抵押门面房拆了，咋维权

近年来，全国各地都在大力推进城镇化建设，新的城镇规划陆续出台，局部功能区详细规划逐步审核通过。在此过程中，土地征收必然成为政府部门全局工作的重中之重。而与银行业金融机构关联密切的是：旧城镇改造项目涉及到的已设定抵押权的土地及其地上房屋被征收，造成的抵押权灭失风险。

之所以有大量贷款与政府土地征收工作密切相关，一是城镇商贸云集，各类个体工商户和中小企业是银行业金融机构的借款主体；二是受抵押物不足限制，城镇居民习惯上用门面房、二套房及企业土地和房产作抵押，以满足生产经营需要；三是政府部门出台的城镇规划需要与社会经济发展阶段相结合，因此具有一定的滞后性，银行业金融机构的业务不可能因土地征收而停滞，更不可能在土地征收工作全部结束之后再发放贷款。

为有效防范和化解此类贷款风险，银行业金融机构应采取以下措施：

1、积极清收。明确可能涉及抵押权灭失风险的贷款责任，积极做好清收工作。对贷款尚未到期、借款人不愿提前还款的，应要求借款人提供新的抵押和担保，确保风险控制在可承受范围之内。

2、加强沟通。银行业金融机构应根据政府部门发布的拆迁公告，积极与房产部门、拆迁部门加强沟通，必要时取得政府部门主要领导的关心和支持，在拆迁改造前以利害关系人的身份提前介入。

3、代位求偿。在政府部门实施拆迁补偿时，银行业金融机构应作为抵押权人参与。虽然拆迁补偿工作政策性强、涉及民生，国家要求专款专用、专户存储，但在借款人怠于行使权利时，银行业金融机构享有代位求偿权。

4、专户存储。对申请现金补偿的借款人，银行业金融机构应与拆迁部门及借款人协商，将补偿资金划入指定账户，在贷款还清后一次性划转借款人。

5、变更抵押。对申请产权调换的借款人，在借款人取得新房屋的产权后，应积极争取设定新的抵押。

《物权法》第一百七十四条对抵押财产“被征收”提供了抵押权保全支持，因此，需要银行业金融机构在实际工作中高度关注此类贷款风险。在协调房产部门、拆迁部门的基础上，积极争取司法部门支持，以进一步维护合法权益。

寿县联社 李良发 王永江

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