合肥楼市发展将迎“大未来”

中国住房市场经过几十年的发展，已走过“启动阶段”“发展阶段”，如今正处于“长效阶段”。无论是调控还是市场本身都在发生着巨大变化。我们正处于一个楼市巨大转折的开端，也可以说是楼市新时代和旧时代的分水岭。那么未来房地产市场是什么走向？住房消费又有什么特征？从历史看未来，我们不妨进行些许猜想。

猜想1市场进入“后开发时代”？

很多人认为，中国房地产市场的“黄金时代”可能已经过去，“下半场”正在到来。同时也应该看到，中国的房地产发展还有很大空间。中国现在实际城镇化水平还不到41%，参照国际经验，城镇化水平要走高到70%~80%才相对稳定。未来还有4亿人要到城市定居，这其中房地产市场的机会还很多。

不过也应该看到，2016年12月中央经济工作会议提出“长效机制”“房住不炒”，房地产市场的逻辑已经发生了根本性改变。随着政策监管的逐步升级，房地产行业利润率和杠杆率的长期下降，传统房地产企业将摆脱住宅开发的单一业务模式，步入“后开发时代”，完成从粗放经营到精细化运营的升级。

开发时代，房地产企业的产品是单一的住宅，竞争力是成本、规模、速度；而后开发时代，最大的不同是产品除了全线住宅，还包括住宅以外的产品。规模不再是衡量房企的唯一标准，产品品质与资产运营能力显得更为重要；房企的经营模式将包括自持经营和租赁经营两种模式，核心竞争力将转到运营和资产管理能力上。

猜想2租赁住房市场崛起？

不少人把2017年看作是住房租赁市场元年。也就在这一年，“购租并举”“租购同权”概念兴起，一系列红利政策出台，住房租赁市场崛起。安居客房地产研究院首席分析师张波认为，在租购并举的大背景下，未来的住房市场正朝三元化方向发展，即商品住房、共有产权住房和租赁住房，用以满足不同群体的住房需求。

有报告显示，目前我国租赁人口已达1.9亿人，租赁市场规模超万亿元。租赁市场的GMV（一定时间内的成交总额）由两个指标决定：一个是住房自有率，一个是租金开支占收入的比重。目前，住房自有率尚无官方数据，行业抽样调查的数据大约在75%；租赁开支占收入比，2016年我国的比重为19%，相对租赁市场成熟国家来说，有10%以上的提升空间。业内据此预测，2027年我国租赁市场或达5万亿元。

对企业来说，解决有房换租家庭、无房整租家庭、年轻白领、低收入人群、农民工5类人群不同的租住需求，为他们提供以可支付为核心的配套资源及服务，是租赁行业需要首先考虑的突破口。不同城市的市场特征又不尽相同。比如一线城市，以上几类住房需求都没有得到很好的满足，需要存量的盘活，也需要增量的开发；三四线城市则不太需要床位产品，也不太需要合租产品。

猜想3买房看板块价值？

当前房地产调控政策背景下，住房正更多地回归居住属性。这一趋势仍将延续。那么什么样的产品能赢得市场？

对于企业来说，在产品打磨上要更贴近用户需求。例如目前女性群体在买房时的主导性越来越强，需要在户型设计和布置上重视以女性的视角展示，比如功能强大的厨房、浪漫的卧室、极富童趣的儿童房等都可以充分关注到不同年龄阶段女性的个性、主张和思想。

对于置业者来说，以后买房将更会精挑细选。从安居客发布的《2018理想居住生活报告》来看，购房者在选择居住空间时，越来越注重人本层面的宜居价值和复合居住需求，以及安全、有质量的社区关系和居住服务。未来住房的消费会呈现几种趋势：其一，除了关注价格，消费者对空间格局需求变得更为复合；年轻人对个人空间的注重凸显，而有经济实力的“60后”人群对智能家居科技认可度已超8成。其二，对居住区域的选择十分重要。在保证可接受的职住通勤距离前提下，选择有良好保值能力的城市区域，可以支撑未来更多的可能性。

