近年来，在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本日益提高的大背景下，城市商业综合体（街）已成为高端商业地产开发的主流模式。黄山市虽处三、四线城市、人口规模不大、城市

□ 记者 程向阳 文/摄

由天盈财富广场招商会说开去……

7月31日下午，黄山天盈财富广场招商主题会举行，永辉超市、星美影院、肯德基、屈臣氏等商家代表到场，黄山天盈财富广场招商部向到场人员展示了shopping mall的楼层规划、运营动态。

天盈财富广场位于黄山市市府所在地屯溪，是城市东大门的核心地段，该项目拟打造集办公、酒店、商业、住宅为一体的40万方城市综合体，目前30万方欧陆风格住宅区已经成熟，财富广场苹果金街10万方商业已招商星美影院、量贩KTV、电动游艺城、品牌特色餐饮、精品小百货等，全国连锁永辉超市也与黄山天盈签订了意向入驻协议。

2011年2月，黄山天盈福地置业发展有限公司曾与沃尔玛（安徽）商业零售公司签订合同，沃尔玛拟租赁黄山天盈财富广场六期商业裙楼2~3层部分物业，约1.2万平方米，原定2012年5月底进场装修未能达成。2013年4月，沃尔玛方提出解约，让黄山天盈财富广场整个项目陷入尴尬。

2014年11月10日，天盈金融财富广场和永辉超市签约新闻发布会举行，发布会上天盈金融财富广场正式与全国综合超市百强永辉超市签订意向入驻协议，并称永辉超市预计2015年开业。

无论是沃尔玛的解约，还是永辉超市的一再推迟开业，个中真实原因商家均未透露。但从目前看，至少永辉超市及财富广场这一城东城市商业综合体项目不再是纸上谈兵，而是进入了实质性的阶段。

会上，黄山市商务局市场科王玉华科长坦言，永辉、星美等知名品牌的入驻和财富广场商业街的即将开业，将填补城东无大型商业综合体的空白，成为城东及歙县、徽州区约20万消费群体的理想商业场所。

东南西北城市商业网格局形成

城市综合体是一个城市的微缩体，一个成熟的城市综合体，会担负起城市中心或副中心应负的职责，如商业功能、商务办公功能、酒店接待功能、休闲文化功能以及其他公共商务活动功能、居住功能等。黄山市所谓的城市商业综合体若按国际标准规模体量尚达不到，因此只能称其为商业综合街，但之于中心城区目前的人口，这些商业综合体已不算小。

开业于2013年的黎阳IN巷一开始并不被看好。但从近两年的情形来看，商业氛围比预想的要好，因其古朴和现代、传统和时尚、休闲和商业、文化和娱乐等元素于一体而吸引着市民和游客的目光，近来每天晚上人来人往，昔日落寞的黎阳似重又回到了那个繁盛的年代。

勿庸讳言，近年来，在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本日益昂贵的大背景下，城市商业综合体已成为高端商业地产开发的主流模式。黄山市为三、四线城市、人口规模较少、城市空间较小，但城市商业综合体也在逐渐增多。元一、大润发、黎阳IN巷和天盈财富广场，加上新城区碧桂园的商业街区，这意味着，黄山市中心城区东南西北区的城市商业综合体网络格局已经全面形成。

那些烂尾的商业空间

如同地价的一夜飙升，城市综合体的概念似乎也是一夜之间急剧蹿热。在巨大光环的吸引下，不少人认为当今商业地产已步入城市综合体“唱主角”的时代。

但从目前黄山市中心城区目前的总人口、游客数量、地理空间、消费能力等的影响，建设太多的城市综合体并不适合。至少从目前城市商业氛围看，有许多前车之鉴，首当其冲的是城市新街，开业于2001年、当时号称皖南最大的城市商业街，因为股东纠纷等原因停摆，后来杭州的一家公司把新街弄成精品市场，目前二楼还有多间店面空着，效益只体现在房产上。

年代远一点的是黄山大厦、购物中心和徽州商场，这些上世纪90年代末黄山第二商业中心中的大型购物商场，如今不是烂尾楼就是因为产权纠纷一直闲置，效益只体现在尚未盘活的固定资产上。

年代稍近一点的是汇金国际广场和梅西广场，这两个原本打算经营百货的商业综合体至今已经有五年的时间，但招商困难，人气一般。

如果说百货业态不好做，再来看看不远不近的超市业态。在黄山辉煌了十多年的家得利越开越小，甚至退城进郊，开业仅一年多的世纪华联超市2013年6月份关停，曾在屯溪一家独大的台客隆今年3月宣布正式退出屯溪，窥一般可见黄山商业竞争激烈之全豹。

应谨慎综合体一哄而上

尽管，许多人都拿黄山百大和大润发说事，但百大是屯溪第一商业要地，即便近两年整体销售萎缩，但瘦死的骆驼比马大，在“弹丸之地”的屯溪，仍然占据了城市商业的黄金制高点。大润发，近万平米的大商场概念，商品价格的大众化，服务的贵宾化，线上线下的新销售模式，其日进50万销售额暂时也无其它商家出其左右。另外以大润发超市为主体的新黄山步行街城市商业综合体已经渐趋成熟，成为当下屯溪最繁华的商业街区。但除去这两家，也别无更好效益的大商场让黄山市的商业门面光辉万丈。

显然，大规模、大体量、全业态，一座又一座“城中之城”拔地而起，在改变城市面貌的同时，也严重挑战着城市的消费能力。这边厢黎阳才刚刚“上路”，那边厢，培育多年的元一大观街在走“下坡”路，如此权衡，此消彼长，黄山的蛋糕不大，分的人多了，自然都吃不饱。

客观地说，城市商业综合体的大体量、全功能的设计，主流开发商的实力打造，大批品牌商家的引入，综合体因此往往能成为一个城市的地标性建筑，甚至成为城市的新名片。提升了区域的土地价值，拉动了就业和提高了税收。但过多的城市商业综合体也存在发展隐忧。

据研究数据表明，适合大型商业出现的城市宏观经济参数的共性特点为：二线城市GDP超过800亿元，城镇居民人均可支配收入超过5000元，城镇居民人均消费性支出大于4000元。因此，城市商业综合体开发培养一定“得先见到人”，随后方可“慢慢培养商气”。

据市统计局发布的数字，2014年，黄山市财政收入90.6亿元，城镇居民人均可支配收入24194元元，城镇居民人均生活消费支出14721元，农村居民家庭人均可支配收入达10942元，以这样的数据对比，似乎还过得去，但我们的经济总量之低、人口之少、城市规模之小皆是软肋。

记者手记

不要被城市商业综合体的华丽所迷惑

商业综合体本身就是一种风险链，如果城市综合体中一个业态失败了，就可能影响其他的业态，进而影响城市综合体的整体成功。业内人士认为，开发商最容易犯的错误是对当地消费力的判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观；此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等，也是城市综合体开发容易产生的问题。

因此，我们在为一个外表光鲜的城市商业综合体（街）而高兴的同时，也要因地制宜，不能一味求大，不要被城市商业综合体的华丽所迷惑。

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