浅析不动产统一登记的职业化建设

□李光

自2015年3月我国不动产统一登记落地以来,土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等集中统一由一个部门进行登记,从而使不动产登记机构的职能变得极其丰富,服务内容和形式也更多样化。笔者在此对不动产统一登记的职业化建设谈些体会。

当前,我国不动产统一登记职业化建设尚处起步阶段,存在很多亟待重视的问题:一是人员专业化水平较低。原先分散在各职能部门的登记人员有着不同的要求,也没有专门的登记人员,导致统一登记后人员业务素质参差不齐。二是职业认证和职称序列未建立。不动产统一登记不同于工程、经济领域,是近20年发展起来的管理行业,没有为登记人员专门建立技术职称序列,一般则在登记机构从事信息工作的则套用工程类职称,从事登记工作的大多套用经济类职称。三是缺乏有效的培训教育体系,实行统一登记后对登记人员的业务培训力度远远无法满足时下需要。四是对不动产统一登记的职责认定还较模糊。不动产统一登记是采取形式审查还是实质审查,是承担无过错责任还是过错责任,在理论和实务还存在一定的争议,司法审判对登记责任也有不同的认定。

为了解决上述问题,笔者认为应当高度重视不动产统一登记职业化建设,这主要基于以下原因:一是统一登记的需要。实行统一登记后,机构、人员、体制、机制等都会重新整合、更新,不管是从登记业务的种类、范围而言,还是业务量的不断扩张方面,都需要专业化的队伍承担起这一重任。二是高效服务的需要。提供服务的工作人员既要有责任感也要有较高的专业水平,才会更好地理解服务对象的需求,从而想尽办法满足一切合理的需求。三是提升登记簿公信力需要。不动产统一登记形成的最重要成果是登记簿,这既是物权的法律凭证,也是登记信息对外查询的数据成果,其正确性直接影响政府的公信力。四是登记队伍稳定性需要。每个行业都有相应的法律和行规需要遵守和执行,不动产统一登记要形成自有的特色并受到社会的尊重,则要求有一支稳定而专业的队伍。五是登记固有性质的需要。由于不动产统一登记是以民事行为或行政审批为基础,涉及民法、商法、行政法等多领域法律,虽然不要求登记人员精通这些法律,但也应具备一定的法律知识才能做好日常登记工作。同时,登记形成的大量登记簿和登记档案需要有一定档案基础知识的人员进行科学管理。

由上可知,不管是从行业的发展要求,还是对外服务的需求,不动产统一登记都应加快职业化建设。如何推进职业化建设?笔者建议,着力于以下四个方面进行职业化建设:

一是建立专门的职业认定体系。

职业化是专业化基础上的职业素养和职业精神的一种体现,因此,加强职业化建设,专业化是基础。目前,国内职业化建设比较健全的行业都是技术含量较高的行业。如工程建设类、法律类等,这种职业入门和认定有利于行业的规范发展,有利于队伍素质的提高和人员的稳定,也利于为社会大众所认可。不动产统一登记由于涉及的专业以法律为主,可延伸到信息、测绘、档案等相关专业,由于无法纳入法律职业系列即公检法行列,也无法与单纯的档案、信息工程、经济类职称相提并论,因此应建立登记师之类的专业职称,从入门的登记员开始,建立具有层次感的职业发展平台,只要具备法律、测绘、信息、档案等专业的人员经过考试或上岗入门均可在此职称系列中得以发展。

二是建立系统的人才培训机制。

其一,要建立相应的学科,目前高校中房地产管理专业对不动产统一登记涉及的较少,而且不动产包括的范围远超房、地两种常见类型,因此需要整合散布于海、林、渔、水利等方面与不动产统一登记有关的科目,如果能以不动产登记为主开设不动产统一登记管理专业,建立相关法律、档案、信息、测绘等专业学科则对培养应用型人才将大有裨益。其二,要建立行业培训体系,为加强对实务型人才的教育,应在岗前和岗中建立长期、不同的培养层次,适应不同岗位的复合型人才的机制,只有不断学习才能得到提升,才能更好地服务社会。其三,要持续更新培训教材。要组成一支专业化程度高的业内人士编写登记培训教材,并定期修订以满足工作和培训的要求。

三是建立责任明晰的保障体系。

登记是按一定的行政程序产生物权的执法行为,与登记原因行为如民事行为具有相应的界限,登记的边界决定其承担责任的范围,登记的边界也决定着工作量的大小及人员的配置。

四是建立完善的业务标准。

业务标准化既包括工作行为的标准化,还包括工作内容的标准化。每个行业都应塑造符合其行业特色的工作形象。因此,根据不动产统一登记的业务要求,特别是窗口服务,应制定特定的行为标准,这些行为准则的遵守可以充分体现行业的特点。当然,工作内容的标准化更为重要,标准化也是职业化的最重要体现。不动产统一登记是为社会提供的法律服务,既要让工作人员规范行事,也要让广大群众熟知办事流程和程序,则标准化建设势在必行。在当前已有国家法规、规范性文件的基础上,各地可因地制宜出台合法合理的业务标准,既便于处理不同时期的不同问题,也便于统一口径统一操作。

总之,做好不动产统一登记的职业化建设更能有效保护不动产权利人的合法权益,为建立健全国家自然资源资产管理体制创造条件,为提高国家治理体系和治理能力现代化提供基础支撑。

(作者单位:广西昭平县地产公司)

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