夏日购房季起航

点击查看原图记者万德龙

房子好卖了么？从近日全国大中城市公布的数据来看，房产似乎走出销售阴影，以上海为例，上周成交总量为1408套，环比上涨39.7%。再看二手房成交量，全国更是一片涨势。但当我们分析新房与二手房成交量背后的原因时，我们可以发现：新房优惠力度在加大；二手房经历数月低成交量后，积累的大量持币购买客户开始集中反击，同时住宅租金一路上扬也会一定程度推升二手房销量。当分析过购房人群后发现，刚需者代替投资者，开始演变为房地产市场的主角，他们的观望情绪也影响到房地产开发商住宅销售定价。购房主体由刚需者主宰时，说明楼市调控已经见效，市场在从虚高膨胀中恢复过来，购入动因从投机回归为居住。

开发商各类促销变相降价保销量

送面积、送装修、补贴契税、车位优惠等等优惠措施，以往仅出现在房产竞争激烈的大城市，而如今，中小城市也开始搞起各种房产促销。面对全社会对房地产行业失去信心的事实，面对投资客撤离资金的现状，房地产开发商把房价放到台面上来降价，直接刺激了购房者神经。因此，当房产商开始让购房者得到切实的实惠时，销量上涨已是情理之中。

前年济南市城区每平米单价4000多元能买到好房子；去年上半年5000多元；下半年要5500元；今年年初已经涨到6000元以上。按照开发商涨价的趋势，到今年中旬涨到7000不成问题。不过记者留意到，半年以来，城区房价并未出现上涨，现在5000多元/㎡还能买到房子。而不少项目的二期房源较一期基本持平。

在当下的房地产市场，有的楼盘以价换量；有的楼盘却在练“内功”提升项目居住水平。以价换量楼盘多瞄准刚需客户；而高品质楼盘“主攻”改善型购房者，这部分人对价格的敏感度不高，对品质要求却很高。

优惠背景下入手新房成理性选择

国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。70个大中城市中，价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个。而本月根据各城市每周销售情况来看，虽然销量有所回升，但价格仍然降者居多。这种房价稳中有降情况已经持续半年。

房价僵持、首套房利率松动、开发商新房开发积极性降低，使得原本刚需购房者观望情绪开始动摇，再加上改善性住房者需求，刚需推动房地产市场回归理性。此外租房成本一路攀升，刚需购房者在政策明朗的前提下，趁着楼市优惠大背景，入手新房成为理性选择。

从楼市回暖来看，有经济实力的刚需客户已经出手，目前国家已经决定对政策进行适度微调，鼓励地方政府作有益尝试，存款准备金率的下调和首套房贷利率优惠的重现等利好将使开发商有所保留，何况现在一线城市房价已经降了不少、二三线城市促销不断，刚需购房者认识到“土地成本居高不下决定房价继续下调的空间很小”。所以，对确实有购房需求的人来说，此时出手或是不错的选择。

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