明与暗济南楼市经历年度大考

作者：彭亚男)

在2011年之前，房地产公司的负责人无不信心满怀，但到了2011年年末可以说大部分开发商已经没有了当初的豪情。随着市场热度的不断降温，大部分济南房企从2011年年初明确表示“不差钱”，到年中纷纷表态要“谨慎”……走出了一段明显的下行曲线。由光明转向暗淡的前途，让济南房企在经历年度大考之后多了些许担忧。

调控“紧咬不放” 房企“步步下滑”

济南房地产企业所面临的尴尬处境，是一年多来房地产调控不断升级的直接结果。从2010年的“国十条”到2011年的“新国八条”，调控政策层层推进，济南房地产企业则使出浑身招数以求应对化解，但这次政策的“杀伤力”仍然让济南房企难以招架。

2011年年初“新国八条”出台，以此为号角，房地产调控的步伐不断加快。在调控不断发力，销量、库存、资金等压力不断加大的情况下，2011年10月，全国房价环比指数首现负增长。一向以稳健著称的济南楼市在这种大环境下也不可能“独善其身”，部分楼盘开始使用了打折等变相降价的促销手段。在目前的市场形势下，购房者的观望情绪使楼市即使打折也不再会出现大量抢购的现象。

随着销售的下滑，济南房企的资金压力也逐渐显现出来。经历了销售回款滞缓、融资渠道收紧、年底还贷乏力的渐变，资金压力渐趋普遍化、深度化。大部分济南房企都采用了放缓开发步伐的办法，以免出现资金断裂或者资金困难的情况。

行业整合加快 部分房企退出

在政策宽松的2009年，投入资金开发房地产利润十分丰厚，诸多企业竞相开辟房地产业务，也正是这批企业在此轮调控中最先退出房地产市场。据笔者了解，济南部分主业非地产的公司正逐步撤离房地产市场。2011年上半年开始，中小型房地产企业剥离房地产业务的案例开始增多，同业并购、合作现象也开始显现。另一方面，大型房企和主力资金也在通过各种方式寻找有潜力的项目，扩张势力范围，完善区域布局。此轮调控正在推动济南房地产行业的整合与洗牌。

显然，这些规模不大却数量不少的并购案例就是中小房企在资金链绷紧，无奈之下“断臂求生”的结果。房地产调控目前没有放松的可能性，一方面是货币政策紧缩的基调难以改变，中小房企很难从银行获得贷款，民间资金高额借贷也不敢染手；另一方面，随着限购、限贷等楼市政策进一步加强，中小房企的销售一旦不顺，资金链随时将破裂。2011年济南也出现了开发商“跑路”的现象，这从侧面反映出大部分中小房地产企业的生存状况。

2012形势依然严峻 房企进退两难

2011年已经过去，而进入2012年，市场的变数似乎不多，业内普遍认同，今年济南的房地产形势不会太好。

去年12月召开的中央经济会议定调：将坚持房地产调控不动摇，更是让不少寄望于政策松动的济南开发商失望。原本小幅松动的市场开始出现新的波动，部分开发商积极调整价格，意欲抢占市场，快速回笼资金。笔者通过调查发现，在调控政策不放松、买家观望情绪渐浓的背景下，济南新盘多低于周边价格入市，部分在售楼盘价格已有松动，优惠折扣增大，但未能有效带动成交，市场总体表现淡静。

(本刊记者彭亚男)

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