无商业不地产

记者万德龙

过去一周，济南市房地产市场中，最轰动的事件是什么？除了512套经济适用住房成功摇号之外，就数得上太白路万达广场奠基仪式的举行以及营销中心盛大开放。随着中国商业地产领军企业入驻济南市，济南市的商业地产迎来了新纪元，同时也为本地房企带来了前所未有的新挑战，正所谓“有竞争才有新机遇”。记者在今年年初时，就预言2012年是属于商业地产的一年，随着住宅市场的波澜不惊，房企们将更多的精力投入长期收效的商业地产项目。纵观济南市当前在建项目，写字楼、办公楼、商铺、大型综合购物中心、物流商贸城……随处可见，大有“无商业，不地产”之势。

办公楼租金看涨“天价”商铺频现

记者了解到，济南市已建成、可供使用的纯办公楼项目并不多见，兴唐经贸大厦与运河城商业摩尔算是其中比较突出的代表。那么，现在这些地方的租金情况如何？据了解，如今兴唐大厦办公楼的租金在2.1元至2.6元/平米/天，也就是说，一间200平米的办公室，年租金至少要16万元，最贵则超过20万元，再加上高昂的物业费与水电费，年花销不可小觑。而济南市目前另一处在建的办公楼万丽富德广场，据售楼人员介绍，预计建成后的租金回报率也在2.4元/平米/天以上。

再让我们看看商铺的租金，运河城商业摩尔的租金在4.5元/平米/天以上（物业费另算，公摊面积租金个人承担），国翠城沿街商铺租金在4元至6元/平米/天左右（面积最小200多平米），这样算下来，一间普通的商铺，年租金也要在30万元以上，而大面积商铺则高达近百万元。除此之外，太白路的核心商圈租金更是高不可攀，记者了解到，济宁附中沿街门面的租金如今涨至16元/平米/天，而济宁饭店附近的租金也在10元/平米/天。这样算下来，一套300平米的店面，年租金达到近180万元。

商业地产迎良机投资回报战线拉长

由于商业房地产近几年来逐渐崭露头角，大小房企甚至是其他行业纷纷涌入商业地产领域，这种“混战”局面是否会给商业房地产带来更多的风险？笔者认为，目前商业地产发展不仅会呈稳步上升的趋势，而且为市场整体营造了良好的氛围和发展契机。当有大政策在做整体规划时，就会形成一个良好的商业氛围，资金要求大的同时，可持续回报率更为可观。

如今，在大型房企的紧逼下，以本土开发商为代表的中小房企只有不断强调“差异化”，做到产品更独到，才有能力与机会去和大型房企做竞争。

回到商业地产这个话题上来，现在商业地产在二三线城市如雨后春笋般出现，这充分证明，三线城市及三线以下城市对发展商业地产有较高的需求，但是因为缺乏开发商业地产的经验以及资金不足的原因，地方房企虽然占据“地利”优势，但却没有“天时”的资本。但从另一方面，本土房企已经认识到危机正在临近，开始着力发展商业地产项目，如果把握住自身优势，了解透彻本土商户的需求，开发出具有鲜明本土特色的产品，生存下来并非难事。

商业（城市）综合体概念兴起

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。在房地产调控年第二个年头，很多地产企业不得不开始转变项目构成，由做住宅项目的公司转型兼做商业地产。例如万科，万科之前是一个纯做住宅的房产公司，但如今也开始涉及商业地产项目。但对于这些商业地产的“新人”们，如何选择第一步显得尤为关键，商业综合体凭借着“易复制”的特点，成为这些房企着重投入的对象。

商业地产在三线城市的发展尚属于“蹒跚学步”，规模小、配套不足、风险大，仍需要借助地段位置和已建成周边配套来发展。因此，“商业综合体”更符合这类城市对商业地产的需求，拥有办公、居住、住宿、娱乐、休闲、服务、教育等多功能的商业地产项目，会一定程度上解决对地段位置的束缚，同时产生更多的经济效益。当三线城市的商业地产发展成熟，市场才会需要更为专业的项目，来迎合城市经济构成“第三产业化”的发展方向。

此外，随着商业地产租金不断上涨，零售业、餐饮服务业、娱乐业，这些高度依赖商业地产的行业，如何做到控制成本，保持毛利率不大幅跳水，就显得难上加难，因涨价造成的营业额减少并不少见。商业地产如何发展才能符合城市的需求？敬请关注下周的“万说楼市”，笔者将继续探究“商业地产的奥秘”。

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