今冬楼市有多冷？

作者：张涵

这一次楼市的冬天是真的来了吗？“大型房企10月业绩下滑两三成”，“房企掀起一轮全国‘降价潮\’”，“楼市陷入深层观望期”……一条条由或是统计数据，或是市场一线情报，又或是心态调查组成的新闻，正不断地向人们传达着一个信号――― 楼市的冬天真的来了，而且会很冷。

冬天来了，济南楼市做好御寒的准备了吗？连炒房团也很难炒高房价的中庸之城，这一次的抗跌性又会如何？在购房者普遍观望的市场形式下，开发商的促销狂潮能否激活楼市？种种疑问，市场正在给出答案。

寒流：调控重压，一线城市房价初现拐点

近日，从各地媒体的报道可以看出一线城市楼市遇冷。北京二手房价格环比下降，随着政策的持续作用，下半年北京楼市新房降价潮也开始由点及面向更广的区域延伸，且程度更深。通州、房山、大兴楼市普遍遭遇量价齐跌，这些郊区很多楼盘价格大幅下调，甚至降至1.3万元至1.4万元/平方米。上海楼盘打折力度加大，引起已购房业主不满，严重的甚至演变为“房闹”，上海龙湖郦城项目针对部分公寓进行打折促销，引起早期业主打砸售楼处。广州深圳楼市呈现“价量齐跌”端倪……另外，近日，在一线城市退房现象也非常的普遍。据杭州某权威网站公布，9月份杭州海运国际大厦一次性退房505套，在最近三年来极为少见。从10月8日至27日20天的时间，杭州退房套数就有30套，这相当于今年一季度的二分之一。在这个原本属于购房旺季的“金九银十”，杭州楼市却不断上演退房行为，而且频率有越来越快的趋势。上海、北京等一线城市，同样退房行为也在呈现上升趋势，开发商“以价换量”的降价促销行为引发部分业主退房“维权”，从而导致退房数量增加。退房事件从根本上表明房地产“泡沫”开始被戳破。来自一线城市的信息让人们感受到：楼市拐点将至，价格开始松动。

保温：中庸之城，济南房价受外界影响小

众所周知，济南是个中庸的城市，4500多年的历史文化传统让其底气十足。他们信奉中庸，不事张扬，执著于传统，又向往革新，慢条斯理地咀嚼着时代的变迁。在全国一线城市房价高歌猛进的时候，济南房价没有出现一线城市的上涨幅度，而是不紧不慢地沿着自己的节奏稳步上扬。同样，在一线城市价格开始松动的时候，除几个大型企业开始打折外，大部分项目虽然有促销活动，但幅度不是太大，只是稳定在原先的价格上稍有折扣。

在和济南部分开发商座谈时，多数开发商仍然对济南的房地产市场形势看好。在一线城市价格松动，多个房地产巨头对房地产市场不乐观的情况下，为什么济南房地产开发商仍然看好济南市场？大部分人的观点是，“济南是个中庸的二线城市，房价也一直受外界影响比较小，济南的房价不会和一线城市那样大起大落。”大部分开发商认为，目前受调控政策影响，销售出现短暂的困难是正常的，但济南一直是“刚需”在唱主角，炒房现象本来就不严重，所以也就不存在很大的泡沫。即使一线城市出现降价潮，济南也没有多少空间可以降。一个开发商计算了一下目前房价的成本，济南市郊的土地价格大约在400-500万元/亩，以这样的地价加上开发的各种费用以及融资成本等方面的费用，开发商的开发成本要6000多元/平方米，该开发商表示，目前已经有部分楼盘的价格打折后在6000多元/平方米销售，开发商还能有多少空间可以降价呢？

与开发商相比，普通购房者虽然对一线城市房价下跌欢欣鼓舞，但面对济南房价时，仍然显得困惑。经常有比较熟的朋友询问济南房价的走向，很显然，中庸的济南让他们感到很无奈，一轮轮调控对济南短暂影响后的房价上扬，已经让他们对济南房价松动信心不足，只能在困惑中等待。

