以房养老“倒按揭”济南或破冰■北京提出以房养老，正研究措施，有银行在济南试水■上海数年前推行“倒按揭”，因瓶颈众多几近搁浅

作者：孙华

目前，有银行已在济南试水“以房养老”。□本报记者 孙华

“等你离开这个世界时，房子归金融机构；在此之前，你可一直按月领取资金。”这便是“以房养老”的最通俗描述，业内也称“倒按揭”。

今年10月下旬，北京提出“以房养老”概念，鼓励金融机构开展“倒按揭”试点。北京并非第一个“吃螃蟹”的城市，早在2007年上海便推行以房养老试点，但因障碍众多该业务目前几乎已淡出。

随着社会老龄化程度日益加重，以房养老已在不少国家被广为推行。采访中记者了解到，已有银行准备在济南推出以房养老服务项目，“目前相关员工正在接受项目推出之前的培训”。

济南或破冰：

最快将于下月推出“倒按揭”

10月25日，记者从一家银行的济南分行了解到，以房养老按揭业务是该行借鉴国外“倒按揭”的思路，结合国内特点及养老传统推出的养老贷款项目，目前在北京已开始试点。该项目能缓解子女赡养老人的压力，增加老人可支配资金。

问及在济南将何时推行时，该行人员称：“目前与该项目相关的人员正接受培训，如果一切顺利，有望在下个月便可以在济南推出以房养老‘倒按揭\’服务项目。”采访中记者发现，准备推出以房养老“倒按揭”服务项目的金融机构，在济南目前尚只有这家银行。

美好愿景：

退休前“人供房”，退休后“房养人”

与济南相比，北京以房养老项目已进入到实质性操作层面，具体做法值得借鉴。

10月24日，本报记者从北京市民政局了解到，北京发布的“十二五”时期老龄事业发展规划中，首次提出“以房养老”概念。接受采访时，工作人员描绘了以房养老的图景：年轻时贷款买房，到60岁临近退休时把房贷还清，然后把房屋抵押给银行或保险公司等金融机构，这些机构根据房屋估价每月支付一定资金，老人晚年衣食无忧直至终老。房主身故后，金融机构将房产出售，所得用来偿还贷款本息，升值部分归抵押权人所有。

对此，北京市老龄办相关人员表示，通俗来说，“倒按揭”就是退休前“人供房”，退休后“房养人”。政府鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务，“这并不是说政府部门要去开展，而是由政府来鼓励企业等相关机构去试点开展这项业务。”

银行试点：

总体业务量尚不太大

采访中记者了解到，目前一家银行已在北京推出以房养老“倒按揭”服务项目――― 凡年满55周岁的中老年人，或年满18岁的法定赡养人，以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。

接受采访时，该银行北京分行人员告诉本报记者，“以房养老”在具体操作时，当事人把房屋抵押给金融机构，银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。

该人员称：“该项业务申请门槛较高，办理该业务的申请者至少须有两套以上住房，贷款期限最长不超过10年，贷款也必须用于养老。目前，该项目总体业务量不太大。”

即将在济南推出“倒按揭”项目的这家银行，接受采访工作人员表示，目前已有一些客户群在关注该项目了，但总体数量不是很大。

前车之鉴：

上海以房养老无奈搁浅

为解决日益严峻的养老问题，让老年人维持较高生活水准，早在2007年，上海便有金融机构开始推行以房养老“倒按揭”。

10月25日，记者与上海公积金管理中心取得联系。据介绍，当年上海试推过两种以房养老模式：一种是“以房自助养老”，即65岁以上老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配；另一种是“倒按揭”模式，即指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，购买投保人的房屋产权。

该人员介绍：“以房养老实现需要3个条件，首先当事人需要拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利；其次当事人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；再就是当事人经济状况要适中，因为经济条件很好，就没有以房养老的必要，经济条件过低，就不具备以房养老的条件。”实际操作中，真正符合条件的申请人很少，于是推行计划在两年前就近乎搁浅了。

帮你算算“养老账”

住市值百万元的房子，但两个人每月可供支配的收入1500多元，除去日常开支，每月所剩不多。这让一直拥有“有生之年四处逛逛走走”的张先生夫妇至今心存遗憾。为达成愿望，两人想通过“以房养老”的形式把房产“倒按揭”出去。

老张的心愿：晚年手头上宽裕些

家住济南市文化东路吉祥苑小区的张先生，老家是潍坊寿光的，20多年来一直在济南做小生意，攒下了一笔钱。60岁那年，他用这笔储蓄付全款买了这套两室两厅近130平方米的房子，2004年买的，当初花费60多万元，如今二手房评估师给出的市价已是100多万元。

张先生介绍，他购买了养老保险，现在每个月能领养老金1000多元。自从买了房子后，他把老伴刘女士从老家接了过来。现在，刘女士每月能从所在的村里领取每月三四百元不等的补贴。如此一来，两人每月收入约1500元。张先生说：“除去生活费、物业费等开支，每月剩不了多少钱。”

张先生夫妇有一儿一女，但“儿女们的生活压力也很大”，老两口外出旅游的费用根本指望不上儿女。张先生说，现在年龄大了，干不动活儿了，就想在晚年和老伴出去逛逛，坐坐飞机、旅旅游、拍拍照……可钱根本不够啊，平日里都得处处省着花。

理财师算账：以房养老很给力

接受采访时，专业理财师徐洋称，在不考虑通胀因素的前提下，假如你60岁退休，退休后每月花1000元，按平均寿命80岁计算，你将需要：1000×12×20=24万元的养老金，假如每月2000元，你将需要：2000×12×20=48万元的养老金。如果你的身体很健康，生活也很美满，活到100岁呢？答案是：活到100岁，每月2000元，你就将需要96万元的养老金！你能保证足够的经济实力应对老年生活吗？“以房养老”或许能够助你一臂之力。

徐洋称，就拿住在文化东路吉祥苑的张先生来说，他的房子市价100多万元，倘若实现了“倒按揭”，按目前平均期望寿命85周岁来算，张先生理论上预期寿命还有19年。粗略来算，19年后房屋折损约28万元，但房屋与土地增值约35万元，但由于需要减除房价评估费、税费等费用，金融机构只能按照房价的70%支付给张先生养老费用，这样算来，张先生每月可以获得的实际生活费金约3200元，加上他与老伴每月1500元的收入，他们每月有4700元可支配，日子会过得非常舒适，能实现好多旅游之类的人生愿望。

【相关链接】

其他国家的以房养老

美 国※

许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式，一是联邦政府保险的倒按揭贷款；二是由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三是专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

加拿大※

超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，由后人处理房产时折还贷款。

新加坡※

60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

日 本※

老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。

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