上半年济南楼市稳定与发展共重 挑战和机遇并存

2019年上半年济南调控政策基本延续2018年全面调控的态势，稳中有严，严中有稳。2月济南市重申聚焦“房住不炒”定位，以稳地价稳房价稳预期为目标，加强和改进房地产市场调控，支持合理自住遏制投机炒房，确保市场稳定。二季度开始，济南加大调控监管力度，出台《关于规范房地产开发企业委托第三方代理商品房不动产登记等有关业务的通知》《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》等文件，对竣工验收、物业管理、商品房预售管理、宣传规范等方面进行了补充优化，旨在进一步规范房地产市场秩序。

上半年土地市场回温行业践行高质量发展

2019年上半年济南市（不包含莱芜区、钢城区）总供地（住宅、商业类经营土地）128宗，面积527.79万㎡，同比下降40%；成交土地98宗，土地面积431.39万㎡，同比下降47%；成交建筑面积1039.68万㎡，同比下降36%。2019年上半年土地成交量维持历史较高水平，但由于去年同期土地成交量较高，同比仍呈现下降态势。成交楼面价3909元/㎡，同比上涨5%；平均溢价率回升至12%，同比提高8%。整体土地市场量缩价涨，优质地块引发房企竞拍，带动地价及溢价率提升。

2019年一季度，受2018年下半年大规模土地流拍和春节假期影响，供地积极性较低；二季度开始供地力度加大，分批次推出主城区优质地块，以维持土地市场成交热度。原德锡科技地块、神武地块等多宗优质土地出现高溢价，房企拿地热情较高。远洋、远大、中铁建、鑫都、宝能、华侨城等国内知名房企也选择首入济南拿地，看好济南未来的发展潜力和市场前景。

2019年上半年土地供应集中于章丘区、历城区、高新区以及天桥区北部新旧动能转换先行区几大板块，供地区域主要集中在撤市划区的城市新区和重点规划产业区域，将成为未来房地产发展的主战场。

小阳春后市场热度回落下半年市场活跃稳定

2019年上半年济南市（不包含莱芜区、钢城区）新增供应347.45万㎡，环比减少29%，同比增加34%，仍处于历史较高位。成交量500.52万㎡，环比增加16%，同比增加50%；成交量受集中网签影响涨幅明显，实际成交量并不乐观。房价随市场变化小幅波动，整体保持平稳走势。

上半年的楼市表现可分为三个阶段：1-2月份延续年底的“冷清”态势，在2018年下半年低迷的市场环境下，客户观望情绪浓厚。3-4月份迎来楼市“小阳春”，2018年受市场环境影响观望的客群和春节假期积攒的购房需求在节后统一释放，成交量上涨明显。5-6月份房企为冲刺年中任务推盘意愿强烈，但购房需求在3-4月份已经得到释放，短期内购房需求不足。市场竞争压力增大，各种降价促销、打折手段增多，楼市重新进入调整期。

从成交区域来看，槐荫区、天桥区等传统城区发展趋于饱和，成交量维持低位。历城区的新城区如唐冶、雪山、新东站等几大热点片区在售热销项目较多，为成交主力区域，稳居各区榜首。章丘、济阳等城市新区成交量持续走高，呈现出较强的发展潜力。新落户的济南人将集中在供应量充足的区域置业，楼市发展热点将同步向新城区转移。

多措并举稳定市场预期下半年延续平稳走势

下半年受调控趋稳以及销售端压力显现等因素的影响，房企资金链偏紧，土地市场表现将更趋理性。但在维持业务的运营驱动下,开发企业拿地需求较为强烈。根据济南主城区供地计划，下半年土地供应量将有所减少，优质地块仍为市场关注热点。

受工期和年度销售目标影响，下半年的楼市供应量将进一步加大，竞争环境较上半年更趋激烈，房企预计采取更多促销手段保障资金回转。济南楼市长期以来呈现供应制约下的紧平衡状态，预计供应放量将带动成交量的增长。刚需和改善客户需求将进一步释放，受房企拿地成本和货币政策的双向限制，房价将维持稳定。

文来自合富研究院（山东）

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