物业管理“三难”，怎么解？

有调查显示，物业管理与交通管理、环境治理，已成城市居民最烦心的三大问题。 2015年黄山市有十多个住宅小区发生物业脱管现象——

■ 本报记者 吴江海

大门敞开，门岗空空；垃圾箱满溢，车辆无序停放着……2016年第一天，黄山市屯溪区东方家园、山水人家两个住宅小区的物业管理公司同时撤场，令业主备感沮丧。直到记者昨日发稿时，这两个小区仍处于物业脱管状态。

“城镇化建设步伐不断加快,市民对生活品质的要求越来越高，物业管理中的矛盾频现、投诉攀升，成为群众最关注的社会民生问题。 ”黄山市多位人大代表、政协委员接受采访时表示，祛除“物业管理病”病灶，必须创新体制机制，提高城市治理能力，多方联动、对症下药。

物业收费难，难在哪里？

——物管企业小、散、弱，靠减员或提价保运转，陷入恶性循环

“2015年底，小区与长城物业公司的合同到期。由于没有续签合同，长城物业便撤离了。 ”东方家园小区一位业主告诉记者，合同没有续签的原因是物业公司计划将物业费由每平方米0.55元调至0.62元，少数业主不同意提价而陷入僵局。

东方家园是一个有着12年历史的小旧住宅小区。长城物业公司负责人介绍，进驻该小区10年来，日常物管人员有10多人，由于各类成本逐年递增，且累计有60多户业主拖欠物业费达9万多元，公司一直处于勉强维持状态，适当调高物业费也是不得已的办法。

黄山市房管局物业监管科负责人王炫介绍，截至去年底，该市物业服务企业有168家，其中一级资质11家，二级资质8家，均为外来备案企业，本土企业均为三级及三级以下资质。目前，该市物业费平均收缴率在60%左右，中心城区物业费平均收缴率不足70%，物业服务费入不敷出是导致一些小区“被弃管”的主要原因。

物业收费难在哪？王炫认为，一是当地物业服务企业普遍存在小、散、弱现象，日常服务基本局限于“扫扫地、看看门、拦拦车”，加上少数物管企业服务意识不强，人员素质较低，业主意见较大，不愿交物业费。二是一些业主对物业管理存在认识误区，认为小区管理是政府的事，对花钱买服务存在抵触情绪；有些小区的规划设计“先天不足”,预留的停车、绿化等空间不够，先期对技防、物防等设施投入不足，以致业主把小区自身缺陷或不属于物业服务范畴的事，归咎于物业服务企业，借拒缴物业费形式以示抗议。三是业主不断提升的物业需求与物业成本不足间的矛盾日益突出。一些物业服务企业以提高物业费、减少人力物力投入甚至降低服务质量来保运转，导致小区管理不善、业主不满意甚至拒交物业费，陷入恶性循环。

业内人士认为，从长远来看，物业企业经营必须降低对物业费的依赖度，探索包括服务技术研发、模式创新、信息支撑等在内的“物业+”模式，增强公共服务，实现跨越发展。

业主遭侵权，如何维权？

——发挥业委会作用，完善物业服务监管，推行综合执法进小区

大到乱搭乱建、财产失窃，小到车位被占、路灯不亮，一方面是业主质疑物业服务不到位，抱怨维权难，另一方面是物业企业满腹苦水无处吐，叹息生存难。业主与物业之间，似乎有难解开的“疙瘩”。

“小区公共资源属业主共有，物业公司利用这些资源经营广告、停车等业务，但既不公开收益明细，又不给业主分享收益，显然侵害了业主权益。”在屯溪区多个小区采访时，不少居民抱怨，他们所在小区的路面停车位收费一年一涨，但业主从不知道每年停车收入有多少、用在哪里。

“业主主导+专业服务，是理想的小区物业管理运营模式，但许多小区未成立业主委员会，有的即便成立也没发挥作用。 ”黄山市房管局负责人介绍，业主委员会肩负监督物业公司日常管理服务的责任，在业主与物业服务企业间起着桥梁作用，但目前全市成立业主委员会的物管小区仅占31.44%，在屯溪中心城区也只占41.86%。 “业委会的缺位，导致业主维权难、物业企业与业主矛盾纠纷调解难、不合格物业企业退出难、物业企业收费难等诸多问题。 ”

黄山市住建部门相关负责人认为，物业管理作为城市管理的重要组成部分，需要相关职能部门支持配合。首先要支持和引导各小区成立并发挥业主委员会的作用，全面推广物业管理招投标和物业服务履约保证金制度，建立物业服务监督管理和考核体系，完善市场准入和退出机制，形成业主、主管部门与社会各界共同监督的联动机制。其次，积极探索区（县）政府牵头，公安、市容、规划、建设、环保等多部门综合执法进社区的工作机制，依法对小区内各类违章搭建、擅自改变房屋结构、毁绿种菜、环境污染以及乱堆乱放、恶意侵占公共空间和公共设施等违规行为及时查处，为物业管理营造良好的外部环境。

物管覆盖低，如何破题？

——加大小区整治力度，落实属地管理机制，推行以奖代补扶持政策

黄山市房管局最新的一份调查报告显示，该市共有各类住宅小区708个，实行物业管理的住宅小区有353个，物业管理覆盖率仅为49.9%。

“物业管理覆盖率不到五成，一些无物管的小区脏乱差现象长期得不到解决。 ”黄山市文明办一位工作人员认为，提高物业管理的覆盖率，不仅事关文明创建和城市形象，更关乎老百姓的居住环境和幸福指数。

早在2012年，黄山市政府就颁布《黄山市物业管理办法》，明确要求区县政府把小区物业管理纳入社区管理范畴，实行物业服务属地管理。但有知情人士透露，该《办法》颁布 3年了，有些规定基本处于“空转”状态。到目前为止，各区县尚未出台物业服务属地管理的具体方案，物业管理与街道、社区、业主委员会的建设和管理脱节，小区事务管理基本处于放任自流状态。

“落实物业服务属地管理，必须发挥社区的一线作用，使其在业主委员会与物业企业间充当组织者、监督者和协调者的角色。 ”黄山市房管局负责人认为，各区县、街道办事处和社区应探索建立相应的物业管理或服务机构，推行社区管理、业主自治、物业服务“三位一体”的小区物业管理方式。

当地一位多年从事公共管理研究的学者建议，将基础设施先天不足的安置区、老旧小区，纳入各级政府实施民生工程和旧城“三小”改造的范围，多渠道筹措资金，逐步完善小区道路、管网、文体、医疗卫生等基础设施设备和市政配套设施建设；对不具备物业管理条件的老旧小区，市、区县两级财政给予相应的经费补贴，让社居委按照“政府扶持、依托社区、居民自治”原则，为其提供环境卫生、绿化养护、排水管网清淤改造及公共设施设备的日常维护等基本服务。

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