三百业主联名讨要小区会所使用权 事发省城海棠花园，律师称关键看是否已经计入业主公摊面积开发商：谁主张谁举证；规划部门：正调查核实，将尽快反馈

“小区配套的会所建成十多年了，到现在不仅没有还给业主，还被开发商租给他人经营，我们业主连个搞活动的地方都没

有。”近日，合肥市庐阳区海棠花园近三百名业主联名向本报反映，他们认为会所归全体业主共有，希望收回会所使用权。对此，小区开发商却说，会所虽然没有独立产权，但由其独立建设，业主主张产权可以举证。记者调查了解到，海棠花园所在社居委也希望收回会所，办个居民活动中心，但未能协调成功。那么，这个小区会所到底归谁所有？

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业主反映会所归业主共有，开发商不应独占

近日，新安晚报、安徽网、大皖客户端记者接到庐阳区蒙城北路海棠花园小区近三百名业主的联名信，称该小区的会所一直未归还给业主。

“我们查了小区总体规划，上面标明小区配套有会所、幼儿园等公共设施。”业主代表张先生告诉记者。他们在合肥城建档案馆查阅的资料显示，小区建设工程规划许可证上写着“海棠花园会所”。“会所的功能定位就是服务于小区业主，就应该归我们业主所有。”张先生说，“所以，业主们要求归还会所。”

据业主反映，海棠花园会所被开发商租给外来人员开棋牌室、补习班等，导致小区外来人员增多，影响小区的安全。

“为什么认为会所应该是我们全体业主的？首先，开发商没有会所的独立产权。第二，据我们测算，业主购房时会所已经算在公摊面积里了。”另一位业主代表杜先生在接受记者采访时说。根据《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，会所作为公用设施之一，理应属于全体业主共有。

“会所在小区里面要么是商业性质的，要么是业主的公共场所。既然开发商没有会所的产权证，那肯定属于我们业主。”杜先生说。

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记者调查社居委参与协调，开发商拒绝归还

12月7日，新安晚报、安徽网、大皖客户端记者来到庐阳区海棠花园小区，看到会所有三层楼高，里面有多个商铺，其中一楼开设有棋牌室、超市等。

记者在业主提供的小区建设工程规划许可证附件上看到，海棠花园会所的建设单位为合肥市淮河路改造工程指挥部办公室，建筑功能为会所，建筑面积为1950平方米，其规划轴线与小区主景观轴线平行。

当日上午，庐阳区海棠街道清华社居委相关负责人告诉记者，海棠花园会所现在的实际占有人为开发商合肥城改投资建设集团有限公司。此前，社居委曾就此事通过合肥市城乡建委跟开发商联系，希望能把会所的管理权收回，但是对方以会所未计入当时的建房成本和国有资产不得流失为由予以拒绝。

“现在海棠花园小区经过改造，环境变好了，我们也希望能将会所管理权收回，根据业主的诉求，后期打算申报设一个居民活动中心。”

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开发商说会所无独立产权，新法不能管旧事

开发商有没有海棠花园会所的产权？会所是否已计入业主的公摊面积？12月7日下午，记者就此联系了合肥城改集团负责此事的相关人员。据这位负责人介绍，他此前曾接到有关部门关于海棠花园会所的转办件，还在对此事作进一步调查，尚未形成报告，待调查结束后再正式回复。

“这个小区是我们一个分公司开发建设的，会所有规划和施工许可证。”这位负责人说，会所没有独立产权，但是由该公司独立建设的。“《物权法》是在该小区建成之后才正式实施的，不能拿现在的法管过去的事情。”他表示，由于负责此事的工作人员较少，办理起来需要一个过程。

这位负责人还表示，会所没有占用业主的公摊面积，但暂时没办法提供相关证据。“时间太久了，我们还要找到建设单位，把这个资料调出来。”目前，他已经找到以前开发建设该小区的负责人，初步证实未将会所计算在业主的房屋公摊面积中。

“如果业主认为会所已经算在了公摊面积中，他们可以举证，我这边也会安排测绘人员调查。”他说。

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部门回应已着手调查核实将尽快给予反馈

12月8日，省律协社会公益法律服务研究中心副主任、徽商律师事务所合伙人孔维钊接受记者采访时表示，由于海棠花园小区建成年份早于《物权法》出台时间，所以判断会所的所有权是否归全体业主，主要看会所是否算在业主的公摊面积内。“如果会所已经计算在业主的公摊面积中，那么所有权就归全体业主，业主有权要回会所的管理权。”

当天下午，合肥市发改委服务价格处相关工作人员告诉记者，目前该市商品房开发单位在其官网上公示的定价明细并未包括公摊面积。“住宅小区是由市场调节定价，当时提供的材料里也不一定会包含公摊面积的计算。”这位工作人员告诉记者，由于海棠花园小区建设年份已久，调取当年的资料有一定的困难。

12月9日，记者就海棠花园会所是否归全体业主共有联系了合肥市自然资源和规划局。10日，该局相关人员表示已将此事交给庐阳分局调查核实。

10日晚上，该局庐阳分局相关工作人员告知记者，调取档案核实需要一定的时间。若小区年代过于久远，可能还需要到城建部门调取档案资料。这位工作人员表示将在次日初步核实后向记者反馈，本报也将继续关注此事。

新安晚报安徽网大皖客户端记者徐琪琪摄影报道

【相关链接】

如何判断小区会所权属？

小区内的会所、幼儿园、停车位等公共配套设施应当归全体业主共有，还是归开发商所有？有关专家结合我国房地产市场的现状及域外法律经验指出，会所的权属判断可分为以下四种情况：

（1）会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家及地方有关规定确定；

（2）在没有规定的情况下，商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行；

（3）没有规定也没有约定的情况下，如果会所被列入小区公摊面积范围，则其产权归全体业主；

（4）其他情形下，关于产权的归属，应当区分各种投资情况而具体确定，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所产权归开发商。

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