2011济南楼市年度盘点

1 2011年济南土地市场分析

土地供应情况分析

住宅用地增加商服用地下降

截至2011年11月份，济南市共推出108宗土地，土地出让面积为535万平方米，建筑面积为1446.64万平方米。

与2010年同期相比，土地出让面积上涨2.49%，而出让土地宗数与建筑面积分别下降了20%和25.08%。土地出让面积增加而建筑面积减少，说明了2011年土地容积率有所降低，中心区高强度的土地开发有所减少。其中，住宅用地(纯居住)71宗，总面积约435.09万平方米，同比增加18.69%，折合建筑面积1013.34万平方米；商服用地(含住宅配套商业)35宗，总面积约99.93万平方米，同比减少35.57%，折合建筑面积约432.98万平方米。

从近几年土地供应情况来看，济南市土地供应仍然以居住用地占主导。商服用地经过4年的不断增加2011年出现下降，出让土地中独立商业较少，更多的是住宅配套商业，尤其是在城市外围。

从土地供应的各个区域来看，市区内的土地逐渐减少，土地集中在各个新区，如东部高新区、唐冶片区，西部西客站片区、大学科技园片区等。

土地成交状况分析

住宅用地为成交主力地价回归理性

2011年截至11月份，共成交土地97宗，总面积约462万平方米，折合建筑面积约1221.57万平方米，土地成交总价款为221.68亿元。土地成交情况同比上年呈现量价齐升的局面，土地成交面积同比上升46.67%，成交金额同比上升57.49%。

住宅用地(纯居住)62宗，总面积约385.05万平方米，折合建筑面积899.89万平方米，土地成交总价款为157.4亿元；按土地成交面积，住宅用地占比83%。

至2011年11月份济南市土地价格整体平稳，土地单价每平米约4798元，同比2010年增加12.1%。而随着出让地块郊区化及容积率的提高，2011年楼面地价同比出现小幅下降，下降2.03%。

2 2011年济南商品房住宅市场分析

商品房住宅市场状况

楼市调控显现房价出现实质性下降

济南商品房住宅2011年全年新增供应面积为240.3万平方米，同比2010年略涨0.5%。2011年全年总供给量为264万平方米，成交量为200.9万平方米，成交量同比下降6%，下降幅度较大。

从各月份成交数据来看，除5-7月份出现一个成交小高潮之外，2011年各月份成交量均较低。2011年下半年市场一直处于低潮期，房地产企业放慢了推货速度，即使10月份出现开发商集中推货，成交量小幅上扬，但仍未改变楼市偏冷的市场局面。

2011年年底，济南商品房住宅存量为65.2万平方米，占全年总供给量268万平方米的24.3%。面对限购等调控政策的打压，开发商采取积极的应对措施，通过特价房、大幅优惠让利等活动期望提升成交量，但低成交率仍在不断蔓延和趋重。

相比2010年“房价表面平稳，实则在稳中悄然提升”的现象，2011年济南商品房住宅已经开始出现实质性降价。2011年上半年，商品房住宅价格尚未出现松动，价格起伏变化主要来自于成交结构，郊区大盘大规模放量，因此成交价格因成交区域变化出现结构性上涨或下降；下半年，因成交低迷的压力，价格开始松动，开发商通过“特价房、内部团购”等隐形降价的方式促销，价格开始出现实质性下降，部分楼盘下降浮动超过20%。

2011年楼市基本上是刚需房在唱主调，成交较好的楼盘基本都位于近郊或郊区新城；但随着楼市调控进一步加深，刚需成交出现观望局面，近郊项目成交首先受挫，成交一度低迷。

中心城区采取“特价房、内部团购”等方式促销，成交价格出现下降趋势；同时2011年上半年中心城区成交主力以万元级以上的豪宅为主，价格一度高企，下半年豪宅产品退出市场，也导致价格出现产品结构性下降。

近、远郊区域楼盘以低单价、低总价吸引中心城区外溢刚性需求，其价格水平已经处于低位。但此类楼盘用地多成交于旺市，多数土地溢价明显、楼面地价较高，其利润空间低于市区项目，因此在区域成交受冲击的情况下，开发商采取了延缓推货、静待市场转变的方式，较市区项目价格保持相对稳定。

市内各区房地产市场表现

近郊大盘唱主调中心城区价格下降幅度较大

32011年济南公寓市场分析

2011年济南公寓市场供应总面积为20余万平方米，成交量为16.1万平方米，成交量达到80%以上。但从成交时期上来看，上半年成交12.9万平米，占总成交量的80.1%，下半年成交量不足20%。

上半年公寓出现供应、成交高潮期，华强广场、丁豪广场、杰正领寓等项目集中入市，新增供应量达到12.3万平方米，同时保持较高的去化速度，个盘开盘销售率达到80%以上。下半年公寓产品供应和销售进入瓶颈期，公寓产品虽不在限购范围之内，但在楼市整体低迷的影响下，购房者投资热情下降，投资属性明显的公寓产品市场去化遇冷。

2011年公寓成交均价为12500元/平方米，对于个盘来说，受地段、品质、产品属性及开发商品牌等因素影响，价格相差较大。以1万元/平方米为分界，部分具有居住属性的公寓因区位优势不明显，产品优势不突出，其价格集中在8000-10000元/平方米；而商务公寓凭借产品品质和区域未来发展前景，售价为11000-14000元/平方米，部分产品可达17000元/平方米。

从未来供应层面上看，公寓市场2012年将有大量潜在供应入市，市场竞争将更为激烈。尤其是东部奥体片区、唐冶片区以及西部西客站片区，城市综合体等综合性项目较多，公寓作为综合性项目中的重要物业类型占据一定比重，东部、西部将成为公寓产品热点供给区域。

42011年商业地产市场分析

商业地产供应情况

纯商业物业成市场供应主力

统计数据显示，2011年济南商业地产类物业总供应量约为80万平方米，每个月月度在售货量平均在7万平方米左右。

整体来看，在商业地产所包涵的纯商业与底商类物业中，纯商业物业的供应量成市场供应的主力，基本上保持60%以上的比例。2011年下半年，随着政策的严控，纯商业地产开始有所沉寂，社区底商类物业占比有所提升。

2011年上半年，济南楼市中商业物业以中部区域为供应主力，一度占到市场总供应量的五成。尤其是泉城新时代商业街、泰府广场、红尚坊、明湖湾开元广场等纯商业项目，基本上每个月均有一定货量推出；下半年以来，尤其是7月份以后，中部区域多个项目开始沉寂，鲜有新货量推出。而东部区域，尤其是奥体片区及高新区开始活跃，东部逐渐超越中部区域，成为供应的主力。

商业地产去化情况分析

社区底商物业受到投资客追捧

2011年济南市场上商业地产项目，含纯商业项目及社区、写字楼底商类项目，总计成交约49万平方米，占到总供应量的62%左右。相对而言，去化率较为乐观。整体来看，商业地产项目成交价格区间跨度较大，在1.5-12万元/平方米之间。依据不同物业类别及商业展示面、楼层等因素，价格差异较大。

纯商业物业一般位置较好，多处于中心区域，商业氛围积淀浓厚，项目单价普遍较高。泉城新时代二期，首层价格最高达到12万元/平方米，五层最低价也在2万元/平方米左右。

2011年上半年，尤其是前5个月，济南市场以纯商业物业为去化主力。6月份以后，在政策高压下，拥有相对稳定消费群和相对略低总价的社区底商物业大量面市并受到投资客追捧。2011年下半年各区域均有多个底商项目面市，去化情况均较为良好。

(文/合富辉煌(中国)山东公司)

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