■多少刚需释放■多大市场供给■多高房价上浮?

8月第一周的楼市表现如何，全国涨跌不一。青岛新房成交2598套环比跌12.7%、南京新房成交1292套下降3成多、合肥楼市开盘仅4家、淮安全市住宅成交678套下降了10.6%……同时，上涨的城市包括北京、上海等一线城市。楼市在进入八月后，已经不现全面上涨的局势，而仅是一线城市表现出较强后劲。

楼市将在8月迎来生死战。市场供给量、需求量与房价的变化，将在本月达到大幅波动。简单的说，以前楼市是按照季度销售水平来评价，而如今这个周期或将缩短至每月甚至每周。造成此种局面的原因在于市场存在“三不知”，包括不知前期积压了多少刚需购房者、新房供给量有多少、开发商对房价的期许不知在哪个档次。但有一点可以肯定的是，8月份来自购房者、开发商以及政策面的态度将日渐明朗。

济南市8月初成交量小涨

记者从济宁商品房网上备案系统上了解到，济南市城区、汶上县、兖州市等三地上周（7月30日至8月3日）共成交711套，均价4437.654元/平方米。其中，市城区楼市共计成交670套，均价4759.004元/平方米；汶上共成交20套，均价3021.968元/平方米；兖州市共计成交21套，均价3877.47元/平方米。而7月最后一周，济南市楼市（7月23日至7月27日）共成交617套，均价4332.956元/平方米。由此不难看出，济南市楼市成交量、均价上周环比小幅上涨。

根据房产经理人张先生的介绍，房产销售过程大致会经过：预定、选房、签约、备案四大过程，而这之间的时间差少则半个月，多则数个月。而济南市楼市起暖是在6月底，在那时选择入手的市民，恰好在当下签订购房合同。

新盘对楼市刺激作用毋庸置疑

数据显示，7月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8717元/平米，环比6月上涨0.33%，其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。此外，自去年9月份以来，全国百城平均房价出现第二次上涨，第一次上涨便是6月份。均价连续两个月上涨，全国房价进一步延续上涨的势头。

记者在济宁商品房网上备案系统上发现，近期济南市又有几处新开楼盘，包括城区的凤凰太阳城、汇翠园小区一期，兖州的新世纪阳光花园、瑞士小镇、鼓楼花园小区、中央公馆等，而汶上县近期竟无一处新盘面世。因此，这使得兖州的成交量上扬，而汶上县销售出现疲软局面。截止到昨日下午６点，汶上县昨日仅成交一套商品房，每平米2700元左右。

由此我们可以看出，新开楼盘与新房源对楼市的刺激作用是明显的。开发商选择在购房者实际购买能力提升（降息）的当下，试探性推出房源，增强市场回暖信号。

楼市回暖真实性将在本月验证

先让我们看看目前房地产市场由销售现状折射出的“五大信号”。信号一：房地产相关行业的变化，钢材、煤炭价格持续低位徘徊，加上股市“熊到底”的现状，市场需求低迷言之凿凿。信号二：房企整合速度加快，温州、海南、鄂尔多斯等地无数开发商倒闭，一处处停工的工地，使小开发商加速淘汰。信号三：退房事件频现，这与开发商“低价保量”与缓解资金链压力分不开。信号四：地方政府加紧放地，仅看济南市，近期出让的15宗土地，多以底价成交。信号五：“团购价”逼近成本，这一信号多在一线城市显现，开发商通过团购的手法来变相降价，而降价的手段又岂止团购这一项。

由政策、需求来决定的房地产市场，正面临诸多烟雾弹，开发商释放更多的房源，而由购房者集中出手而造成的恐慌性购房局面，政策面并无新动作，使得楼市在6、7月份乱象丛生。但进入8月，由商品房销量、存量房、新盘供给量等构架起来的楼市数据，将决定楼市究竟“是死是活”。

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