济南市旅游地产发展现状调查

点击查看原图记者万德龙

谈起房地产行业，首先会想到住宅与商业地产，但当房地产与其他行业结合起来时，会迸发出别样的火花。旅游地产，是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，它的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

众所周知，济宁历史文化悠久，拥有其他地级市无法比及的旅游资源。但是在国内旅游市场爆发式增长的近两年，济南市新旅游市场开发却不尽人意。周边市场中，菏泽牡丹园、泰安方特乐园、枣庄台儿庄古城、临沂雪山彩虹谷、滕州湿地等旅游景点已经成型。不难发现，房地产在其中都扮演了绝妙的角色，通过现代建筑手段，创作出一座具有鲜明特色的旅游景点。济南市是否可以借鉴这些成功的例子，让房地产摆脱旅游先天资源限制，或者参与旅游资源再建设，实现旅游与地产开发的双赢。

行业动态

多部委密集表态：

地产调控不动摇否认将放松

18日，住房和城乡建设部发文，强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。这已经是今年以来该部第三次表态坚持房地产调控不动摇。

就在同一天，一南一北两个城市相继出现高价地块。在广州市，恒大地产以13.22亿拿下珠江新城D4-B2地块，折合楼面价32968元/平方米，溢价8.2亿，成为新的地王；在北京，门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地招来了15家房企的竞拍。在34轮竞价后，该地块最终以2.785亿元成交，溢价率达49.9%，北京住宅用地3个月“零成交”的记录就此打破。

在此之前，国家发展改革委员会、中国银监会、人民银行相继发布声明，否定了最近有关房地产调控放松的言论。

京沪楼市端午成交回暖

个别地区抢购潮疑似炒作

端午节期间，一线城市部分楼盘成交继续回暖。中国证券报记者调查发现，上海部分楼盘虽然优惠力度非常有限，但仍吸引了大批看房者。然而，市场传言的抢购潮未现。数据显示，上海、北京等一线城市的成交量持续回暖，但尚难与本轮楼市调控开始前同期成交水平相提并论。

业内人士认为，降息信号被市场过度解读、首套房信贷支持力度加大、多个城市楼市政策微调等因素令部分购房者认为市场有望走出低谷，担心再次踏空，入市积极性有所提高。抢购气氛或许是部分开发商急于制造的一种假象，市场筑底恐未完成。

易宪容：国内房价下行趋势未改

最近国内住房市场，又出现难以想象的骚动期。近两年的“量降价滞”的僵局似乎被打破，住房销售从5月份开始突然出现了很大程度上的回升，端午节期间再度迎来火爆场面。

在一些人看来，如2009年那样住房市场大繁荣或房价快速飙升局面又将出现。不过，笔者认为，国内住房市场转向或房价上涨只是一种假象，国内房价下降趋势并没有改变。

首先，从市场实际销售的情况来看，从5月份开始不少地方的住房销售是在增加。这很大程度上与住房市场的价格开始下降有关。5月份全国100个大中型城市的住房基本上是处于下行通道。可以说，就当前国内住房市场形势来看，尽管眼花缭乱及看上去新一轮的住房市场繁荣又要开始，尽管一些地方政府推出软性托市政策，但是只要是差别化的住房信贷政策不改变，那么国内住房市场要想再让住房投机炒作者兴风作浪根本就不可能。这是目前国内房地产宏观调控最为重要的一道防线。如果住房投机炒作者不能够进入市场兴风作浪，加之70%以上无法接受当前过高房价的居民没有支付能力进入市场，除非住房的价格继续下跌，住房消费需求才能释放出来。这是判断国内住房市场最为重要的依据，也是当前国内房价仍然处于下行通道的政策基点。

易宪容(中国社科院金融研究所研究员)

旅游地产市场急速扩张

据旅游财富网此前发布的数据显示，2012年一季度中国旅游地产总投资额约为2600亿元，占整个房地产投资的20%以上。记者了解到，国内旅游地产的概念最早兴起于海南，在上世纪90年代中后期，海南的开发商为了盘活当地房地产业，打出了“旅游地产”这个概念。事实证明，在海南旅游市场搞活后，海南普通住宅房价与商业地产项目价格在数年内翻了近10倍。

旅游地产大致分为两类，一类是为城市服务新建项目，例如高尔夫球场、滑雪、度假村等；二是依托景区，如人文圣地、山河湖海以及物产原地。人文资源、自然资源济南市皆不缺乏，如何开发出未开发价值，例如泗水山水、微山湿地、金乡羊山等，是否可以借鉴梁山水浒寨经验，利用地产商资金，搞活区域旅游。

区域政策扶持至关重要

旅游地产开发，占地大、盈利周期长、宣传成本高、投资风险大，但抵不过高投资回报率。要解决以上困扰，不仅需要房地产投资商准确的市场定位以及适宜的营销手段，更需要地方政策合力支持。首先，引进政策需优惠，在地块审批以及协调合作方面给予尽可能扶持；其次，配套设施要跟上，交通、医疗、商业等互补互助；最后，搞好服务，手续办理、后期服务等方便切实有效。

但是，我们要警醒，旅游地产不等同于房地产开发，它的最终目的是扶持地方经济、提升城市影响力、改善区域经济格局。如果旅游地产开发中，地产味过浓，旅游地产发现也会失去意义。

旅游地产不变味需监管到位

上面说了政府扶持，更不能缺失政府监管。一些房地产企业因拿地难、成本高，就借由旅游地产名号，暗地里搞起住宅、商业地产开发，使其成为“化了妆的旅游地产”。因此监管就显得尤为重要。

今年，国家先后出台两个文件，明确表示严厉打击借旅游的名义开发房地产的行为。2月16日，《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》出台，鼓励旅游类的企业上市融资，同时也明确严查借旅游项目名义变相进行房地产开发对高尔夫球场、大型主题公园、城市水源地的观光农业等国家明令禁止或限制发展的旅游项目，应严格禁止或限制发放贷款；今年4月23日，国家旅游局再次重申要严查借旅游之名开发房地产，坚决切割旅游与征地拆迁、房地产开发的关联，防止旅游业被“非”旅游项目或“假”旅游项目所利用与“绑架”。

但事实上，地方监管协调不足，旅游局只管旅游行业，房地产行业归属于住建部管理，土地是归国土部监管。因此出台地方整合后的切实监管措施迫在眉睫。

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