“捂盘”恶果显现急售代替惜售

点击查看原图■记者万德龙

步入5月，房地产商将迎来房产销售绝佳的6个月（5月至10月），济南市一些重点楼盘也将陆续开盘。据记者观察，济南市城区下半年新开盘项目多为单价较高的高档楼盘，均价大致在6000元/㎡至9000元/㎡。但是记者在调查中发现一个新现象，在房地产市场最红火的前两年（2009年至2011年上半年），济南市新开盘项目几乎都是期房，交房周期多在1年半以上；而如今，今年新开盘项目几乎都是“准现房”。最直观的例子，以往买房子是“摸黑瞎碰”，只有户型图以及建到一半的实体楼；如今，一栋栋待售的房源却是早已封顶的项目，交房周期在1年以内。记者针对此现象采访了济南市多家楼盘，其中有3年前开盘的项目，也有即将开盘的项目，从他们的销售现状中找寻“期房变现房”的原因。

前年捂盘去年开售今年卖不动

2009年下半年，市民刘女士意在城区购买一处房产，当时刘女士就留意了位于太白中路（苏宁电器东）一处高层住宅，但销售人员告诉刘女士“小面积单身公寓的全卖完了”并展示了贴满“已售”字样的销售牌，当时的价格是4800元/㎡左右。时隔近两年，2011年5月刘女士陪同事前来同一楼盘此楼盘大面积户型时（售楼处搬到太东大市场向西100米路南），销售人员在肯定大面积户型有较多选择空间的同时，也透露出还有单身公寓在售，单价在6000元/㎡左右。刘女士不禁要问“两年了，还没卖完当时仅剩的几套？”

据记者观察，由于2009至2010年济南市新开盘楼盘有限，在房地产蓬勃发现的这两年不少项目应运而生，集中于2011年开盘（不完全统计，全年全市近90处项目开盘）。开发商在2010年还在采取捂盘的手段，当时“房子还没盖，预订率就能达到100%”，所以开盘时放出部分房源，等待时机单价上调再售，也不愁卖不出去。但到了2011年下半年，房地产市场急转直下，投资性购房锐减，之前捂着不卖的房子，同新房一起推向市场。

预定情况不佳或直接推迟开盘时间

记者在2010年亲眼所见济南市一楼盘100套房源当日售罄，这样的例子在当年数不胜数，最直观现象就是在正式开盘前预售数就超过可售房源。由于开发商在销售房源时，要取得“商品房预售许可证”，一般高层住宅在完成达到工程建设总投资的25%以上（大约楼体主体工程完成一半左右）便可取得此证，房产销售商取得此证后便可“收钱卖房子”。

在济南市，一般楼盘正式开盘前，都会采取预售形式，房地产商会通过预售情况来“试试水温”，作为开盘定价重要依据，简单的说：“预售的好，开盘就早点、均价就高点；预售情况差，开盘就晚点、定价低一些。”反映在时间节点上，前几年房地产红火时，开盘早、定价高、预售火爆；今年来，房地产领域萎靡时，开盘晚、观望情绪浓厚、预售惨淡。

存量房直接影响新房销售

存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。从中不难发现，当开盘销售不佳时，就会产生大量尾盘；当尾盘与投资性住房二次销售（二手新房）集中推向市场，开发商的日子自然不会好过。

在房地产销售领域，有一个至理名言：“楼盘销售成败于开盘业绩”。因为开盘前期积攒的有效客户多，而且开盘业绩会直接影响接下来销售口碑，因此不少开发商会在开盘销售上大做文章，“你5小时售罄，我就4小时卖完。”真实性却有待考量。

记者在之前采访济南市二手房市场时发现，之前不见踪影的精品楼盘如今大量出现在二手房市场，例如森泰御城一期、如意嘉园、都市春天、红星八号等，而其中毛坯房占了多数。这意味着，房产投资客们已经开始抛售。同时记者留意到，半年多来来，这些楼盘二手房价格并未上涨，其中都市春天均价在6500元/㎡，这仅比此项目三期贵了600元/㎡（在记者看来，一期位置更有投资价值）。

地产商也观望等待却需成本

对于地产商们来说，无论是惜售、捂盘，还是延迟开盘，都是对房地产市场的观望。不过与消费者“看跌”的心情不同，地产商是在等在楼市复苏。随着地价飙高、建筑成本飞涨、竞争日趋激烈，直接推高房产价格。近年来楼市不景气，形成了房地产开发领域中“除了房价不涨，其他都在涨”。与此同时，地产商们更为棘手的事儿日益加剧，他们越来越“等不起”了。工程进展需要钱、拿地要钱、民间融资高利息支出要钱、项目宣传要钱……而另一方面，从银行靠“抵押地”贷款难上加难，可售房源又卖不出去。双面夹击下，房地产等待楼市复苏的成本越来越大。这时，地产商们就得从手上有的东西下手，这就造成急售现象的发生。

新项目急需资金钱从何处来？

对于中小开发商来说，拆东墙补西墙的资金流动方式较为常见，其实这种现象在大型开发商中也存在，主要表现在“甩老盘，补新盘”。在济南市，地块价格动辄上亿，几个亿也已司空见惯。举个例子，某地产商寓意拿下一块估价3亿的地块，这意味着他要售出600套价值50万的房子，而在济南市一次开盘超过500套房源的地产项目屈指可数。

那么买新地的钱从何处来？资产抵押还是民间融资？都抵不过销售现有房源来的实际。记者留意到，太白路上一家原本以租赁形式经营的商业地产项目，如今开始标价销售产权。这些有稳定回报率的项目都开始回笼资金，可见其他地产项目的资金链紧张到何种境地。

供大于求夹缝中寻求客源

作为楼市的砥柱，投资客们对楼市信心看淡，资金撤出地产投资，房子要卖给谁？需求刚需用户成为开发商眼下最关切的课题。对于济南市来说，刚需购房者来自新婚青年、拆迁后买房者、进城务工人员、改善性购房者等。首先进城务工人员短期内购房可能性极低，改善性住房者手里也不缺房子；因此持有巨额拆迁款的市民以及年轻人购置新房者，就成为开发商重点研究对象。

这些刚需购房者，他们的购房需求大相径庭。拆迁款多的市民，对住房面积要求高而对居住环境要求不高；新婚市民，对住房面积要求不高。这些刚需购房者需求五花八门，对于房地产商来说，比投资客们要“难伺候”的多，但在资金链紧张、预售不佳、售价居高不下的情况下，寻求零散购房者迫在眉睫。

待售楼盘

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