40城土地成交价同比跌17.7% 溢价率创3年多新低 面粉降价面包会降价吗？

作为房地产上游最重要的资源，土地市场的变化被誉为楼市的先行指标。流拍现象增多的同时，近期各地土地成交均价和溢价率也呈现走低趋势。数据显示，8月份，40个典型城市土地成交均价同比下跌17.7%。土地成交溢价率与去年同期相比下降了20.9%。

前8月西安土地出让金收入增51.1%

易居研究院发布的报告显示，近期全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场也呈现降温趋势。不过，因为上半年的出让规模较大，今年1-8月，40个典型城市土地出让金累计收入仍达到14778亿元，同比增长10.9%，超过历史同期水平。

杭州、上海、重庆、北京和佛山是今年以来土地出让收入最多的五个城市，1-8月累计土地出让金总额分别为2216.2亿元、1087.2亿元、828.8亿元和740.5亿元。其中，杭州在5月份出让的百井坊地块以107亿元总价成为近期的全国地王。不过，在最近一段时间，杭州土拍市场不断遇冷，8月底接连出现3%、2%和0%溢价率成交的情况。

从土地收入同比变化看，有14个城市减少，剩余26城市同比增加。西安在前8月土地出让金总额为396.7亿元，出让金收入排在这40个城市的第14位，同比去年增加了51.1%。

近期西安土地市场可以说冷热混杂。继8月中下旬有两宗地块因竞买人数不符合拍卖文件约定而流拍以后；华侨城、保利等接连以大手笔在西咸区域摘地；本周一，西安市国土资源局公告显示，位于经济技术开发区草滩六路东侧JK1-3-124和JK1-3-125的两宗地块，因有关单位对宗地权益提出异议，中止拍卖出让，重新拍卖出让时间另行通知。

部分城市近期土地溢价率降至0%

业内一般把土地称之为“面粉”，把房子称之为“面包”，现在面粉价格出现降价，面包会降价吗？土地流拍增加的同时，土地成交均价继续呈现环比下跌趋势。8月份，40个典型城市土地成交均价为4472元/㎡，环比下跌2.9%，同比下跌17.7%。与7月份相比，土地成交溢价率下降1.7个百分点，与去年同期相比下降了20.9个百分点。

易居研究院研究院沈昕表示，8月份17.3%的溢价率已创下自2015年6月以来39个月新低。过去一年土地溢价率快速下滑，除了政策调控因素，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月土地成交溢价率还会继续下滑。

各城市溢价率出现分化趋势。洛阳在8月份溢价率104%为最高，合肥和北海也超过70%。西安在8月份土地成交溢价率为26%。此外，上海、深圳、青岛等10个城市溢价率为0%。

地产评论人士王建红认为，各地土地市场交易量涨跌很大程度还取决于当地供地情况。从周转和储备角度看，房企拿地的热情仍在，但扩张策略可能会有所调整。受融资渠道收窄和公司债集中到期等因素影响，开发商将更加看重地块的性价比，而不是不计成本的去抢高价地，这可能影响成交均价和溢价率维持在较低水平。

有业内人士认为，一般来说，土地价格上涨，会导致房子的价格上涨。但是，土地价格的下跌，并不一定会导致房子的价格下跌，因为除过土地成本外，建筑、建安、绿化等等成本并不一定会下降。再说，开发商为了保持自己的利润率，绝对不会主动去降价。房子会不会降价是个老话题，不能因为土地价格下降，就判断房子价格下跌，没有这么简单。

华商报记者 李程

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