济阳区法院妥善处理一小区逾期交房集团诉讼案件 半年受理两千余件 近九成调解结案

去年5月，一名业主状告小区开发商逾期交房胜诉并获赔违约金后，济阳区法院在20天内先后受理该小区同类案件500多起。截至年底，同类案件激增至2100多件。面对如此突发的群体性事件，济阳区法院强化诉源治理，创新工作方式方法，强化两级法院联动调解，为审理买卖合同违约类诉讼案件提供了有效的办案路径，收到了良好的法律效果和社会效果。

一石激起千层浪

胡小玲（化名）于2012年11月签订书面合同，购买了济南华德房地产开发有限公司（化名，以下简称“华德公司”）开发的济阳区华德新城（化名）的房产一套，约定的交房时间为2014年10月30日。2015年10月1日，华德公司将上述未经过综合验收的房屋交付胡小玲，并按照约定支付胡小玲逾期交房违约金1.1万多元。2017年3月31日，上述楼房通过了该区工程质量与安全生产部门竣工验收。胡小玲认为逾期交房违约金不足且存在逾期办证情况，故诉至法院主张逾期交房和逾期办证违约金。

济阳区法院审理认为，虽然华德公司于2015年10月1日交房，但其通过竣工验收的时间为2017年3月31日，应当依法将该竣工时间认定为实际交房时间，故判决华德公司依据约定的总房款1%/天的标准，支付胡小玲2015年10月1日至2017年3月31日的逾期交房违约金，并按2017年3月31日的交房时间对逾期办证违约金进行依法处理。

判决结果一出，整个华德小区业主群里瞬间沸腾，起诉、违约、诉状……成为小区的热词。短短20多天的时间内，500多件案件迅速涌入法院。经法官初步了解，该小区12栋楼约3000业户均存在类似的逾期办证、逾期交房、太阳能热水器违约纠纷，如处理不当，可能导致几千件案件的群体性集团诉讼案件，并可能引发不稳定因素。

济阳区法院安排团队专门审理该类案件，同时在距离最近的回河法庭建立专门的人民调解团队专门负责该类案件的调解，一场纠纷化解大战全面展开。

深入基层促化解

济阳区法院在分析到涉华德公司的案件可能爆发后，立即向济南中院进行汇报，请求业务指导。济南中院副院长郑玉与民五庭庭长褚飞等审判人员到济阳专门对涉该公司案件进行调研，对华德公司负责同志和业主代理律师进行了约谈。当场进行了法律释明，经约谈当场调解结案17件，为处理该类纠纷提供了思路。

前期，由于华德公司在法律认识上不到位，不管是逾期办证、逾期交房还是太阳能热水器违约纠纷，一审判决后，华德公司几乎全部上诉。济南中院民五庭由于准备及时、事前了解情况仔细，对华德公司进行了耐心细致的释法说理，促使前期上诉的近百件案件几乎全部调解结案，二审调解结案率达90%以上。有了前期的裁判结果，当事人对案件结果有了合理的预期。济阳区法院充分发挥多元解纷机制作用，积极引导当事人进行人民调解，加大对人民调解的指导力度，加强诉讼调解，同时引导某公司与业主自行和解。截至2019年底，该院受理涉华德新城案件2100多件，调解1800余件，调解率达85%以上。

在妥善审理的同时，济阳区法院加大宣传力度，对前期的裁判文书、特别是经过二审生效的裁判文书，选择典型案例广泛进行宣传，并将文书原文张贴在法庭显著位置，充分发挥生效裁判文书的指引作用，引导广大业主对自己的诉讼请求有合理的预期。对有问题不明白、不知如何维权的当事人，坚持专人坐访接待，对需要上门服务的群体或个人，坚持上门服务、集体回答询问。同时，向有需求的业主发放诉讼“明白纸”，让业主充分了解纠纷处理过程，自行选择处理方式，切实减少业主的诉累，坚决避免方案不一、调解差异引发新的矛盾纠纷。

创新机制解纠纷

在处理大量该类商品房买卖合同纠纷案件的基础上，济阳区法院形成了一套“法官助理主持调解、格式化裁判文书、模板化和旁听式开庭、流程式司法确认”办案方式方法，并在处理类案审判上得到应用和大范围推广。法官助理主持调解率占调解案件90%以上，制作格式化判决书150余份，模板化开庭使庭审时间压缩在20分钟以内，旁听式开庭1个小时内5个案件可同时审结，人民调解达成一致协议的案件，确认率达100%。

受审理上述案件的启发，今年5月，济南中院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用集团诉讼程序若干问题的指导意见（试行）》，对确认商品房买卖合同的效力、逾期交房违约金、逾期办证违约金、合同单项违约责任等与商品房买卖合同有关的同一种类的诉讼标的案件审理进行规范，并对涉及的8种司法文书制作统一的样本，为该类案件审理再次创新了工作机制，确保了当事人权益及时兑现和最大限度节省司法资源。

“同类型案件集团式化解，避免了当事人多次起诉、法院多次审理、败诉方多次上诉，是解决纠纷、化解矛盾最有效的方式方法，应当大力推行。”从事法律工作30多年的该案代理律师说。“同类型案件集团化解，消除了我们不懂法、不会打官司的顾虑，减少了诉讼成本和诉累，为济阳区法院点赞！”该小区业主张某表示。

（本报记者 侯月 通讯员 邱茹）

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