业主共治建设幸福家园 水景花苑居民小区规范化治理初探

本报记者满涛

居民小区历来是社区管理的难点和重点。抓好居民小区管理，从根本上说就是抓好物业的管理。物业涉及千家万户，看似平常，其实干好不易。位于济阳街道草桥口社区的水景花苑小区，以党建为引领，充分发挥业主委员会作用，树立业主共治理念，偕同物业公司抓好小区管理，走出一条居民小区规范化治理的新路子。

党建引领：实现业主共治

如果说，洁净的路面、齐全的设施、满眼的绿色展现小区的外观，那么，详和的笑容、和谐的邻里、暖心的服务则展现了小区的内里。水景花苑，这个毗邻多个大型批发市场和商业区的居民小区，之所以赢得居民的认可，正是做到了“内外兼修”。而实现这一目标，并非一帆风顺。

2012年10月，水景花苑331名居民针对小区管理混乱现象，联名要求成立业主委员会。针对这一要求，街道党工委非常重视，立即着手进行业主代表大会筹备工作，成立了由组织牵头的筹备工作组。

如何选出素质高、能力强、合民意的业委会，入户调查、了解民意是关键。街道党工委抽调专人，和社区“两委”一起挨家挨户登门调查，半个月时间，他们跑遍了现有的五百余户居民，考察产生了34名业主代表，从中又产生了7名业主委员会候选人。每一个环节都严格按程序进行了公示。

12月23日，水景物业区业主代表大会顺利召开，选举产生了水景物业区业主委员会委员，审议通过了《水景物业区业主代表大会议事规则》、《水景物业管理规约》，圆满完成各项议程。

2013年2月6日，业主委员会与物业公司向全体业主发出《团结共建文明物业区倡议书》，倡导做文明业主树文明风范。随后又发出多个公告，全面参与小区管理。在街道和社区党组织的指导下，业主委员会甫一亮相，便以公开、透明、高效的工作赢得了居民和社区的好评。

为更好地发挥党建引领的作用，2015年，济阳街道按照市、区基层党组织建设的部署要求，在小区成立了党支部，实现了组织下沉。小区党支部由一位业主任书记，物业公司负责人任副书记，业委会主任、片警和网格长分别担任委员。党组织像一个纽带，将业主委员会、物业公司和广大居民紧密联系起来，形成了“社区党组织—小区党支部—业主委员会”多方协调服务机制，小区管理工作有了质的飞跃。

自党支部成立以来，他们充分调动小区内资源，扎实开展了丰富多彩的为民服务活动，让每一个居民在活动中感受到党组织的关怀和温暖。还积极通过社区“居民说事”活动表达诉求，在区有关部门的支持下，由济阳街道投入近50万元建起融舞蹈、棋牌、书画、阅读、心理咨询为一体的270平方的水景花苑活动中心，产权归业主委员会所有，成为全市第一个拥有独立产权的业委会。

依法合规：搭起信任的连心桥

无规矩不成方圆。业主委员会成立之初就制订了“依法、民主、公平、公正、公开、透明”的工作原则和“全心全意为业主维权、办实事”的方针，并坚决贯彻落实在为居民办实事中。参与制订这一原则的老党员、业主监督委员会主任牛志胜称之为“十二字”方针。他认为，其核心在于依法合规。

依法合规，说话就有底气，办事就有效率。针对居民意见较大的供暖不热问题，业主委员会从理顺供暖换气站管理机制入手，堵住了“漏洞”，多年来小区暖气不热的问题一朝得解；针对邻近市场租赁户经营的饭店长期向小区内排放油烟问题，他们据理力争，协商不成的情况下，拿起法律武器走上法庭，经审理，法庭完全支持业主委员会的要求，判定饭店向小区排油烟是违法行为。看到这一结果，沿街一些持观望态度的饭店也都自觉改造了排烟管道；小区门面房的产权属于全体业主，其出租收益却长期被物业公司占有，这种做法在很多小区并不鲜见。针对这一行为，业主委员会较起了真儿，拿出《物权法》，一字一句地跟物业公司理论，最终做通了工作，收回了对小区门面房的管理权，每年的收益全部用在对小区的管理上。

有规矩才有方圆，有规矩人心才能齐聚。如果说党组织是小区管理的坚强后盾，那么业主委员会则用“规矩”搭起了信任的连心桥，让水景花苑小区的居民看在眼里，记在心里，齐心协力支持他们的工作。

2019年，由于小区道路铺设的花砖损毁严重，居民向物业公司提出修路，物业公司向业主委员会提出修路申请。按照规定，动用维修基金须经过80%以上业主的同意。630户居民，在短时间内统一意见谈何容易。显然，这项任务仅靠物业公司很难完成。在小区党支部召集下，业主委员会、物业公司、居民代表召开联席会议，决定大家的事大家办，齐心协力入户调查，让居民就如何修路充分表达意见，投出自己的神圣一票。调查严格反映民意，不走过场、不搞形式，在居民中引起积极反响，只用了3天就征集齐了630户居民的意见，最终以票数确定采用沥青铺路。

从动议，到立项，从施工，到验收，一条崭新的柏油路从无到有，仅用了42天。这是令人吃惊的速度，这是团结的力量，这是无形的感召。

合作共赢：实现良性运转

“这个小区的业委会权很大！”这是不少来水景花苑参观的人的第一印象。

的确是这样。在水景花苑，对小区的一切管理都置于小区党支部领导下的业委会治理体系之中。在这一体系，物业公司服从业主委员会的领导，涉及小区绿化、安防、修路、供暖等重大事项，都要由物业公司向业主委员会提出申请，批准后才可实施。当然，对于物业公司来说，转变原有的管理方式并不容易，也是经过一年多的磨合交流，良性运行机制才得以逐渐形成。

2013年6月，业主委员会召集全体居民对小区管理状况进行评议，梳理归纳了治安、绿化、环卫、公共设施、服务态度等6个方面30个问题，以公告形式向居民进行了公示，并报送物业公司要求整改。

这些问题中，居民反映强烈的是治安差，每年外来人员入室盗窃案高达数十起，居民很有怨言。接到整改通知，物业公司立即着手改变原来的松散管理方式，开始对小区进行封闭式管理，并安装了300多个探头，进行全天候监控，有效震慑了不法分子。自2015年起，这个小区连续5年实现零发案。

2015年，业主委员会又完善了对物业公司的考核办法，拿出6000元，对小区管理进行分类打分，80分达标，60分及格，达标一分奖励10元，及格一分奖励5元，不及格不奖励。这一做法不仅调动了物业公司的积极性，也明确了改进的方向。

合作共赢，在水景花苑不是一句空话。周到、完善的管理服务让居民赢在心情舒畅，物业公司则在业主委员会的配合下，收缴的物业费由原来的不足50%，达到现在的97.5%，获得了“真金白银”。

对于未来的发展，水景花苑业主委员会有着明确的目标，那就是在小区党支部领导下，携手物业公司，创建无违法侵权、无乱搭乱建、无盗窃案件、无绿化裸露、无乱栽乱植、无垃圾随意堆放、无违规养犬、无公共设施损坏、无服务态度生硬的“十无”文明小区。

这一天，并不遥远。

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