楼市“退烧”，调控更密集？

今年上半年，全国各地共发出251项“调控令”，创历史纪录。身处“北上广深”的人可能费解：如此密集的楼市相关政策，竟不是出现在“高烧不退”的2016年、2017年，而是在楼市降温的2019年。

笔者梳理发现，251项政策的发布折射出楼市正处在换挡期。今年调控更多覆盖到了二、三线城市。放眼全国，房地产市场加速分化，冷热不均，地方政府并没有一拥而上选择“一刀切”的调控政策，而是分城施策，有意搭建“四梁八柱”的长效机制。

楼市正在分化：

一线城市温和 热度聚焦二线

即便外界格外“炒作”今年春天的北京二手房市场，但从业多年的经纪人张悦一直坚信北京楼市没有真正复苏。以他负责的望京新城小区为例，成交量和客户咨询量的确多了，但与两年前没法比。

“3月成交量增长的偶然因素很多，比如入学政策、公积金政策和信贷政策的变化，但很快这些需求就释放了，成不了‘大气候’。”此后3个月的市场交易情况印证了他的判断。与3月1.61万套的二手房成交数字相比，4月降到了1.44万套，5月降到了1.38万套，刚刚过去的6月更是降到了1.18万套。

业内感叹，一线城市即便真有“小阳春”，也难“入夏”。

不仅仅是北京。几千公里外的深圳，虽然今年上半年市场低位反弹，但热度不及去年同期，成交同比小幅下降3.6%。一份来自深圳链家的内部数据显示，6月成交均价为5.56万元/平方米，同比下跌6.3%。上海表面看升温，但市场仍在逐渐消化2016年年末的调控影响，虽然成交增加但均价向上乏力，只在低位波动。

二线城市则是另一番景象。近日发布的《贝壳研究院2019年半年报》披露，成都链家二手房成交量同比增加34%，武汉同比增加32.1%，南京同比增加34.5%。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，今年上半年房地产市场分化延续：一线城市在严格调控的背景下，土地市场和一二手房市场均呈现出量升价平态势；二线城市市场热度提升过快，引发了调控从紧政策出台；三四五线城市房价虽保持上升，但土地市场及二手房交易整体热度已有所回落。

政策调控换挡：

由松转紧 监管更加灵敏精细

一度疯狂的还有苏州。由于苏州楼市温度升高正值电视剧《都挺好》热映，也有人开玩笑说“苏大强带火了苏州楼市”。这也引来政府层面果断出手，调控政策频繁加码。

房地产市场呈急剧上升态势的10座城市也遭到了住建部的“点名预警”。笔者注意到，住建部预警都是紧跟国家统计局的房价数据发布，这也代表着房价管控的嗅觉更灵敏了。

除了预警、约谈、问责机制外，楼市调控并没有出现“一刀切”。中原地产首席分析师张大伟说，近年来的房地产市场调控中，更明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任，从而使地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。

据悉，苏州5月新房销售套数出现回落，环比下降10.6%，市场热度消退。最新出台的限售政策给过快回升的市场来了一针降温剂，预计随着市场预期的缓和，后期新房市场会继续回落。此外，今年上半年，杭州、合肥、西安、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市都成为热点，随即出台的调控政策已经对房价上升起到一定遏制作用。

张大伟把去年11月、今年4月设定为楼市调控的两条分界线：去年11月前，大部分楼市调控政策以收紧为主；从11月开始，多地调控政策明显减小，转向以宽松政策为主；但从今年4月19日开始，调控政策再次出现收紧趋势，“房地产调控连续2个月超过40次。”

来自中原地产研究中心的数据显示，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，创历史新高。这251个“调控令”，已不再是单纯的楼市限售、限购等政策，而包含了人才住房、减税、住房补贴等各类与房地产有关、有可能影响楼市的政策。

“调控不仅针对房价，还针对地价、限售、限购、公积金等多维度。”张波也认为，今年上半年，在因城施策的调控思路下，房地产市场正在进入新一轮调整周期，调控的松紧变换在二线城市的体现更为明显。

土地市场创纪录：

如过度升温 不排除政策升级

面粉价格的起伏，往往决定了未来的面包价格。对于房地产市场下半年走势，更多人把目光聚焦在土地市场上：相比一季度土地市场的冷清，二季度部分城市则逐渐升温。根据中原地产的统计，截止到今年6月，2019年上半年土地市场继续活跃，50大城市合计卖地超过2万亿元。

举例来说：苏州市区3场土拍的平均楼面价超过了1.4万元/平方米，平均溢价率突破19%；合肥6宗地块成交总价124.5亿元，平均溢价率108.7%，也刷新纪录。

是什么燃起了土地市场的这把火？一家知名开发商相关负责人解释，一些纯商品房地块的入市吸引开发商关注。比如取消了价格限制、“7090”的限制，更能激发企业的拿地热情。

业内认为，未来楼市政策调控换挡仍将体现为从全国严控到“因城施策”“因区施策”，调控的抓手将从房价层面向土地、限购、金融等维度纵深化落实。

(曹政)

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