利率下调使刚需购房信心加强

记者万德龙

央行宣布自6月8日起下调存贷款基准利率0.25个百分点，记者在当日的采访中，发现济南市不同银行间存款利息不同，处于“同城不同息”的状态（详见6月9日《济宁晚报》A6版）；而商业贷款利息、住房公积金贷款利息却无一例外，集体下调。这对济南市楼市会有什么影响？昨日，记者再次来到济南市各大银行以及主力楼盘，了解降息后的房价以及房屋销售情况。记者获知，此次降息对楼市影响明显，表现在刚性需求者购买门槛降低后的房屋成交量回暖，以及地产开发商资金链紧张趋缓、融资成本进一步降低。而作为市民最关心的“房价”会不会像2009年那样大幅反弹，业内人士表示“房价不会大幅反弹”：投资客对房地产行业前景信心不足、开发商库存压力偏大、市场不会出现恐慌性购房潮（高房价背景下）、最重要的还是国家对楼市严格调控不放松的强硬立场。

相对购买力增加“房奴”直接受益

记者之前报道了济南市3至5月份市城区房屋成交量持续下降：3月份网上签约套数则为2143套（其中住宅签约套数1892套）；4月网上签约套数为1514套（其中住宅签约套数1373套）；5月份网上签约套数为837套（其中住宅签约套数为566套）。由此不难看出济南市城区房产销售在春节后直线下降。同时记者获知，在这期间济南市新开盘楼盘却不在少数。由此得知今年上半年，济南市房地产开发商库存压力进一步加大，同时市场在不断积攒潜在购房客户，尤其是刚需购房者。作为这部分购房持续观望的市民，除了较高的房价，还款压力大（贷款利率处于高位）同样阻碍了他们的购房意愿。

随着银行利率实实在在的降低，以及未来银行首套房折扣空间下探可能性加大，从去年年底开始积累下的潜在购房客户，会在今年下半年陆续释放，至于释放力度有多大，要看银行与开发商的“诚意”有多大。简单的说，银行利率折扣越多、房价优惠越大，刚需购房者入手的几率也越大。

记者题目中提到的“相对购买力”正是贷款利率下降后的购房者缩影。假设在房价不会大幅下降的前提下，购房者想要实惠只能从银行那里获取。记者在之前的报道中，就详细的为您算了一笔账，降息后，按照30万、15年、等本等息还款方式的贷款为例，商业贷款客户每月将少支付41.83元；公积金贷款客户每月将少支付31.02元。

开发商融资压力趋缓新房开发扩大

在谈到未来房价走势时，一个重要数据不得不老生常谈，这就是可售房屋数，也就是开发商的房屋库存。而当说到库存量时，有两个因素将是重要参考：一是待售房源，二是新房开发数量。当开发商手头上有超过半数房源未售的情况下，资金压力会空前高涨，由此而来的就会是“降价保销量”。

几年前，有人谈及开发商“土地闲置”问题时，记者会不假思索的回答是开发商在“囤地”；而如今再有人谈到此现象时，记者将回应说是“没钱盖了”。为啥牛气冲天的开发商也会囊中羞涩？记者观察到，济南市多家大型开发商在前两年房地产市场顶峰后期，相继以不菲的价格拍得数处地块，可以说占据了公司现金流的绝大多数。如今房地产市场不景气，现房销售回笼资金远远满足不了新房开发成本，再加上从银行贷款越来越难，开发商开始争夺高息民间资本，进入融资成本不断推高的怪圈。

降息会使全社会的融资成本降低，包括民间借贷利率也会因此下降。此外，随着房屋成交量回暖，银行可用的贷款额度正在快速减少，刚性需求的释放，让市场已经开始等待央行再次降准后带来的流动资金量增多。

银行或跟风降价夏季或现成交小高峰

记者昨日电话咨询了多家银行的客服，他们均告知：“目前没有接到总行关于房贷利率执行下限的通知，首套房贷的最大优惠仍然是8.5折。”不过记者昨日以“优质贷款客户”的身份来到济南市多家银行的营业厅，信贷员透露给记者如下信息：根据央行的最新政策，贷款利率最低可以打8折，既包括公司贷款最低的打折底线，也包括个人住房按揭贷款的最低底线。由此不难看出，有些银行已经开始酝酿利率促销，低至8折的首套房利率或在不久铺开。

银行工作人员在谈到前几年最低至7折的首套房利率时说，“银行间也有竞争，除了拉储户外，寻找优质贷款客户也是件头疼事儿。尤其是小银行，拉储户时的高额回报之外，他们也无法获得大银行的大客户，只好通过高贷款效率、灵活贷款规定、低门槛的抵押机制来吸引客户，这都使得小银行的运营成本加大，7折利率肯定得赔钱。”由此不难看出，银行打折利率将在大银行间铺开。房贷市场的特点是，如果有一家银行上调贷款利率，其他银行会第一时间跟风；但只要有一家大型银行下调利率，其他银行会被迫跟风降价。

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