2012济南楼市将在限速中前行

2012楼市5问第2问济南楼市在2012年会有哪些实质改变？

反思2011年楼市严厉的限制性政策的执行效果，其实在打击投资和投机性需求的同时，也误伤了刚性和改善性需求。而这两种需求，是中国经济健康发展的必然产物，乃真正推动中国房地产行业可持续发展的内在因素。鼓励刚性和改善性的正当需求，才可能带来房地产交易量和开发量的逐步企稳和恢复，也才能保证房地产业“稳中求进”的发展。目前市场的诸多限制性条件已决定了未来房地产将告别爆发式增长的时代，合理的“油离配合”，即在既有的政策框架中作灵活调整是必须的。可以预计，2012年的济南房地产市场，将在限速中前行。

住宅产品两级分化高端物业受到冲击

2012年济南楼市将处于被调控或微调的状态。其中，中高端产品的投资性购房比例将受到抑制，保障房和中低端商品房开发力度会得到加强。在此情况下，在2009年至2011年间高价拿地的房企、早些年低价拿地尚未完成全部开发的高息借贷的房企，以及高端物业比例较高的房企将受到最大冲击。这类企业度过“寒冬”的前提是解决资金困局。因此，低价卖房、打折促销等一系列营销手段将在2012年上半年集中上演。

中心地价下行空间有限郊区地价将有望降温

由于2012年济南的限购政策依然维持现状不放松，因此，预计济南房企购地需求仍将处于低位。为改变土地市场的僵持局面，2012年地价下行的可能性将增大。同时，考虑到中心区及郊区的土地成本及潜在需求有较大差异，预计2012年地价下行的分化趋势将愈加明显。

中心城区土地数量有限，同时动迁成本高，因此未来价格下行空间有限。而郊区土地存量丰富，且收储成本较低，加上近年来随着城市规模扩大，主要城市郊区土地价格普遍有大幅上涨，部分地区上涨过快，因此未来价格下调可能性大。

保障房建设稳中求进

2011年中央经济工作会议对于房地产的表述中强调：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，奠定了2012年的政策基调。本次中央经济会议中亦提出了低端住宅靠保障，即“继续加大对保障性住房等领域的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难”。可见未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋，但短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差，使房产税、保障房等长效措施具备更充分的探索空间。2012年山东省保障房的在建任务超过50万套，虽然保障房数量比去年有所降低，但2012年的任务实际比2011年重了，因为许多2011年下半年才开工的保障房都要转到2012年继续建设，所以今年的保障房建设任务增加了不少。

开发商将积极应对

由于2011年的任务额完成的差强人意，大部分开发商在年底已经进入“冬天”模式。在这种模式下，开发商选择现金为王，现金流比利润更为重要。因此，品牌开发商，尤其是在全国布局的大型房企2012年将选择通过积极调整自身的应对策略来主动适应环境。市场风云变幻，唯有适者生存。虽然开发商现有的城市布局早在两三年前就已经规划成形，短期内难以进行大的调整，但开发商依然可以通过控制购地节奏、项目投资建设进度和推盘计划来进行局部调整。济南的品牌开发商将会针对本地市场、客户的特点采取灵活的价格和营销策略来满足需求，争取在这一轮行业整合中占据优势。而本地开发商或中小房企，则可能为追求高利润而难舍割肉，采取保守的营销策略，试图撑过“冬天”。

(文/山东中原投资顾问部)

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