济南房屋征收评估新规正式施行，住宅房屋评估四步走一楼带院 补偿价将不超评估价2%

时报7月30日讯 （记者罗晓飞）市民的房屋被征收，价格评估程序和技术规范直接影响最终的补偿。30日，《济南市国有土地上房屋征收评估技术规范》正式施行，新规范适用于房屋征收评估以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，并进一步明确了被征收房屋的楼层、朝向、成新调整系数。

在城市更新过程中，被征收市民最关心的就是房子补偿价格。房屋征收部门在与被征收房屋的市民确定被征收房屋的补偿标准时，要对该房屋的价值进行准确评估。根据新规范，房屋征收评估一般由房屋征收部门委托第三方评估机构来做，并与其签订房屋征收评估委托合同。该评估包括被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、被征收住宅房屋室内装饰装修价值评估等。其中，被征收房屋价值评估是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据。

被征收的住宅房屋，补偿价值按照其所处区位新建普通商品住宅的市场价格，结合被征收房屋建筑结构、楼层、朝向、新旧程度和装饰装修情况等因素评估确定。新建普通商品住宅则是指房屋征收公告发布时近期建成的，按照国家规定的建筑设计标准和质量安全等技术规范建造，功能齐全、价格合理、能够满足居住生活需要的一般性商品住宅。

新规范将被征收房屋楼层调整系数单位变为“元/平方米”，不同楼层的房屋价值差异更加明确，进而影响最终的房屋评估价值。如坡屋面和经特殊保温处理的顶层可根据实际情况作适当调整，上调幅度不超过100元/平方米；多层带电梯的楼房据实际情况另行调整；一楼附带经统一配建的独立院落时，价格作相应调整，上调幅度最高不超过其房屋评估价值的2%。在成新调整上，以评估基准房为基准，根据被征收房屋的建成年代和维护情况作适当调整，成新调整一般不超过500元/平方米。至于房屋朝向调整以南北朝向为基准，其他朝向0.5%。这样以来，朝向对于房屋价值的影响变小。今年3月，《济南市国有土地上房屋征收评估技术规范》公开征求意见，在听取公众意见，进一步完善后正式印发施行，市辖区适用范围含历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区、高新区。商河县、平阴县参照执行。

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住宅房屋评估技术路线

1.测算新建普通商品住宅的市场价格

该区位内有已建成该类新建普通商品住宅的，优先采用比较法，评估时应当依据其销售均价，确定该区位的新建普通商品住宅市场销售价格。

该区位没有该类新建普通商品住宅的，可以采用成本法或其他评估方法。采用成本法时可以依据拟新建项目立项、规划、用地批准文件以及设计图、建设标准、配套设施标准，推算该项目的新建普通商品住宅的市场销售价格。

2.确立评估基准房

在征收项目范围内根据被征收房屋的结构、套型进行分类，每类住宅均设定“标准样本住宅”作为评估基准房。

3.测算基准价格

按照被征收房屋所在区位内的新建普通商品住宅的市场价格，进行结构、套型调整，测算各类评估基准房的基准价格。

4.确定被征收房屋的评估价格

各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，进行成新、楼层、朝向调整后得出各被征收住宅房屋的评估价格。

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