(本刊记者彭亚男）

寒流：持续观望，购房者出手意愿仍低迷

“北京、上海的房价已经降了很多，但是济南这边好像没什么动静，我也不知道是不是该现在买，还是等到年底再说吧。”准备置办婚房的张先生正在持币纠结中；“房地产市场太不稳定了，如果现在出手，万一年底房价降了，这房子不就买亏了，还是观察一段时间再说。”购房者李先生如是说……

从限购令刚刚出台时的“看看再说”，到后来的“等等再看，房价应该会有所调整”，再到如今的“等到年底，房价应该会有动静”，大部分购房者在这半年里大都经历过这样的心路历程。某售楼处的工作人员表示，最近不少购房者的矛盾心情正在加重，即便是有购房意愿的“刚需族”，也在“跌”声一片的大环境中搁浅了购房计划。

数据显示，10月份济南商品房成交量创下了近半年来的销量新低，10月份商品房成交量共计4075套，其中住宅成交2843套，比差强人意的“金九”成交量还要少659套。此外二手房市场也很低迷，不少卖家甚至都有不卖房的打算。在不少二手交易中介门前贴的卖房信息也是很早以前的，信息栏前，很少有人问津。

今年的“金九银十”不但未给济南房地产市场带来转机，相反“冷冬”更加重了购房者的观望情绪，这预示着这场购房者与开发商的心理拉锯战仍将继续。

保温：促销加力，开发商集体掀起优惠潮

继龙湖、星河湾之后，越来越多的一线房企正前仆后继地投身打折促销大潮。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，优惠幅度更扩大至20%至40%……

进入四季度以来，国家对于楼市宏观调控政策的效果逐渐显现，不少房地产开发商为加快资金回收速度、完成全年销售任务，纷纷加大了促销力度。在济南不少楼盘售楼处有“一次性付款，享受九五折优惠”“买房送家电、家具”、甚至“买房送汽车”等促销标语，也有少部分房企通过团购与特价来吸引购房者的目光。在调控持续、全国楼市一片观望情绪的大背景下，大部分开发商纷纷用琳琅满目的优惠措施来吸引购房者的目光，于是“打折促销、以价换量”成为四季度楼市主旋律。

位于经十路以北的精品楼盘重汽?翡翠东郡11月12日开盘，3700元/平方米起价，另有五重优惠，如此用价格“说话”的让利，相信有许多购房者都在蠢蠢欲动“HOLD”不住了，此外宏瑞?星城推出“5万元抵15万元”的优惠活动；恒大城项目二期开盘，推出“认购9.2折”促销活动；道通?山水泉城二期锦园二组团推出交1万元抵3万元购房款的优惠。

虽然济南新房库存持续增加，但与北京、上海等一线城市的楼盘大幅降价不同的是，济南各家楼盘仍然是采取促销和团购等温和的优惠措施，房价没有出现明显下降。济南房价的抗跌，让楼市走向变得更加扑朔迷离。从心理层面上讲，在此环境之下，等待楼市降价是众多购房者持币观望的重要因素。预计未来市场，类似‘特价房\’等形式的变相房价下调在未来一段时期仍将持续，但会存在一定底线。据业内人士分析，在多数人的意识里，年底是抄底的好时机，为了迎合购房者的购房心理，开发商促销力度也在持续加大，不过就目前市场上的优惠力度而言已处在优惠的最大空间，“降价”也已到了临界点，有购房需求的置业者不妨多关注市场，静待出手时机。 (本刊记者张涵）

新闻推荐

领购地税发票不用再跨区跑

时报11月10日讯 (通讯员徐寰彤 高洪生 记者董莉)“以前买发票要走五、六公里的路，现在就近就能办了。”记者从济南市地税局了解到，从11月1日起，济南在全省率先实行地税发票同城领购。这意味着以后领...

济南新闻，弘扬社会正气。除了新闻，我们还传播幸福和美好！因为热爱所以付出，光阴流水，不变的是济南这个家。