合肥综合体疯长8年仍然“年少”

2001～2013年，合肥市区商业地产竣工面积910万m2，其中2006～2013年占比75%

从第一个商住小区绿地国际花都，到水墨兰亭、天鹅湖畔、书香苑、匡河沿岸的一排排楼盘，合肥市政务文化新区的号召力和聚合力无人质疑；万达广场、银泰城、新地中心，新城国际、蔚蓝商务港、绿地大厦，或商业、或办公，围绕着合肥市政府和天鹅湖美景，扎堆出现。政务区的建设和繁华，对周边区域的辐射也慢慢加强。在心理习惯上，望江西路一直都是政务区的南线边界，而最近开始的合肥肉联厂小区拆迁，引发了对政务区综合体扩容扩界的关注。根据规划，上月末本月初，肉联厂原住宅小区开始拆迁，预计改造工程三年完工，未来将实现商住一体，还将有地铁三号和六号线经过，提升望潜商圈的档次。“我们这里未来的商场应该要比照政务区的样子啊”，住在已经更名为北亚小区的院子里，肉联厂老居民们对这里的期许不低。至于未来这里的商住一体究竟以何种形式出现，目前还尚未可知。不过，在行业内看来，这里十有八九又会崛起一座综合体。“我们现在已经有乐购商圈、港汇商圈，再建一个综合体可能需要更加差异化的规划”，大唐购物广场与港汇广场负责运营的人士认为。

过去8年增长迅猛两大新区商业地产扎堆

被居民寄予厚望的，是在望江西路与潜山路交口能够出现政务区内那样规模、定位的城市商业综合体，购物、KTV、电影、餐饮、电玩城，一应俱全。在市民心目中，政务区的城市综合体“高大上”，是西南宜居的一个主要原因。

观感上，政务区综合体的体量、档次在整个合肥市区内属于中高层，消费群体以写字楼中的年轻白领等为主。从2012年7月开业的万达广场，到今年4月开门的银泰城，综合体在政务区因行政办公、文教体育、金融商贸、旅游度假、居住休闲功能为一体而兴盛。

一年一座大型城市综合体的生长速度，将政务区商圈迅速带入了“战国时代”，也带来了不少的争议和担忧。虽然如今人气逐步回升旺盛，但对于2013年开业的新地中心，最初的一段日子压力颇大。“都熬过来了。”新地一家餐饮店分店服务员回忆，相比以往人气不足时，现在每天店里的客人已经算不少了，尤其是在工作日午餐的时候，周末这里的人流量也在逐步增多。对此，新地中心内的多个商家在接受记者采访时认为，新地中心离万达广场还有一段距离，起初的人气不旺有多重原因。业态同质化程度较高，是被提及的突出问题。

在万达广场、新地中心、银泰城后，合肥政务区仍有两家正在紧锣密鼓地装修中，分别是潜山路与习友路口的华润万象城和金寨路与南二环交口的安粮城市广场。这两家开业后，政务区将有5家大型综合体，记者搜集公开报道及现有资料比对计算，这5家综合体商业面积总计达 70~80万m2，而政务区目前常住人口刚刚接近13万，粗略计算人均商业面积在5m2以上。按照世界发达国家人均1.2m2的标准，这些综合体所面临的后续消费人群动力问题值得注意。

政务区之外，在另一个方向的新区合肥滨湖区，1公里范围内4个商业综合体集中也同样引起关于扎堆以及同质化运营的担忧。滨湖区商业密集原因并不难分析，综合近年来滨湖的推地情况不难发现，“商住地”的占比一直很大，仅就 2014年以来滨湖区已出让的3宗地块来看，用途均为纯商业。

安徽商报记者梳理今年合肥土地市场拍卖、挂牌地块信息发现，全年土地出让中涉及商业的地块（包括商住一体）为65宗左右，占全年总出让土地数比重54%。而来自统计部门的数据显示，合肥市区06～13年，新开工的商业及办公楼面积合计1621万m2，而2001年至去年的13年间，合肥市区累计新开工的商业与写字楼面积为1937万m2；06～13年，合肥市区商业及办公楼竣工面积为686万m2，过去13年间，总竣工面积为910万m2；06～13年，合肥市区商业及办公楼销售面积691万m2，过去13年间总销售面积864万m2。可以看出，06年以来的8年间，合肥商业地产增长迅猛。

