胶东楼盘出城开战或折射滞销现状

记者万德龙

拿地、销量、涨价、疯抢，最近各大房企消息不断。从近期公布的6月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元／平方米（环比5月上涨0.05%）看出，房价上涨幅度十分有限，而市场普遍认为目前的楼市回暖，是因为货币供给较为宽松，一部分投机需求得到了释放。记者于近期观察了济南市楼市最新变化，发现2处新亮点：外地尤以沿海地区楼盘开始大举入侵内陆地区；本地楼盘销售，老盘开始清盘、新盘延后开盘、部分在建楼盘停滞不前。由此不难看出，一二线城市开始反扑城外，寻求新增长点来清理积压房源；而三四线城市房产市场，买卖双方皆在观望，而资金链缺乏仍然成为新房开发最大的拦路虎。

沿海别墅“平民价”进入内陆

市民近期是否接到过这样的电话，“某海景房济宁售楼处”、“某烟台海边别墅售楼处”、“某日照城区楼盘”等，至于电话内容大同小异，皆围绕海景房销售展开推销；销售人员介绍的可谓天花乱坠，不仅价钱合理，还是好空气、好投资、好地段。记者日前就接到一处来自烟台的某售楼处电话，总结楼盘信息为“叠拼别墅，养马岛对过；过去看房可包机、包油（报销往返机票、油费），现金预约享受1个点优惠”，至于记者有关“从何处得知本人电话号码时”，销售人员告知“从网上”。记者之前调查了济南市多家海景房售楼处，时过3个月后，至今几乎每周售楼处都会打来电话，请本人去实地看房。

记者详细了解这个楼盘的售价，周边风景与园内建设都可谓一流，但最吸引人的还是价格。销售人员并没有给出详细项目均价，只给出周边的行情价，并告知会比这个价格低一些，而记者了解到，周边类似叠拼别墅，上拼（3、4层一户）一套售价在300万元左右，而下拼（1、2层送地下室）一套售价在400万元左右，大致算下来房价在1万元/平方米左右。这个价格与济南市某楼盘的花园洋房的类似房源的售价大致相同。

同时销售人员告知，这次准备开盘的叠拼别墅有60套房源，目前不仅面向山东各市销售，更主要向北京推销。谈起这个数字，仅与济南市一个中型小区的门面数相当，估计放到前几年，仅靠烟台本地就能消化完。

从上面给出的价格与房源数或映射出，来自山东省海边各大地产项目已经出现滞销，而滞销原因或源于过度开发后的房源积压，不得不走出本地寻求外地购房者。

本市楼市“攻坚战”升级

记者在近期走访济南市各楼盘时，销售人员几乎皆以“快买吧，再不买房价肯定会涨，别到时候后悔”作为主要销售手法，至于房价，记者观察仍然未涨。由此不难看出，楼市已从机械式推销发展至心理战升级；而由此伴随而来的楼市攻坚战，跳脱买房者与卖房者的局限，发展至房地产行业、买方市场与政策面互相博弈的境地。

在货币政策大幅调整的当下，刺激经济意图明显，而楼市作为经济体中的巨头，受政策影响不可豁免，表现出来就是销量回升。但销量涨并不意味着价格涨，市民不用在意源自开发商的涨价信号，这是由于目前楼市回暖的主要原因是前两年刚性需求受压抑的阶段性释放；而随着楼盘供应量增加，楼盘缺少持续涨价动力，因此消费者不必恐慌。

记者认为，楼市攻坚战将在下半年达到白热化地步。原因有三：第一，目前开发商观望情绪浓厚，或把开盘时间延后至下半年；第二，降息效应将在月后显现，随着银行打折房贷利率扩大，首套房购房者或于下半年入手；第三，楼市最新调控政策或于下面年出台。当房地产市场的“铁三角”（买、卖、控），都集中于下半年有大动作时，楼市攻坚战将升级至一个新阶段。至于济南市，随着几处大型商业地产项目以及数块新地皮名花有主，释放给市场的新房源对济南市楼市影响几何，记者将持续关注。

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