谨防购房定金被“偷吃”学法用法避风险

刚从农村乡政府退休下来的张先生晚年想在城里安个“家”，近期几乎看遍了歙县县城所有楼盘。 9月27日，他相中了“青山绿水花园”的一套二室一厅（期房），80余平米。在售楼处，售楼小姐极力渲染：“二居室小套特好卖，10月1日以后肯定要涨价。 ”由于担心10月1日以后真的涨价，当日下午张先生就急急地取出一万元交了定金。定金是一张收款收据，收据上注明是该小区“7号楼203室定金”。交了一万元定金后，张先生计划以按揭贷款购买，但当张先生申请贷款时，因其已退休，年龄已超过60周岁，贷款申请被银行拒绝，而他又无力一次性支付20万元房款，因此无法购买7号楼203室。日前，张先生到歙县消费者协会投诉称，他要求开发商退回定金，跑了许多趟，他们总是以种种借口拒绝退还。歙县消费者协会经过调查，认定消费者投诉情况属实，但因为消费者在选购商品房时明确所缴的一万元是购房“定金”，根据相关法律法规的规定，消费者退还定金的要求很难得到满足。

消费者要避免购房定金被开发商“偷吃”，首先必须了解关于“定金”的相关法律规定。目前涉及到定金的法律法规有：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》、《商品房销售管理办法》等。它们对定金问题的规定大致是：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

要避免定金“被吃”，首先是尽量不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房交易签订商品房买卖合同前，签认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序。双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同，开发商取得了该款项，属于不当得利，因此应按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。

在以下三种情况下，购房者是完全可以向开发商要回定金的：

一、开发商没有取得 《房地产预售许可证》，即不具备商品房预售法定条件的情况下，其与购房者约定的购房定金是无效的。根据《合同法》无效合同的处理原则，不论双方是签订《认购协议》，也不论双方是否约定定金退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。

二、如果开发商没有取得《房地产预售许可证》，却故意隐瞒重要事实或提供虚假情况谎称已取得《房地产预售许可证》，开发商须对此承担缔约过失责任，除退还购房者定金外，还应该赔偿购房者利息等资金损失及其他有关财产损失。

三、在开发商具备商品房预售法定条件，取得《房地产预售许可证》的情况下，如果双方只约定了购房者拒绝订立 《商品房买卖合同（预售）》便无权要求退还所交付定金，而没有约定开发商应承担的与定金相对应的责任，购房者则可以该约定有失公平为由，申请法院或仲裁机构变更或撤销该约定，要求开发商退还所支付现金。

歙县消费者协会提醒消费者，一定要熟悉以上涉及“定金”的法律法规，提高自我保护意识，当心开发商偷吃掉你的购房 “定金”。 ·吴德杰·

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