“小产权房”变身出租屋 能否让房价

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房租降下来？

8月28日，楼市又传来重磅消息。当天，国土部和住建部联合下发通知，选取13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。专家表示，这表明租赁住房土地的供应将会进一步增加，对于缓解住房供需矛盾，建立房地产长效机制有着很重要的意义。不过，政策对房价影响不大，但对房租来说影响非常大，更多的住房供应显然有利于降低房租。

13城进入首批试点名单

国土部、住建部8月28日印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。通知明确，未来将在13个城市开展集体建设用地建租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土部和住建部批复。

第一批13个试点城市分别是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。

本次通知有下面几个重点：

一是通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

二是村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

三是探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。

专家表示，两部门联合发布的通知，是对住房租赁的进一步探索和完善。此前的文件主要针对国有建设用地，这次把关注点聚焦在另一个土地大户——农民的集体建设用地。

对房价房租影响几何？

利用集体建设用地建设租赁住房，被部分人士解读为土地成本大幅降低，对房价将产生重大影响，甚至会出现商品房价格二三折的房子。这个试点方案对房价的影响真会有这么大吗？

证券时报发表的评论文章分析，利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾。但是，目前集体建设用地建设租赁住房仅在13个城市进行试点，并且采取政府主导、农民集体自愿的原则，试点实施后要在2019年11月开展中期评估，并在2020年底前进行总结。这些试点能否大规模推开及供应量有多大尚不确定，因此对房价能有多大冲击存疑。

另外，也有专家表示，现有的土地和商品房价体系没有本质的扭转；而且这些住房的用途具有唯一性就是租赁住房，和买房体系基本是隔离开的。因此，预计这个政策对房价的影响不大。

不过，在房租问题上，影响会相当大。

从供需关系的层面来说，更多的供应显然有利于降低房租。总体来说，会比由政府主导的公共租赁市场便宜一半左右，比一般的市场租赁房便宜80%左右。

中原地产首席分析师张大伟也认为，集体用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。集体用地的出租房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。因此，他认为这一政策落地后，将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。

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