8月商品房供应或大涨　定价需谨慎以挽失地

点击查看原图记者万德龙

上周，记者为您梳理了全市于近期开盘的项目，发现在之前两个月中，仅市城区、汶上县、兖州市三新开盘就不下20家，这正好迎合了楼市表现在销量上的复苏。即将到来的8月，是商品房销售的传统淡季，但在全国房地产市场回暖的大背景下，我们有理由相信，8月将迎来新房爆发式开盘，来迎接楼市的“金九银十”。但伴随着商品房持续供应，新房源究竟该如何“定价”，不仅成为普通市民关注的问题，同样也困扰着“雾里看花”的房地产商。记者昨日采访了济南市数家新开楼盘，发现开发商给出的开盘价相当谨慎，市场释放出“探价”情绪浓厚。此外，二手房市场继续活跃态势，房主涨价意愿暗潮涌动。

A房价是涨是跌8月见分晓

8月是楼市淡季，但至今楼市还没有进入开盘“空档期”。多家研究机构统计显示，北京、上海、天津、南京等地8月均迎来新一轮开盘高峰。而济南市也将有不下10家新开楼盘加入战局，加上积累了半年的存量房源，8月商品房销售厮杀可谓惨烈。

据悉，成交持续回暖的背景下，开发商推盘热情大增。根据多家地产机构统计，在8月的传统楼市淡季，北京开盘项目数量预计超过34个，有望创今年新高。数据显示，8月北京计划入市的34个项目，比起7月的32个有增无减，成为今年月度开盘量最多的一个月。这一数字也大幅超过去年8月(不到30个)的预计开盘数。有机构预计，8月新增供应量可能接近万套。

业内人士指出，开发商不应对下半年楼市抱有太乐观的预期，应充分利用当前“刺激刚需”窗口期，及时降价跑量，谨慎定价。若是一味涨价引导楼市继续反弹，很可能倒逼楼市新一轮调控政策出台，那时疯狂涨价的开发商可能会自食其果。

B降息效应尽显迎合以价换量

近期，受开发商以价换量、央行一月内两次降息、多地块成交频现等诸多因素影响，济南市购房者对房价的预期出现变化，对房价看跌的市民明显减少，而大量刚需购房者和少量改善型购房者入手的积极性明显提高。

同时，有些地方的政策也有变化，根据中原地产统计，2011年下半年以来，累计有40个城市不同程度的“微调”了原有政策，主要措施包括提高公积金贷款额度、实施购房补贴或购房落户政策等。

记者在采访中发现，“降息”、“降准”与楼市“微调”形成市场叠加效应对市场继续放量起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交量将好于上半年。

C要想站稳脚房价不能高

记者了解到，近期楼市成交回暖与购房市场的盲目性有关，而国家坚定调控政策不动摇，防止房价反弹的信号又给购房者吃了一颗“定心丸”。因此楼市在房价表现方面，很难再驶入“快车道”，而明智的开发商将用“以稳保量”的心态对待市场。

据悉，在土地市场出现繁荣迹象的同时，国土资源部、住房城乡建设部于近期，联合发布了《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，针对部分城市出现土地市场波动，新建商品住宅量价齐升的情况做出表态，称将巩固已有调控成果，切实维护好房地产和土地市场的稳定。

目前进入楼市关键时期，“长效调控机制”面世迫在眉睫。在当前形势下，开发商切忌盲目乐观、肆意涨价，或迎来新一轮楼市调控政策的“报复式”出台。在购房者层面上，也不必出现恐慌性购房心理：在目前的经济背景下，调控表示始终不放松，因此房价报复性反弹难以获得政策面支撑。

D二手房表现抢眼

近期，二手房市场表现突出，无论从房源还是交易价格上，均出现上扬趋势。这从房产中介的“好日子”，就可见一斑。记者采访到一位房产私营中介郑飞，他告诉记者：“现在的生意比去年强多了，我正打算再招2名员工。”记者询问：“什么原因造成二手房成交回暖？”他说：“二手房房价一年未涨。”此外，他透露，城中心5年左右房龄的房子最好卖。

此外，他还告诉记者，“顾客的购买能力增长了。”这当然源于贷款利率的下调，造成购房者实际购买能力增强，再加上部分购房者对房价预期转变，认为“跌不动了”，放弃观望选择入手。而二手房的价格更具有灵活性，卖家与买家对价格都有话语权。因此，二手房在消耗积攒购房者的背景下，显现复苏迹象。

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