乐伽公寓宣布停业，称无力还款 托管公司“爆雷”损失由谁埋单

□本报见习记者徐奥萍刘超

7月22日和29日，本报相继刊发《托管公司疑“撤走”房东租户齐担忧》《合肥乐伽负责人持续缺位》两篇报道，关注了合肥乐伽公寓因经营不善引发租客房东信任危机一事。近日，该事件又有最新进展。

8月7日21时许，乐伽公寓官方微信公众号发布公告称，目前公司已经停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。

●租客房东各执一词

“既然乐伽现在发公告说没钱了，根据合同，我们之间的合约就自动解除了，那么我自然是要请租客搬走的。”不少房东看到公告之后都表示要收回房屋，记者在房东万先生提供的《房屋出租委托代理合同》中看到，第七条【合同的解除】第（二）项载明，“因任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除。”

但对于合同自动解除的说法，租客显然不能认同。一位微信名为“清扬”的租客表示既然租客付了租金，自然就能够住下去，房东收不到租金应该去找乐伽要钱而不是赶他们走。据该租客介绍，他租用了两套房屋，一套办公，一套居住，目前房东已经对他断水断电。

在租客们自发组织的维权微信群中，记者看到，有不少租客反映房东有断水断电、砸门换锁、驱逐赶人的情况，对此租客们生气之余又略显无奈。合肥市蜀山区的租客张女士告诉记者，有房主已经要求租客搬离了，“我们也都是受害者，这种情况下房东应该快点去起诉乐伽要钱，而不是撵我们，他们把小孩、老人带过来又吵又闹，已经严重影响我们的生活了。”

北京盈科（合肥）律师事务所孙承龙律师认为，房东所主张的合同自动解除，并没有法律效力。一方面，按照法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如火灾、地震等。目前该情况不能称之为不可抗力，房东无权收回租客的房子。另外在乐伽发布的公告中，明确提到，对于房东、房客同时要求解约的，乐伽无条件同意，并且放弃追究责任，对于房东房客无法达成和解的，可以通过法律途径解决，追究公司应承担的法律责任。

●重新租房给予补贴

8月14日，在合肥市信访接待中心，合肥市住房保障和房产管理局、合肥市公安局蜀山分局经侦大队、蜀山区信访办、蜀山区住建局、笔架山街道等相关单位负责人以及一位轮值律师与6位房东、租客代表沟通协商，并对相关问题进行解答。

合肥市住房保障和房产管理局相关负责人回应称，租客和房东想要回钱，可以通过法律途径起诉乐伽，同时，房东要收房可以先和租客协商，如果无法达成一致，双方可以向法院提起诉讼，根据法院判决来进一步处理。记者了解到，根据《合肥市房屋租赁管理办法》，乡（镇）人民政府、街道办事处应当负责协调和处理辖区内房屋租赁事务和纠纷。租客和房东可以到所属街道办事处，寻求调解。

该负责人还表示，为尽量减少各方损失，他们已经要求合肥市住房租赁协会主导，协调了一批专业化住房租赁企业进一步解决该事。记者了解到，8月12日，合肥市住房租赁协会联合14家合肥市专业化住房租赁企业发布《合肥市住房租赁协会联合声明》称，为尽量减少这一事件对于房东和租客的影响和损失，对于和乐伽公寓正处在合约期的房东，承诺在满足最低运营条件的基础上，将尽最大的努力，积极协助房东解决后续租约、租客协调等问题，最大程度帮助房东减少损失；对于和乐伽正处在合约期的租客，即日起愿意迁入声明企业所属的公寓租住并重新签订租住合约的，参考已签订的乐伽公寓合约，对剩余合同租期给予每月170元的租金补贴，最高可享受12个月房租补贴。

●房东租客谁来埋单

目前，有一小部分损失较小的租客与房东已经协商双方各承担一半的损失。其他受损较多的租客与房东都表示应该由对方去起诉维权。那究竟谁该为这些后果埋单呢？

孙承龙律师表示，从法律上理清房东和租客之间的权利义务关系，即房东有无权利向房客收回案涉的房屋，对于定分止争有重要意义。

首先，根据合同相对性原理，实质上存在两个法律关系，即“房东-乐伽公司”“乐伽公司-房客”。其次，根据现有证据可以认定，“房东-乐伽公司”之间的委托合同关系或者租赁合同关系，根据合同约定，乐伽公司代房东签订租赁合同、收取租金，或者说乐伽公司的转租经过房东同意，即房东向乐伽公司出具转租授权。而“乐伽公司-房客”法律关系则系单一的租赁合同关系。

所以，房东可以解除与乐伽之间合同，但房东不能向租客收回房屋。因为从委托代理的角度而言，乐伽公司与房客之间租赁合同的法律后果由房东承担；从租赁的角度，则乐伽公司得到房东的转租授权，乐伽公司的转租行为合法有效。因此房客是在合法有效的租赁合同的法律关系下占有房屋，房东不能以无权占有要求返还房屋。

对于部分房东反映租客与乐伽的合同期限超过自己与乐伽的合同期限的事实，律师解释，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

目前，从调解的角度出发，律师建议，房东和房客尽量相互体恤、积极协商，确认租客的租赁期限和租金交付情况，另行订立租赁合同，分担损失。

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