楼市逆转演艺　将在一线城市开演

记者万德龙

近期大型房地产商频频出招，在楼市回暖大背景下，涨价的涨价、拿地的拿地、甩盘的甩盘，一切数据都直指楼市量价齐涨的事实。记者近期持续关注各地媒体有关房地产市场的报道，发现4点新现象：1、在全国房屋成交量上涨背后，房价上涨的城市却有限，基本都是一二线城市（北京、上海尤为突出）。2、大型房企大举拿地背后，隐藏着10家标杆房企上半年拿地金额仅为343亿元（同比降幅55.5%）。3、投资者再入楼市，由长线投资变为短线炒房。4、在楼市回暖迹象显现下，房地产开发商心态，由惜售变为甩盘。

从以上4点，记者得出，此轮楼市回暖是在释放前期积攒下的潜在购房客户，并非房地产市场投资领域起死回生。记者预测，在无关键性调控政策出台的情况下，下半年一二线城市房价将有较好表现，三四线城市成交平稳、房价小幅下探。

可售房屋足够济南市卖上15个月

6月份以及上半年房屋交易数据相继出炉，在全国房屋成交量上涨背后，却是房屋成交均价的进一步下探。尤其是三四线城市，更是面临存量房持续增加的压力。在济南，目前约有百万平方米的商品房库存，商品房中住宅可售套数为45076套，按照5月份住宅日均成交120套计算，完全消化这批库存需要376天，也就是说，明年今日仍然有余房可供应。

在济南市，市城区目前房屋可售套数为21078套，其中住宅可售套数为11549套。如按照济南市城区6月网上签约套数为1361套来计算，目前可售房屋足够济南市卖上15个月。因此，房价在高存量房背景下，上涨推动力有限。

新地入手新房开工将补充存量房

截至6月28日，根据链家地产市场研究部统计，全国范围内，10家标杆房企拿地数量为83宗，而2011年上半年为173宗，降幅为52%；拿地金额为343亿元，2011年则为770.06亿元，同比去年减少427.5亿元，降幅为55.5%。由此不难得知，上半年在拿地锐减背景下，下半年至明年年初新房开工率或持续下探，这造成明年新开盘楼盘将处于低位。

但近期，各地“地王”再现，房企拿地积极性再次推高，这不得不说是房企在补充存量地块。这些地块按照建筑工期计算，将在2013年下半年至2014年开盘，到时还将进一步补充存量房。这意味着，存量房在经历今年下半年至明年上半年“清空”态势后，至2013年中期过后将再次推高。因此，房价在新开盘量再次推高后，供大于求会促使房价回归理性。

刚需主导投机客快炒快卖

在上半年销量惨淡的背景下，一线城市，尤其是这些城市之前被爆炒的新地块，房价快速回落。近期，全国房屋成交量捷报频传，这些地块的新房价格以及老城区二手房再次起冷回暖，刚需购房者起到关键性作用。

买涨不买跌是房地产投资领域永恒的主题。当积累了近一年的刚需购房者于近期集中入市时，给整个房地产市场释放的信号就是量价齐涨。这时投资者恰遇股市不振、金价油价齐跌、民间借贷利率回落等情况，将资金转移到房地产领域就成为不少人的不二之选。近日传出“3个月大赚20万元”的消息。记者仔细阅读了这篇消息，投资客仅仅过了3个月就抛出房产，短线炒房手段尽显。因此，房价在房屋短线转手（非惜售）情况下，房价持续上涨难有大起色。

甩盘保资金回笼存量房或低价出售

在三四线城市，存量房压力丝毫不亚于一线城市，这对一些实力薄弱的房地产开发商来说是致命的打击，没有现金回笼，就没有资金周转；没有资金周转，就会影响工期；没有工期，就没有新房再开发。

如今正是市场释放刚需购房者的绝佳时机，房地产开发商趁着购房者入手时机，清理库存才是明智之举。要做到快速甩盘，价格优势自然是最好的手段。近期济南市某高档楼盘也打出了5600元/㎡起价的促销，这比之前每平米优惠了300元左右。

存量房借由此次房地产市场回暖的时机，清理库存或是最后的时机。当明年新开盘集中入市时，所存留的非优质房源会成为真正的“老大难”问题。因此，在清理库存的大环境下，房价大幅上涨实乃天方夜谭。

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