“住”的定义不断升级 合肥人对住宅品质、周边配套要求越来越高

如果你在地图上关键词搜索全合肥，可以搜索到100多个带“花园”的小区。可以说，开发商对于项目案名的选择，折射了时代对于楼盘品质要求的提升。随着住宅商品化的发展，40年时间里，从“新村”到“花园”再到“城”、“府”，从红砖楼、筒子楼，到一室零厅、三室两厅，再到复式楼、大平层、别墅，人们开始对住宅品质、周边配套要求越来越高。

2006年，房地产开发企业普遍加大对中小户型和在特定面积内对户型创新的投入力度，在产品细节设计和居住性能上下功夫。合肥市套型面积在144平方米以下的普通商品住宅占商品住宅总量的85%。

2008-2012年，规划套型建筑面积90平方米以下住房（含保障性住房）面积5251万平方米，占各类住房总建筑面积70%以上，约656400套。

从2017年以来，国家统计局公布70个大中城市房价数据显示，合肥90平方米以上中大户型更为保值。

“单位大院”里的柴米油盐

“记得早先少年时，大家诚诚恳恳，说一句，是一句，清早上火车站，长街黑暗无行人，卖豆浆的小店冒着热气……”一首《从前慢》不知唱到了多少人的心坎里，回想上世纪单位大院的邻里关系，少了苛刻多了宽容，少了冷漠多了热情，少了金钱味多了人情味。

一条长长的走廊，串联着很多单间，楼道尽头往往是卫生间和公用厨房。这样的筒子楼在合肥淮河西路还能看到，被各类电线网线缠绕，每户住房面积不到20平方。

位于南二环的制药厂宿舍，则是典型的红砖楼，以前家里不通自来水，通过一楼公用水房取水，后来大家觉得不方便了，每户都从水房接上去一根水管。水管杂乱无章，整个水房昏暗一片，以至于合肥供水的抄表员抄表时都得小心翼翼，防止撞上一头蜘蛛网。

那时候，谁家有一台电视机，基本上就是一个单位大院的电视机了，每天吃过饭，大家搬着小板凳自发地就去看电视了。邻里关系非常融洽。

1990年前,城市建设带有明显的时代色彩，当时的城市住宅建设由国家或集体为单位来进行统一投资、统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼,风格单调,缺乏多样性。

这个时期的住宅建设主要是满足居者有其屋的阶段,在功能上也不尽合理,基本没有户型的概念,仅仅能满足人的基本生活需求。住宅实行的是实物分配。在这个时期,合肥的住宅大部分为工厂的宿舍区,多以行列式布局,条件简陋,环境不理想,大部分是以简易的筒子楼为主。

“从平房到砖混结构6楼，我一步步地都经历过”，合肥市物价局局长王磊告诉记者，过去房改前的房子都是单位的，管理居住。

“以前小区配套的活动中心、绿化也不是太讲究。自2008年以后，很明显地感受到合肥小区建设标准上来了，更加绿色，小区配套商业、服务全部跟上来了。”王磊感慨，这也是合肥市房地产发展不断进步的过程。

讲产品环境功能布局合肥人对住宅品质开始“觉醒”

上世纪90年代，随着计划经济向市场经济的转型,福利分房逐渐取消,迎来了房地产商品化时代的到来,但还带有浓厚的计划经济色彩,购买者以单位、集体为主,辅以少量的个人购房,市场也不是很发达,人们的选择性也很少。

在这个商品化住宅建设的初期,住房还是以解决最基本的居住为主。

“那时候人们买房，也不知道讲究户型，也不关注小区配套、设计，有条件直接就买”，合肥市房地产协会监事会副主席李慧秋回忆。

还是要提琥珀山庄，作为当时的标杆，小区和周边环境设计非常和谐。但是几十年过去，缺点也在显现：整个小区基本都是多层没有电梯，而且也没有考虑过停车位的设计，造成现在整个小区非常难停车。

随着1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》文件出台,福利分房的时代结束,房地产市场的购房主体变为个人。加上随着国民经济的快速发展,人们对生活品位的提高,对居住的要求也得到进一步的提升,而不是仅仅满足最基本的居住功能。从这个时候开始，人们对于住宅品质开始“觉醒”：讲产品、环境、功能、布局,消费者比较成熟了,整个市场比较理性。

从居者有其屋向居者优其屋转变

2000年以后,地产市场进入到大规模的市场化开发阶段。房地产快速发展,这时不仅要有理念,还要有文化,还要讲产品,是房地产发展最为迅速的时期。

根据《2004年合肥市房地产年鉴》记录，随着城市化进程的加快，经济的发展，合肥房地产开发理念出现新变化，合肥市房地产开发已经从数量型、小规模向质量型、大规模和高效益转变，如世纪阳光花园、国际花都、碧湖云溪、龙居山庄、颐和花园等一批档次髙、规模大、配套全、科技新、环境美的生活小区。同时，房地产也由单一的住宅形式向多元化复合型地产方向发展，体育、商务、休闲地产等新型地产模式纷纷亮相，表现出明显的人性化特征。同时，人们对居住的工程、功能、环境质量要求越来越髙。

房地产经过了十来年的发展,在开发理念,建筑风格等方面都日益成熟。随着大型的地产商和国内外优秀设计机构对合肥市场的进入,合肥市场的居住区建设也发生了翻天覆地的变化,大量优秀作品的面世,也开拓了市民的眼界,高端的居住区的出现,人们从居者有其屋,开始向居者优其屋转变。

从开发商拍地就可以看出一二。合肥居住区已经从由城区走向外围，新区和城市边缘地区大型居住区的兴起和老城区改造并存。

老城区在城市化的快速推进中,已无空置土地可以利用,城市用地向郊区化发展,大型社区不断涌现,滨湖新区、北城、东部新城、蜀山西等各个板块逐渐成熟。

在规划设计方面,开发商更加注重以人为本，对地域文化更加关注。以融创中心为例，就注重发掘本地区的文化特色,找到价值的认同,徽派文化作为安徽的地域文化,首当其冲的成为发掘的对象。

在建筑类型上,种类可能更多样,不仅仅局限在传统的几室几厅的概念上,SOHO、酒店式小户型公寓、老年人公寓、LOFT等纷纷涌现。在建筑形象方面,各种风格流派并存,比较有特色的有凯旋门和巴黎都市、万科城等。

未来住宅更科技 居住更生态和谐

从简单的利用地源热泵供暖制冷的科学家园、地矿家园等小区，到如今当代MOMA、皖新朗诗绿郡、华冶翡翠湾等一批科技住宅现身合肥市场，科技让人们住得越来越舒适。

专家预测，生态化居住区将成为未来的主流,生态小区是人工环境与自然环境的有机融合,强调自然和社会、经济协调发展和整体生态化,即实现人与自然共同和谐、共生共荣的可持续发展。

合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，下一步，合肥市住房应该注重适老性的设计。而且装配式的建筑和绿色建筑会得到大力推广。

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