小区选“管家”到底谁说了算?

□漫画韩征

6月18日，罗马世家小区的住户向本报反映，四年前一度卷走业主缴纳的暖气费的甘肃陇西选矿厂(十年前被省工商管理局注销)“物业”又回来了，并一纸“通知”，强行赶走了由业主委员会推选出来的物业管理人员，住户们不禁要问，小区物业选“管家”到底谁说了算？

事件概述

2008年冬

甘肃陇西选矿厂的物业管理人员卷走业主缴纳的暖气费，罗马世家小区陷入瘫痪……

去年10月

罗马世家小区业主委员会开始实行业主自治管理，小区居民普遍比较满意。

今年4月

甘肃省陇西选矿厂以清算小组的名义在小区贴出一纸通知称，收回物业自行管理。

卷款而走的“物业”又回来了

罗马世家小区位于城关区嘉峪关东路，现建有住宅楼4栋，每栋楼为8层，现有住户358户。由业主委员会推选出来的物业管理负责人周德广一脸无奈，他在接受采访时说，“罗马世家小区的问题很复杂。2008年的冬天，甘肃陇西选矿厂的物业管理人员似乎一夜蒸发，小区突然停暖，后来，从供热站得知，选矿厂卷走了业主缴纳的暖气费，造成了罗马世家欠热力站23万余元的暖气费的问题。小区一时陷入无人管理的瘫痪状态，水、电、暖供给中断，卫生无人搞，垃圾无人清运，小区一片狼籍。”

无奈之下，小区的一些老同志站出来，组织召开了业主大会，选举产生了罗马世家业主委员会，这是向政府行政主管部门依法备案成立的机构，也是罗马世家小区业主代表大会的执行机构。后由业主委员会牵头，先后聘用了正规的物业公司或个人承包，但效果都不尽人意。业委会经过反复协商，并两次召开业主大会，最终确定实行业主自治管理。业主委员会自行管理，从去年10月份开始运行以来，业主们一直都比较满意。

但让业主们没有想到的是，2012年4月9日下午，甘肃省陇西选矿厂以清算小组的名义在小区贴出一纸通知称“……从即日起收回物业自行管理。”

业主们认为，业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权选聘物业管理公司对本住宅区进行物业管理。现行的物业办是经过业主投票表决同意的，是符合国家《物业管理条例》的。甘肃陇西选矿厂既没有经过业主委员会的同意，又无物业管理资质，凭什么接管小区呢？

小区问题上了市长办公会

一位知情的老住户告诉记者，罗马世家小区的问题从一开始建设就埋下了隐患，也远不只是物业管理的问题，2012年5月18日，市委常委、副市长俞敬东主持召集相关部门的负责人就罗马世家小区住户房产证办理等有关事宜进行了研究，并于6月5日出台了一份《市长办公会议纪要》(<2012>72号)：“会议认为，罗马世家小区信访问题形成的原因主要是前期开发商(甘肃省陇西选矿厂)不具备相关建设资质，后期建设中土地使用权多次转让，从而引发法律纠纷，造成土地权属不明晰；在房屋出售过程中，售房主体涉及甘肃省陇西选矿厂、甘肃爱之泰房地产开发有限公司、兰州汉唐置业有限公司等多个单位，部分房屋存在一房多卖现象，形成了房产证办理的历史遗留问题。现原则同意将罗马世家小区房产证办证问题纳入全市解决房屋产权登记发证历史遗留问题工作中加以解决。各相关部门要密切配合，采取有效措施，解决好群众反映的诉求和问题，切实维护群众利益。”

会议特别就物业管理的问题也提出了明确要求：“对群众反映的物业管理、地基下沉、顶层漏水和公用设施等方面的问题，由市房产局负责进行调查协调，城关区政府配合解决。”

据悉，相关部门正在根据《市长办公会议纪要》(<2012>72号)的要求，就罗马世家小区住户反映的问题展开调查和处理，本报将继续关注此事。

马上评论

业主不该是受气的“小媳妇”

六月

针对甘肃陇西选矿厂以清算小组的名义在罗马世家小区贴出一纸“通知”后，在没有经过业主委员会的同意下，强行接管小区的物业，引起小区住户的一片哗然，很多业主也由此心生疑惑：依据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规，只有业主委员会才能够选聘、解聘物业公司。甘肃陇西选矿厂凭什么强行接管小区物业？

业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构，业主委员会作为业主大会的执行机构，所做出的决定对全体业主是具有约束力的，业主委员会有权选聘物业管理公司对本住宅区进行物业管理，而罗马世家小区现行的物业管理人员是经过业主委员会同意的，是符合国家相关法律规定的，任何个人和团体都不能不通过业主委员会的同意而硬性强制接管小区物业。

2012年4月9日下午，甘肃省陇西选矿厂以清算小组的名义在小区贴出一纸通知称，“行使土地主权义务，鉴于原物业管理不当，造成两处地基严重塌陷，我厂已多次向现管理人员提议修复，但至今未果，为了维护广大住户的利益和安全，决定从即日起收回物业自行管理。”

这里暂切不说甘肃省陇西选矿厂是否有权“行使土地主权义务”，有一个概念性的问题是，按照《物业管理条例》规定，即便你是小区的开发商，也只能是在业主委员会成立之前，负责小区的前期物业管理，业主委员会成立之后，就应该由业主委员会说了算。也就是说，有了业主委员会，小区全体业主就等于有了代言人，可以和物业公司平等对话，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，也可以自主选择自己满意的物业管理企业，真正享受到当家做主的权利。“地基严重塌陷”的“通知”根本不能成为接管物业的理由。

近年来，兰州市物业纠纷已成为小区管理的一个老大难问题，其中牵扯了业主、开发商、物业三方，关系错综复杂。好多小区建成后，物业管理服务也是由开发商组建的物业公司提供。这就常常导致业主和物业公司的雇佣关系出现主客颠倒，在强大的“管家”面前，业主只要对“管家”的服务不满，“管家”就会采取强硬措施，不是停水就是停电，业主反倒成了受气的“小媳妇”。

像罗马世家小区的业主们，他们依靠由他们自己选出来的业主委员会，利用法律给予的平台，以主人翁的姿态来积极维护自身的权益，将小区的物业管理和历史遗留问题向政府有关部门反映，并得到了兰州市政府的重视，而且还上了市长办公会。这才是最有效的解决问题的办法，我们不得不为罗马世家小区的业主们拍手叫好!

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