合肥“高溢价”卖房难实现 高价拿地房企选择低调等待

新安晚报安徽网 大皖客户端讯在2015年下半年以及2016年的那一波房地产大行情中，合肥土地拍卖市场十分红火。很多地块拍卖时人气兴旺，地价颇高；不过被开发商拿下后却又大多低调，有的甚至犯了入市“拖延症"，集体面临“尴尬"。这背后是什么缘故呢？

昔日：高价地势头“凶猛"

对于 2016 年的合肥楼市，很多人都还记忆犹新：房子热销，房价节节高，买房几乎成为“全民焦点"。

与之息息相关的土地市场，也成为大家津津乐道的话题。在房价的拉动下，2016 年合肥土地市场红火，不少地块都卖出高价。记者统计显示，2016 年，合肥市域出现了近 20宗高价地块，分别从总价、单价、楼面价刷新了各区（县）历史记录。这其中，地块总价最高的为 76.89 亿元；单价最高的达 2850 万元/亩；楼面价最高的达 22103 元/㎡。这些地块中绝大多数楼面价均超过 1万元/㎡。其中，滨湖、包河、庐阳、高新的最高住宅楼面价都已经突破了1.5万元/㎡。

金隅南七里售楼部及项目外景。

事实上，不只在合肥，2016 年高总价、高单价、高溢价率“三高"地块普遍出现在一二线城市，30 多个城市刷出 340 宗左右单价、总价高价地块，数量创历史新高。

现状：高价地面临“尴尬"

土地在去年引发极具热度的话题，而后人们发现，这些高价地块在今年大多低调了起来，多数没有了声音。仔细来看，这些高价地中，大多数或多或少面临着尴尬的境地。

尴尬一

拿地价格高，售价不能高

去年 10月份以来，关于商品房销售“限价"，各部门陆续出台政策。比如合肥市物价部门有规定：开发商如申请办理备案，且备案价格低于区域内同品质、同类型房源平均备案价的，开设绿色通道，即报即办。也就是说，开发商如果定价低于区域内同品质、同类型项目，将得到政府鼓励。合肥市国土部门也有规定：地块办理住房销售备案价格，不得高于区域内 2016 年 10 月31 日前同品质、同类型项目最高备案价格。商品房交易网签备案方面，合肥市房产部门也实行分级备案制度。不少购房人和业内人士均表示，成交价超过 1.5 万元/㎡的房源备案等待时间较长。

合肥的高价地块楼面价绝大多数超过了 1 万元/㎡，不少都突破1.5 万元/㎡，有些超过了 2 万元/㎡。合肥的高价地块所拍出的价格都刷新了区域的历史最高价，但未来备案的价格却不能高于当时最高备案价格。这就意味着，开发商拿地价格高了，但是销售价格却无法高起来。如此一来，这些高价地块的利润空间就被大大压缩。反过来说，如果开发商想谋求更高的利润，选择入市的时机就很有讲究了。这也是不少高价地块选择“蛰伏"的原因。

尴尬二

邻居地便宜，定价很纠结

去年 11 月 30 日的土地拍卖会上，国土部门出台规定，合肥土地拍卖方式将进行改革，开发商拿地分为举牌应价、书面报价、摇号三个阶段，其中书面报价不得高于或等于区域历史最高价，否则属无效报价。这一举措直接“按住"了地价。自此以后，合肥土地拍卖再没有出现高价地块。相反，一段时间之内，合肥市土地拍卖市场还出现低于预期价格的低价地。

比如去年 10 月 28 日的合肥土拍上，碧桂园以 620 万元/亩的价格拿下新站 XZQTD211号地块，楼面价 仅 为 4650 元/㎡ ，溢 价 率 仅 为63.16%。而同区域、相隔不太远的楼面价最高地块是单价达 1520 万元/亩，楼面价 10363.58元/㎡，溢价率 280%。在保证相同利润的情况下，低价地项目理论上会比高价地项目定价低，开发商在销售时定价有了更灵活的空间。而相比之下，高价地无论是定价还是销售，都较为被动。这种情况还不在少数。合肥对地价“限价"后，不少区域都出现了类似情况。高价地块“站岗"的风险增大了。

尴尬三

限购加限贷，购房者少了

去年 10月，合肥市出台住房限购政策以来，将大批非合肥户籍人士挡在了购房“门槛"之外。这使得合肥楼市的购房群体直接出现“缩水"。加之政策调控之下市场大行情发生变化，购房人观望氛围浓厚，出手变得谨慎。而合肥的高价地项目基本定位于中高端改善房或豪宅，其客群定向高净值人群，这一群体范围限制更紧，如此种种使得这些项目中的不少预期销售较为困难，有的甚至处境艰难。

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未来：明年入市会降价销售吗

目前来看，已上市销售的高价地项目出现分化，有的卖得不错，有的蓄客艰难。2018 年，合肥市场上上一波楼市、土市热潮下产生的高价地块将大概率入市销售。它们的销售前景如何？有没有可能降价销售？或者是有其他出路？

记者观察到，此前一段时间，合肥有些高价地项目已经快速上市。不 过 其 中 有“ 亏 本 "之 嫌 。 比 如2016 年 4 月 28 日，阜阳丽丰以 1480万元/亩竞得肥西[2016]5 号地块。住宅楼面价 10090.86元/㎡，高于当时同地段商品房售价，是典型的“面粉价高于面包价"。2016 年 12 月，该项目高层定价 1.4万/㎡且还有其它优惠；随后，该项目又实行“特价房"销售，房源备案价格下调至高层“1.2 万元+"、洋房“1.3 万元+"。这一价格已十分接近楼面价。2016年 7 月 29 日，金茂联合新华以 2370万元/亩竞得高新区 KI2-2 号居住用地，住宅楼面价 16159 元/㎡。项目原计划打造科技住宅，业内分析认为其入市价可能会超过 2.5 万/㎡。今年 11月，该项目首批房源备案价正式公开，已经不再是精装房，而是毛坯出售，高层均价 20881.98元/㎡。滨湖区的文一塘溪津门项目用地是合肥总价最高的地块。楼面价最高为 19835 元/㎡，之前曾有消息说入市价会到 3 万元/㎡。不过后来首开精装高层均价约 2.2 万元/㎡，洋房均价约 2.4万元/㎡。这一价格被不少购房者当作“捡漏"的价格。

安居客房产研究院首席分析师张波认为，不少高价地块项目开发商选择的是主动拖延。2016年高价地中，有些是合作拿地。这类合作拿地的往往都是品牌房企，而且国企和品牌房企联合拿地更是屡见不鲜，这些地块短期回本获利的压力较小。为了获取丰厚利润空间往往对于上市时间点更为关注，2017 年甚至2018年上市对于这些地块可能并非最佳时机。因此，暂不上市可以被视为“蛰伏"策略，目的是后续更好的入市时机带来更好的回报。

房企拿高价地的最终的目的还是赚钱，但这并不代表其开售前期的房源也必须销价大于成本，整个项目达到预期才是房企的目标。对于资金压力巨大且资金高周转的房企，“三限"之下“断腕求生"亦属正常，在开盘时价格接近甚至低于盈利底线或许是必走之路。当然不同实力以及背景房企对于地块本身的变现获得时间要求、融资的时间成本都差异巨大。“等待"对于部分房企可能是未来更好的赢利预期；对于另一部分则可能是加速自身风险的快速积聚。

本组稿件由新安晚报安徽网 大皖客户端记者 采写

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