合肥政务区一法拍房溢价上百万 竞拍人以总价433万拍得98.77㎡住宅专家：高价法拍房对房价不具有导向性

2月25日上午，合肥市政务区一套98.77㎡的住宅被拍卖出433万元，引起很多市民的关注。记者采访了解到，这套法拍房价格高于目前的市场价。合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，一般法拍房价格会低于同地段、同类型商品房价格，个别法拍房价格超出市场价格属于个案，对房价不具有导向性。目前，法拍房在合肥不受限购政策影响，竞拍者可能是无购房资格且又具有购买力的买家。

法院拍卖合肥政务区一住宅拍出433万

2月25日上午，合肥市政务区一套住宅被成功拍卖。记者从司法拍卖平台看到，该房产起拍价为290万元，评估价为322.5513万元。经过激烈竞拍，最终该套住宅被买家以433万元拍走。

从司法拍卖平台上显示的公开信息可以看到，该套住宅位于合肥市政务区九重锦小区，建筑面积98.77㎡，三室一厅一厨一卫，室内已有装修。该套住宅系被阜阳市颍州区法院查封。据了解，此次竞拍吸引了22385次的围观，759人设置提醒，共有15人报名参加竞拍，参与竞拍者需要缴纳30万元保证金，加价幅度为1万元。

竞拍从2月24日上午10时开始，刚开拍2分钟，就有买家率先出价290万元。随后经过88轮竞买，39次延时，最终在2月25日上午10：18角逐出最终成交价：433万元，意味着单价达到43839元/平方米。

法院发布的拍卖公告显示，拍卖成交后，买方应于15日内将拍卖成交价余款（扣除保证金后余款）全额支付，再办理交付手续。

记者调查个别法拍房价格高于市场价

上述法拍房的拍卖价，与市场价格之间有多大差距呢？新安晚报、安徽网、大皖新闻记者从链家APP上查询到，近三个月以来，九重锦小区在该平台上与法拍房相似的90多平方米三居室户型共有3套成交记录，单价从3.7万到4.0万不等。

2月25日下午，记者联系上了合肥市政务区一家房产中介。该中介看过上述法拍房具体信息后，估算该套房屋市场价格大约在420万以内尚可接受，其认为拍卖出来的价格，确实比市场价高一些。“政务区整体房源较少，还是比较吃香的。”该中介表示，目前政务区内没有在售的新楼盘，只有二手房，且二手房存量有限；其次，2020年政务区房价涨幅较大，房主出现惜售心态，在售房源相对来说并不多，市场行情较好。

记者从阿里司法拍卖平台上看到，2021年2月5日，同样是位于合肥市政务区，天鹅湾花园小区一套136.79㎡的住宅，被拍出494.8109万元。该套住宅起拍价为246.8109万元，评估价为308.5136万元，吸引了22590次围观，26人报名竞拍。按最终拍卖成功的价格，该套住宅单价合到36173元/平方米。

记者从链家APP上查询到，天鹅湾花园小区最近一套住宅成交时间是在2021年1月3日，一套2室2厅的低楼层住宅单价为35458元/平方米；另一套136.66㎡的低楼层住宅在2020年11月成交，总价425万元，单价为31099元/平方米。

在2021年1月7日，合肥市经开区中环云邸一套住宅拍卖也吸引了不少人围观。该套法拍房为112.47㎡，位于23层（共35层），起拍价269.93万元，评估价269.93万元，共14人报名竞拍。最后拍出了390.43万元，单价合到34714元/平方米。记者查询该小区相近时期一套类似户型的住宅成交价为383万元，二者价格相差并不大。

专家观点“高价”法拍房不具有导向性

合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，法拍房房源很少，这个价格只是个案，不是普遍性的，对房价不具有导向性。凌斌表示，一般来说，法拍房价格是低于同地段、同类型商品房价格的，个别法拍房超出市场价格是小概率的事情。

