建设。全面落实今年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。今年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

■加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

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