合肥上调前期物业费政府指导价，市民呼吁 小区物业服务水平能否水涨船高？

上周末，合肥市住房保障和房产管理局发布消息：该部门与合肥市发展改革委已正式印发《关于调整合肥市区普通住宅小区前期公共物业服务费标准的通知》（以下简称《通知》）。按照《通知》，合肥市普通住宅小区前期物业收费标准从11月1日起调整，相比此前的标准有明显提高（本报11月10日安徽网报道）。

收费新政

前期物业费指导价提高

按照《通知》，合肥普通住宅小区前期物业公共服务费标准实行政府指导价管理，根据物业类型和物业服务等级制定基准收费标准，上下浮动不超过20%。各级收费标准具体为：有电梯的住宅甲级1.7元/㎡·月、乙级1.5元/㎡·月、丙级1.3元/㎡·月、丁级1.1元/㎡·月；无电梯的住宅甲级1.2元/㎡·月、乙级1元/㎡·月、丙级0.8元/㎡·月、丁级0.6元/㎡·月。

据了解，此前合肥市普通住宅小区物业服务收费政策是2011年原合肥市物价局会同合肥市房产局制定的，具体为：有电梯的住宅甲级1.2元/平米·月、乙级1.1元/平米·月、丙级1元/平米·月、丁级0.9元/平米·月；无电梯的住宅甲级0.7元/平米·月、乙级0.6元/平米·月、丙级0.5元/平米·月、丁级0.4元/平米·月。对比之后发现，新的前期物业费标准相比此前有了较大提升。

对于此次调整，合肥市发改委、合肥市住房保障和房产管理局曾作出说明：目前，合肥市住宅小区物业服务收费标准偏低，其中物业公共服务费标准已实际执行近13年。随着人工费用等的逐年增长，物业服务成本不断上升，现行收费标准难以保证物业服务企业为业主提供标准化规范化服务，与外省同等城市相比，合肥市物业服务收费也处于低水平。

此外，由于收费标准低，部分物业服务企业通过招投标突破、“酬金制”计费、强制提供所谓“增值服务”等违规方式超标准收取物业服务费，市民反应比较强烈。此外，市民对物业的多元化需求同供给不平衡不充分矛盾日益显现，目前物业服务收费标准过低，不利于物业服务提高质量水准，难以满足市民对高品质服务的需求。

名词解释

什么是前期物业管理？

首先，这里要明确一下前期物业管理的概念：前期物业管理是指在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位依法选聘的物业服务企业对企业新建物业实施的物业管理。

《通知》中的物业费标准涉及前期物业服务，实行政府指导价。而政府指导价管理以外的物业服务，实行市场调节价，由业主大会与物业服务企业协商后决定。

前期物业费标准提高，并不等同于提高物业收费。按照《通知》内容，这一标准为政府指导价，是在不具备业主共同决定条件下提供的物业管理价格指导标准，提供的是价格波动区间。物业企业要根据提供的服务收取物业费，并不能以此为理由直接提高物业收费。

另外，《通知》印发前已签订前期物业服务合同的普通住宅小区前期物业服务收费标准仍按原合同约定执行，如需调整，需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数业主同意。

如果你家小区新交付或尚未交付，合同在新规实施之后签署，此次政府指导价的提高，可能产生较大影响。

市民声音

小区物业费会普涨吗？

“我们小区成立了业主大会，物业企业的选聘由业主做主，但我仍然担心物业费上涨。”家住蜀山区的市民王小姐表示，他们小区前期物业公司被罢免了，现在的物业公司是他们新选聘的，收费标准是1.44元/平方米·月。这个价格就是在之前政府指导价的最高标准基础上上浮最高比例20%的结果。现在政府指导价上浮了，而物业企业收费一般都会“就高不就低”。按照这个逻辑，以后他们小区是不是根据新的政府指导价，涨到最高2.04元/平方米·月？

有这样担忧的并不止王小姐一个。事实上，业内人士也表示，政府指导价虽然指导的范围有限，但在市场上具有风向标的意义。政府指导价以外的物业服务价格，由业主依据物业服务的内容、档次等与物业企业具体协商来定，但价格行情可能会受到政府指导价的影响。如果物业企业随着行业“水涨船高”，提高物业费价格，作为业主方则较为被动。

物业服务能涨起来吗？

“我们也并不是说物业费越低越好，关键是，服务费收费涨了，服务有没有跟着涨？”市民吴先生这样表示，现在大家关于物业服务质量对小区房产的保值增值以及居住体验的提升都有认识，如果物业服务水平高，很多人都愿意花更多钱购买更好的服务。

从客观来说，随着经济社会发展，物业管理成本也有所上涨。有的物业服务企业出现了利润空间减少、经费不足、减员降质等问题，可能陷入“物业服务质量下降-业主拒交物业费-居住品质进一步恶化”的恶性循环。

事实上，今年7月至8月，中消协组织了消费维权志愿者和专业调查人员针对中国内地36个城市的148个住宅小区开展了物业服务调查体验活动。结果显示，住宅小区物业服务消费者满意度综合得分62.59分，仅处于及格水平。反映出物业公司无论对于设备设施、绿植、垃圾等“物”的管理，还是在安保、门禁、信息公示等“人”的服务方面，与消费者对美好小区环境的期待存在较大差距。

“物业企业其实有另外一条路：服务让业主满意、想获得更好的服务，再根据实际情况适当上调物业费、升级服务。”吴先生说，怕就怕物业企业只知道涨价，服务质量却是一团糟。目前很多物业服务企业服务水平低下，如果还跟风涨价，就十分需要政府出手干预和监管。

对此，有业内人士建议，合肥明确了物业企业收费的四个等级标准，作为业主，在选聘物业的时候，应尽量细化服务等级和内容，与物业企业签订合同，并进行考核，尽量优质优价，低质低价。

将用好第三方评价手段

政府回应

“收费标准有了，服务标准也要规范、落实到位。”有市民表示，物业服务收费要与服务质量挂钩，对于物业服务质量，政府应该多监督管理，采取有力措施进行考评和督促，确保物业收费“质价相符”。

据了解，合肥市此次给出四档物业服务的量化指标，包括综合服务、公共秩序维护、公共区域卫生保洁、公用部位和公用设施设备维护管理、公共绿化养护等5个方面。比如甲级服务的综合服务方面要求管理人员每日巡查小区2次以上，但谁来监督检查？如果没有执行到位，该怎么处理？这些方面量化考核较难实现。

对此，合肥市房产部门表示，将组建物业管理行业专家库，指导各县(市)、区物业管理部门按照标准开展第三方评价工作。合肥将用好第三方考核评价手段，把评价结果记入物业服务企业和项目经理信用档案，作为项目创优、物业服务收费标准调整、续签服务合同等的重要参考依据。同时将完善守信联合奖励、失信联合惩戒的体制机制，建立信用体系“红黑榜”并定期发布，引导公共资源交易招标单位、开发建设单位、业主大会（业主大会授权的业主委员会）选聘信用良好的物业服务企业。对严重失信的物业企业和项目经理坚决实行强制退出，净化物业管理市场。

新安晚报安徽网大皖客户端记者

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