凌斌表示，各地对法拍房限购政策不统一。目前，合肥的法拍房不受本地限购政策影响，有些竞拍人很可能是在合肥没有购房资格且又具有购买力，因此愿意高价买法拍房，这是正常现象。同时，凌斌还认为，如果法拍房超高于市场价，不排除中介机构、投资者等恶意炒作法拍房，“针对一些明显高出市场价格很多的法拍房案例，建议相关部门要调查一下，是否存在扰乱市场秩序的问题，司法拍卖更要遵守法律法规。”

凌斌还提醒，购买法拍房有风险，普通市民如果不具备专业的法务知识，不建议购买法拍房。“法拍房涉及很多法律纠纷，很可能买到了房子，却住不进去或落不了户，甚至因原房主债务不清，让竞拍人蒙受不明损失。”

新安晚报安徽网大皖新闻记者朱庆玲

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上海法拍房首次纳入限购范围

上海法拍房首次被纳入限购，竞买者需具备上海市购房资格。2021年1月25日，公拍网发布的一套拍卖房源在醒目位置标有“限购”字样，提醒无购房资格的竞买者需承担悔拍等法律后果。随后，记者从上海市房管局获悉，这是上海楼市调控组合拳举措之一。

在公拍网首页，位于上海市静安区曲沃路373弄1号1101室将于2021年3月8日10时拍卖，起拍价为286.5万元，醒目位置标有黄色字体“限购”。页面自动弹出提醒：上海法院司法拍卖的上海市商品住房已纳入限购政策范围。拍卖成交确认后，因买受人无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。上海市房管局相关负责人表示，该房源为上海法拍房纳入限购的首套房源。竞买人参与竞买的，应当事先确定在上海具有购房资格。

随着一系列楼市调控措施落地，不少购房者将目光投向不限购、起拍价低的“法拍房”。许多城市的法拍房原则上不限购，对于在部分购房资格较难获得的城市，法拍房对还未获得资格的人群或是不能再购房的人群有着不小的吸引力。据《新民晚报》

□新闻链接

想要“捡漏”法拍房？请注意这些风险

法拍房的来源主要是银行贷款纠纷、民间借贷纠纷、国家没收、财产无主而产生的房源。法拍房因价格普遍低于市场价格，在一些城市又没有购房资格的限制，近年来受到不少购房者的青睐。那么，购买法拍房到底合不合算？有哪些法律风险？

目前主要的网络司法拍卖平台为：公拍网、淘宝网（阿里拍卖）、京东网。拍卖网站会列明很多购房参考的重要信息，比如房屋类型、拍品现状、权属状况、是否带租、是否占用、户口情况、税费承担方式、欠费情况等。但拍卖公告上通常标有：本院不承担标的瑕疵担保责任。竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。

司法拍卖不像普通网购一样可以7天包退。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》相关规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

法拍房如果存在长期租赁备案，拍卖公告中会显示“带租拍卖”，但私下签订的租赁合同一般没有租赁备案。蓝鲸法拍创始人、国家注册拍卖师王胜蓝提醒法拍房购房人，在拍卖成交前，一定要调查清楚法拍房的承租情况，如果拍卖成交之后再与承租人协商清房，一旦承租人坐地起价，对于买受人来说风险太大。

过户和税费问题也是法拍房购买者常遇到的坎。“为了避免出现法拍房过户难的情况，购房者在拍卖前要仔细阅读公告，确认税费负担情况，最好能够查询房产历史交易记录和产调信息。”王胜蓝提醒，法拍房购房者特别要注意一些无法过户的房屋类型：市政配套用房的所有权是登记在市政机关名下的，只有特定人员才能办理过户；有些公房的部分产权或者全部产权是归国家所有的，过户条件很苛刻；历史保护建筑未经批准不可以发生买卖、交换、赠与等行为；土地性质是集体土地的房屋，即“小产权房”都是没有房产证的。综合报道

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