楼市回暖背后： 三四线城市隐患多

点击查看原图记者万德龙

记者报道了济南市“市城区11月房屋成交量暴涨300%”，文中主要介绍了两点内容：11月市城区商品房网签3005套的成绩创出年内新高；再者，市城区房价保持平稳态势，与去年同期基本持平。不过，记者在这些数据中，嗅出了一个巨大的“隐患”，这就是县区楼市的一蹶不振，在天量库存压力面前，可怜的月成交量显得尤为凄惨；在此影响下，大量在建楼盘未来的命运就颇显迷茫。近期，记者就观察到，一年前还信誓旦旦的要强势占领三四线城市的大型房企，再次转战一二线城市，具体表现就是在大城市大举拿地，地王不断出现。

三四线城市土地价格“由低转高”

近日，恒大地产主席许家印在接受媒体采访时坦言，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。从本轮房地产调控开始，二三四线城市一度成为开发商的避风港。然而，在一二线城市迅速回暖，三四线城市投资泡沫逐渐加剧的现实面前，部分房企开始减少对三四线城市的投资。对于这些城市的楼市发展趋势，许家印甚至给出“三四线城市的房价升幅已有限”的观点。

在一开始，小城市的低廉土地价格，吸引了不少大房企的注意，开发成本相对较低；但如今，这些城市的土地价不断飙高，房企不再“有利可图”，离开也就顺理成章。与很多大型房企一样，恒大的制胜之道源自二三线城市采用大规模吸纳优质低成本土地储备的策略，这些城市对其业绩的贡献程度高达九成。恒大对外强调，将营造以现有中心城市辐射周边发达三线城市的新局面。

再以恒大为例，有分析指出，前两年大力在三四线拿地的恒大今年以来明显受到了三四线城市市场客观容量的影响，销售额在原来基础上无法继续大幅攀升。因此，恒大在这些城市的库存较高，周转较慢。

地产投资：小城市远不及大城市保值

并非所有房企都看重三四线城市，对于当初只是在这些城市初探的房企而言，三四线城市依然是风险聚集的地方。事实上，由于这些城市的土地价格以及建安成本比一线城市低，房地产投资趋热影响房价不断上行，早期进入这类城市的房企获益不少。

记者发现，让早期进驻三四线的房企担心的是，这些低开发成本优势有可能随着城市投资热逐步消失。今年以来，土地市场逐步升温，中国指数研究院发表报告称，出台限购政策的一二线重点城市住宅楼盘均价基本持平，仅上涨1.1%，而非限购城市的三四线城市则平均上涨49.7%。媒体不断爆出，一些地方政府为了财政收入增加，近几年卖地无度，导致当地的房地产项目过度开发，供大于求的迹象十分明显。

大家都知道，土地成本价格直接决定了房价的最终走向，而开放商也往往通过地块的价值来炒作楼盘价格。打个比方，一块海绵，当它的吸水能力达到最大时，多出来的水必将白白流掉；这用在当前的房地产市场再合适不过，一二线城市是块又大、吸水能力又好的海绵，它所具备的房地产开发能力，要远远超过作为人口输出地的三四线、尤其是县级城市。

谁是下个鄂尔多斯？大量三四线城市进危险名单

近期，一份研究报告指出，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。此外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、惠州、北海、南通、江阴、常州等去库存压力巨大的城市也在报告中出现。这些城市之所以被列入“危险名单”中，是因为存在与鄂尔多斯、温州、唐山情况类似的特征，产生了崩盘的“先兆”。

专家认为一二线城市风险较小，尤其是二线城市基本不存在崩盘的可能，随着城市化和经济的发展，二线城市对住宅的需求也越来越多，在需求稳步增长之下，哪怕市场有泡沫，也会很快被吸收。

相反，四线城市被业内视为存在最为显著的泡沫风险。业内人士分析指出，从指标上看，相当一部分四线城市存在土地供应过量的问题，土地放量普遍高于住宅市场消化能力，虽然短期内住宅市场供求比并不一定显露出来，但未来风险已经难以规避。另外，从需求角度来看，四线城市几乎都是人口输出城市，不具备对外来人口的吸附能力，因此常住人口普遍较少，与三线城市拉开了较大距离，房地产市场需求严重不足。

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唐山篇

以万科2010年进入唐山为例，唐山由于地价便宜，房价高达8000元/平方米，吸引了众多开发商前往投资。在这个城市人口总量和经济总量上与北京相距较大的城市中，唐山近几年的土地供应量并不亚于北京。2012年以来，唐山出现房价较大幅度的下跌、成交量锐减的现象。

温州篇

与2009年和2010年的楼市顶峰时期相比，温州新楼盘价格正在回归理性。以温州鹿城区的香缇半岛为例，2009年该楼盘开盘均价为2.5万元/平方米，随着楼市升温，开发商推出二期、二期的价格涨至3.8万元/平方米，在2010年时该楼盘达到顶峰售价，达到8万元/平方米。现在的售价，4万元不到，是顶峰时期的一半。

鄂尔多斯篇

去年下半年开始，有关鄂尔多斯民间借贷风险爆发的消息就不断传出。据称，鄂尔多斯房价已从最高时的每平方米15000元至2万元跌到每平方米3000元。中国房地产指数系统7月百城价格指数全样本调查数据显示，7月鄂尔多斯房价出现环比最大跌幅。

贵阳篇

数据显示，贵阳目前400万平方米以上楼盘有14个。在大盘面世之际，贵阳的房地产调控也达到预期的效果，房价被拉低。2011年，贵阳商品房均价4918元/平方米，2012年上半年整体成交均价降为4670元/平方米，同比下降5个百分点。

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