限购取消能激活楼市吗？

8月1日，合肥市房地产管理局宣布取消已实施3年多的限购政策。新政策会为老城区楼市带来多大利好？又会对房地产行业未来发展产生多大影响——

■ 本报记者 史力 吴量亮

老城区波澜不惊，业内期待“金九银十”

8月6日周三上午，天气炎热。合肥市合作化路和长江西路交口一家高档楼盘的售楼部内，进进出出不少看房的人。 “限购取消了，来看看这里的精装修房。 ”一位看房者说，年初来看过一次，但限购不能买，现在可以考虑考虑。“老城区取消限购，肯定是利好。 ”一位正忙碌着的销售代表介绍，此前因为限购，好几位有兴趣的客户只好放弃，最终去新区买房。

或许是受近期不少城市取消限购的 “启发”，刚进8月，此前房地产市场运行平稳的合肥，宣布取消老城区限购政策。记者调查发现，新政策的确引发了市场兴趣，但并没有迎来想象中的量价齐升。

8月4日到6日，记者走访合肥市房地产管理局庐阳区、瑶海区和蜀山区房屋办证交易中心，各区都没有出现排成长队等待过户的场景。 “今天来办手续是按程序进行到这一步了，不是因为限购取消特地来的。 ”在庐阳区房产办证中心，一位正在办理二手房过户的市民张先生说。庐阳房屋办证交易中心政秘科长周根利告诉记者，限购后咨询相关政策的市民多了一点，但办理过户手续的市民数量跟平时差不多。

“从8月2日解除限购，时间只有短短的几天，因此从交易量和价格上看还没有明显变化。 ”安徽辉达集团副总经理邓双喜接受采访时表示，不过政策效果还是初步体现，消费者对老城区房子的关注度迅速提高。

据辉达在合肥的各门店上门量和网络流量看，咨询老城区住房的客户，8月的这一周，比7月底提高了约30%。 “其中大部分是外地户口的人，过去要求有一年以上的社保购买记录才能购房，现在则没有了限制。 ”邓双喜分析认为，新政策主要会吸引两类人，一类是过去不具备买房条件的外地人；一类是手上有2套以上住房的合肥本地人。

作为一类特殊的房源，学区房受到格外关注。 “老城区优质学区房多，很担心政策放开会让价格飞涨。 ”一位合肥市民表示担心。

蜀山区安居苑是合肥知名的学区房小区。8月5日，在走访该小区附近的房产中介门店时，工作人员表示，取消限购后，个别房主提出增加二手房的挂牌价，来咨询的客户也增加了，不过近日的成交量并没有明显变化。

“从房源看，老城区的学区房预计会被激活交易，预计在8月下旬市场会启动。 ”邓双喜说，而今年的9月到10月，有望迎来老城区楼市的“金九银十”。而由于学区房的稀缺性，下半年其价格预计会上涨5%至10%。

新城区“躺枪”，楼市或将加速分化

合肥各个新区，并不在此前的限购政策范围内。但老城区限购取消，释放出不少的优质房源，业内人士认为，这会对新区楼市产生冲击。

8月5日下午，记者在合肥黄山路吉大房产门店遇到市民宋小姐。她告诉记者，原来想在政务区买学区房，但房源有限，而且离现在住的老城区房子太远。现在限购取消，那就想看看桐城路附近的房子，解决孩子的学区问题。

“有较强经济实力的人，基本上都有几套住房，如果再投资房产，只能考虑新城区，这对新城区楼市发展很重要。 ”安徽绿城房地产公司营销部副经理吴舒梅分析，现在老城区放开，必然会分流这部分消费者。

但专家也指出，此前很多想改善居住条件的消费者，受政策制约只有选择到新区购买，这也带动了新区楼市过去几年的火热，特别是一些拥有商业配套或学区、环境等优势的地区，价格不断攀高，并不比老城区低。 “一定程度上，新城区成为限购政策的受益者，推动了合肥城市空间布局的优化。 ”邓双喜说，目前新区逐渐成熟，配套齐全，而且环境更好，因此预期的冲击会比较小。

也有业内人士表示，取消限购也可能会是利好消息。 “毕竟老城区的房源有限，以二手房居多，不但户型和面积有局限，而且税负比较高。 ”邓双喜表示，新城区的房源相对还是有竞争力的。

如果政策刺激了老城区楼市，特别是学区房，推高价格，激活市场，那么也会带动整个楼市的活跃。 “如果只是少数房子成交，对市场影响就不会太大；但如果出现像去年3、4月份那样的恐慌性购房，老城区成交量激增，就会对购房者产生很大的心理影响。 ”合肥学院房地产研究所所长朱德开表示。

吴舒梅表示，政策可能会加速新区楼市的分化，优质房源价格不会受到大的冲击，反而会受益于市场的活跃，价格还会有所上涨。而一些偏远、配套设施不全，或者没有核心卖点的楼盘，未来可能会承受更大压力。

有利开发商拿地，后续政策待观察

新政会对合肥楼市产生多大影响?

“作为行政的调控手段，放开限购是趋势，符合让市场在资源配置中起决定性作用的原则。 ”朱德开表示，现在难以预估取消限购到底会带来多大的成交量。 “但正反两个方面的影响都可能出现，一方面可能刺激需求，带来交易量上升；另一方面，可能传递一个市场‘不好\’的信息，增加市场观望情绪。 ”

从公开信息看，全国46个楼市限购城市中，目前已有30多个城市已放松或取消限购，但从总体看，都未对市场产生明显影响。记者采访发现取消限购并没有影响业内人士对楼市大格局的判断，对于未来合肥楼市的预期也很保守。

数据显示，今年1至6月份，合肥市商品房销售面积为897.25万平方米，共99870套，同比增长0.77%。市场总体平稳，缺乏上升动力。

“放开限购，最大的意义，可能是对土地市场的影响。 ”吴舒梅分析，老城区的开发改造，会有不少地块相继推出。放开限购可以鼓励大型开发商来拿地，建设中高端住宅。

与限购相比，多位业内人士强调，真正对市场有影响的政策是信贷政策，但这一块目前并没有松动迹象。

记者走访合肥市内的多个商业银行，房贷利率总体并没有改变，仍实行上浮或者有条件上浮。如建行针对重点楼盘且愿意提高首付比例的客户，允许申请基准利率，而对于普通楼盘客户，既要提高首付比例也会提高利率，首套房贷利率上浮幅度基本在5%至10%。而邮储银行对于首套房贷和二套房贷客户，利率均进行上浮，分别为10%、20%左右。徽商银行有关人士表示，现在资金面紧张的局面没有缓解，该行暂不会下浮利率，“房贷现在已不是优质业务，我们也不会在这方面下力气拼抢市场。 ”

“下一步信贷政策会不会有松动，现在不好判断。 ”吴舒梅强调，至少到年底前政策应该不会有大的变化。而更长远看，宏观经济和房地产行业本身运行情况，特别是目前取消限购政策的效果，可能会影响信贷政策的变更。

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