具体到合肥，有四类房产属于较好变现的房产：一、区位优势明显的房产，比如合肥老城核心区，享有传统优质医疗、交通等配套；二、具有较高升值空间的房产，比如地铁房；三、具有稀缺生态价值的房产，比如环蜀山板块，以及拥有董铺水库和大房郢水库的四里河“双湖板块”，自然资源不可复制或成就人居高点，特别是后者，随着主城区土地资源越来越稀缺，优势将会越来越凸显；四、享有稀缺优质教育资源的学区房产。

猜想4买房致富一去不复返？

“房住不炒”近两年已成为很多人耳熟能详的热词，房价不会“只涨不跌”的观点也被越来越多人接受。随着政策不断调控，炒房、炒地热正在“退烧”，房产投机正逐步离场，而房地产价值投资成为一个新的风向。

业内人士普遍认为房地产行业“黄金十年”已是过去时，取而代之的将是房地产市场进入存量时代、平稳理性地发展。中国房地产投资“买房就赚”的暴利时代已经过去。一方面，一二线城市的房价已经处于高位，上涨空间非常有限；另一方面，目前不少地方的限购限售政策锁死了房地产的流动性，房地产投机时代终结，价值投资时代到来。“房地产投资不仅仅体现在财务收益上，而且包括各种生活上的综合增值收益。”宜信财富高级副总裁尚筱曾在公开演讲中表示，投资非投机，应重在深入研究、全球配置和科技驱动。从房地产投资的角度，未来十年、二十年自己动手挑哪个城市、哪个区域、哪个地段的哪个房子，这样的房地产投资方式会越来越少。对于非专业个人投资者来说，注意力需要转向去识别专业的机构，让他们去捕捉在全球范围内的房地产投资可以给自身带来的好的收益，房地产投资将更多地剥离投机、个人色彩，趋于专业化。

猜想5房产税即将落地？

多年来，在持有环节征收房地产税一直被认为是悬在楼市头上的达摩克利斯之剑，随时都有可能落下，却始终没有落下。

不久前，《人民日报》刊发了十三届全国人大常委会立法规划，包括房地产税法在内的11部税法同时亮相第一类项目，拟在本届人大常委会任期内提请审议。房地产税5年内提请审议的说法流行开来。

实际上，房地产税从立法到征收一直有三大难题，导致了迟迟不能出台。难题之一是“评估值”的确定，房地产税征收的税基是对工商业房地产和个人住房的“评估值”，评估值本身的确认就是一个复杂的计算过程，涉及的外部影响因素也较多。难题之二是税率的确定，全国一刀切的税率方式并非适合于全国，更多可能性是地方政府存在更大的税率选择自主性。难题之三是如何平衡老账新账，尤其是高房价并不意味着高收入，房地产税很可能加重一些人的生活负担。

不过，征收房地产税是大势所趋，征收条件也在逐步成熟。一旦开始征税，甚至对多套房使用惩罚性税率，势必对房地产惯有的购买、持有思维产生冲击，也将对整个市场产生影响。

猜想6商品房预售制将终结？

最近，合肥市房产局发布《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》（以下简称《通知》）称，合肥将探索建立新建商品房现房销售备案制度，将优化、简化备案手续，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。此前提出“适时开展商品房现售试点”的消息落地。

另一边，深圳首个现售房即将入市、中山通过出让土地大规模试水现售制的消息在全国发酵，预售制和现售制的取舍成为讨论焦点。

上世纪90年代，国内房企资金有限，为了支持房地产市场发展，降低企业资金壁垒，1994年，内地开始采用起源香港的商品房预售制。借助住房预售制度和住房按揭贷款两个金融工具，中国住房市场一路腾飞，期间经历两轮大牛市和两轮相对短暂的下行周期。

房地产行业走到今日，“房住不炒”等原则的提出，已挤出绝大部分炒家，“租售并举”也意味着底层的住房供应结构生变。在现时背景下，改变预售制这一楼市基础制度并非不可能。

对于广大购房者而言，预售制弊多利少，不仅面对期房的装修、规划货不对板的可能，还要承担开发商资金链断裂、楼盘烂尾的风险。不过预售制早已成为房地产市场一项基础制度，而改变基础制度意味着改变市场的游戏规则。业内人士表示，短期内全国全面推行现房销售的可能性不大，不过随着房地产长效机制不断落地，现房销售应该是未来大势所趋。一旦销售制度改变，房企现金流压力将变大，低成本的资产规模快速扩张途径也将不再有。新安晚报安徽网大皖客户端记者胡霞利

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