合肥商圈5次嬗变 投资必修差异化课

在业内看来，综合体扎堆不可怕，最致命的是高度同质化的问题。

合肥众多综合体中，经常被提及的两个遗憾的例证就是西二环与黄山路口商圈以及长江西路的松芝万象城，一个是沃尔玛超市苦苦支撑几年后，终于看不到未来的潜力而撤场，一个则是开发过程中资金链始终紧张导致建设多年而至今尚未开业。

不过，在专业人士的目光中，选址不当和资金链出现问题属于再正常不过的现象，是城市发展过程中不可避免要交的“学费”，而规划中的差异化竞争定位往往是决定综合体成败的关键。

之心城依托三里庵商圈并提升商圈的消费层次和客流量，是业界谈论较多的较为成功的合肥综合体项目。“我们前期花了 200万进行调研”，安徽梅园投资置业有限公司行政总监李培幸15日向安徽商报记者介绍。之心城从一开始规划时，就注重了与国购卖场超市的区分，并在百货业态方面注重与合肥四牌楼主商圈的百大集团等的区别。“应该说我们的客户群是年轻时尚的群体，虽然单笔数额不大，但消费频次较高。”李培幸说，这就是比较明晰的市场定位。

实际上，李培幸所说的这种差异化竞争，是遵循了城市商业地产发展的历程。安徽商报记者从多份有关合肥市商圈的调查报告中看到，从上世纪80年代至今，本地商圈至少经历了五个层次的嬗变。

最早的三孝口商圈为传统商业占主导地位，由红旗百货、龙图大厦、汇通大厦等崛起为代表；上世纪90年代，以百大集团为首的四牌楼商圈崛起，步行街成为合肥商业亮点，主流百货一度繁荣起来；2004年以前，依然是百货业的天下，商之都、百盛、鼓楼、古井赛特等商场是合肥市民消费的主力场所；2004-2006年内，合肥购物中心与大卖场开始兴起，如国购广场的开业，家乐福超市的进驻，元一时代广场等的开业；2006年以后，购物中心与复合型大商业加速发展，万达等一批综合体登场。

其实，在李培幸看来，城市商圈的每次嬗变，投资开发企业必做的功课就是与已有的业态差异化竞争，这个必修课谁都逃不了。

合肥综合体已超50个 仍然处在少年时代

作为长期对本地地产市场进行研究的机构，合肥学院房地产研究院也是合肥市商业规划的参与起草者之一。“商业综合体的确存在区域规划协调有待优化的问题。”该所副所长凌斌认为。他不否认，合肥部分区域的综合体就目前市场以及人口密度来看，确实存在扎堆以及过剩的危机，但对此他认为应当综合更多的因素去观察。

按照合肥市今年10月商贸流通业发展座谈会上透露出的信息，“十三五”期间，合肥市到2020年将建成经营面积（如银泰、万达等）10万m2的商业综合体30个以上，而目前合肥各种综合体数量已超50个。凌斌说，互联网时代的商业是“鼠标+水泥”，不管电子商务发展到何种程度，人们的商业生活依然需要集合各种需求体验的综合体，只不过未来市场的业态细分将更明显。

他认为，合肥目前综合体局部过剩还是次要问题，主要问题之一是运营机构不够专业。“一定要是专业的公司才知道怎样去配合市场。”凌斌说，理论上对商业地产有个“双8”定律，即投资回收期为8年，年回报率8%的项目被看作是优质资源。

对过剩的担忧，凌斌说从本地经济数据就能基本判断。相对而言，安徽省人均支出（全社会消费品零售总额）在长江经济带11个省份中排7-8名，2013年只有人均房地产开发投资为第5位，其余各项中最差的还在第9位徘徊。与经济带各省相比，安徽省人均财政、可支配收入、住房面积、人均消费力相距较远。

凌斌认为，商业用房面积占商品房面积的比重是考察一个城市商业体活跃度的重要指标。去年数据显示，北京商业用房面积比重为28%，住宅面积为72%；合肥商业用房面积比重为15%，住宅为85%；安徽省商业用房面积比重为11%，住宅为89%。“如果将这比作是年龄，那么合肥还在少年期。 ”他说，因此正在“长身体”的综合体发展势头是好的，当然也要注意“营养过剩”的问题，更要注重提升专业运营水平，从整个城市层面协调好区域间的布局和建设。

记者郜征/文李冠玉/摄

（延伸阅读：“综合体调查”详见A005版）

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