论商品房预售制度的利与弊

单县房地产交易监理所 王 颖

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。1994年出台的 《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上。

对商品房预售制度持支持观点的人，主要是从它的积极作用着眼：商品房预售有利于房地产业的健康发展。商品房预售对于房地产开发商来说非常必要，预售收取定金或房价款，是开发经营企业及时筹措资金投入商品房开发的一个良好途径。此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，预售方式降低了房地产开发的风险，为开发商提供了一笔可观的周转资金。同时，它具有期货的性质，使购买者可以以现在的预期价格来购买未来竣工的物业，而不管物业成交时，房地产市场之冷热，价格之高低。任何一个开发项目，从开发到立项到建设房屋至房屋竣工交付，通常需要数年的时间，正因为周期长，在房屋建设过程中，为预购人选择最佳的时机将预售的商品房转让给第三人创造了条件，从而促进房地产交易的进行，推动房地产市场的进一步发展。预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。

商品房预售制度的弊端在于：预售制度本身具有风险性，其运行需要信息的充分披露，以降低预售的风险。实践中，商品房预售制度虽然给房地产开发商带来了便利，提高了资金运用效率，但却将风险转移给了银行和购买者。如果房价调整或处于下降周期，期房变现房时就会因房价下跌而增加银行坏账的风险，购房者在购买预售商品房时也同样承担了房价波动的风险。同时，又有一些不讲诚信的企业利用预售制度中的缺陷，人为操控期房的供求关系，预售中以广告和宣传资料欺骗消费者，所建项目延期、一房多卖等，使纠纷不断增加。这主要是我国对商品房预售制度信息披露监管不力，又存在着房地产开发商自律性差，法律法规不健全，使一些开发商利用法律漏洞扰乱市场，谋取非法利益，使市场风险过多转移到银行和购房者身上。

综上所述，商品房预售制度的存在，并不是简单的保留还是取消的问题，应根据我国房地产市场的总体情况逐步去完善，以下提出几点建议：

1、调整房地产市场的准入和退出的立法规则。目前，一些不适应市场规律或不符合国家法规的房地产企业，仍然可以通过以前的标准进入房地产市场，同时不合格的企业在以前的标准下很难退出市场，为避免这种情况，我国应当调整准入和退出机制，从源头上对商品房预售制度进行规制。

2、完善预售信息披露法律制度，健全信息披露监管机制。我国房地产法律中应加强对开发商信息的立法，对开发商的信息进行披露监管。要求开发商对购房者所披露的信息必须是真实的、准确的，不得存在虚假、遗漏、欺诈或误导的内容。

3、加强对商品房预售款的监管立法。我国对商品房预付款的管理运用缺乏法律的有效监管，针对我国现阶段房地产开发市场的情况，可采用以政府部门及其直属的具有行政管理职能的事业单位为主，同时由银行及专业的市场法律服务机构进行监管为辅的立法模式。 

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