打破租赁合同纠纷的“僵局”

案情介绍：A公司为浙江一家销售农产品、食品的企业，为推广公司的烤红薯产品，2019年5月，A公司与B某签订一份房屋租赁合同，B某将位于屯溪区的某店面租赁给A公司，租期三年，年租金10万元，租期从6月1日开始。A公司支付了第一年租金及保证金共计110000元，A公司在申请营业执照时，因经营范围中包含热食类食品（烤红薯），违反了街道整体规划，未获批准。A公司合同目的落空，认为营业执照办不下来是意外因素，遂于5月29日以微信方式通知B某解除合同，B某认为理由不成立，不同意解除合同，A公司遂诉至法院。

一审法院经审理后认定：双方签订的租赁合同合法有效，某部分经营业务无法实现不影响其他业务的开展，行政限制不属于合同法意义上的不可抗力，A公司解除合同的理由不能成立，微信通知不能达到合同解除的效力，驳回了A公司要求解除合同、返还租金及保证金的请求。

A公司不服判决，提起上诉。二审法院主要围绕“案涉合同是否应予解除，租金及押金是否应予退回”两个焦点进行审理。最终认定：A公司以营业执照未获批为由解除合同不属于不可抗力，也不属于法律规定当事人可以解除合同的情形，故微信通知并不发生解除合同的效力，但因经营烤红薯不符合街道规划，故案涉房屋事实上无法用于经营烤红薯，A公司要求解除合同不属于恶意违约，且案涉合同期限三年，时间较长，在双方已形成合同僵局的情况下，如A公司继续履行合同，对其显失公平，为平衡双方当事人利益，对A公司起诉解除合同予以允许并确认合同于起诉之日起解除，但其作为违约方无权要求B某退还1万元保证金，另酌定A公司再赔偿B某一个月的租金损失8333元。

律师点评：本案经一二审法院审理，终审判决适用“法律或事实上无法履行合同”规定，对矛盾双方的利益进行了平衡，也为日后此类纠纷的解决起到了示范和借鉴作用。

合同的合法解除分为约定解除和法定解除，同时还有另一种解除方式：非恶意违约解除。A公司虽然无法定解除理由，但主营业务“特色烤红薯”无法审批也系客观原因导致，A公司并非恶意违约。在双方形成合同“僵局”的情形下，二审法院引用《合同法》第一百一十条第一款第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”规定进行判决，打破了“僵局”，一方面用保证金不予返还并扣除一个月租金作为对A公司违约惩戒，另一方面也考虑到租期过长，合同一直存续会给A公司造成不必要的损失，判令双方合同自起诉时解除。

店面租赁合同，是民众经济活动中常见的合同形式，在签订合同时应全面了解情况，合同双方除了一般权利义务外，也要知悉相关行政机关对租赁物用途的限制，避免不必要的争议。就本案而言，房东B某显然比A公司更了解政府对街道的商业规划，如果能注意并及时告知，就能避免诉讼发生。

安徽昌法律师事务所律师方馨

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