房子查封后无人住新业主也要交采暖费？物业：串联设计，供暖就发生费用法院：算法不对，只应交基础热费

合肥市银杏苑红枫园小区内有一套住房，因为原业主债务问题，房子被法院查封多年。去年，这套房子通过拍卖被一新业主购得，然而，新业主在办理过户时，物业公司要求他交纳这些年原业主欠下的物业费和采暖费。新业主交了相关费用后，觉得这笔采暖费给的冤。房子都被法院查封，没有人居住，为何这么多年的采暖费一直要收取呢？与物业协商无果，他将物业诉至法院，要求物业还钱。

业主：房子查封了，为啥还交采暖费？

胡先生（化名）于2016年7月在合肥市公共资源交易中心拍买银杏苑红枫园的房子一套。该房屋原业主为冯某某（化名）。

因为债务原因，该房子从2011年1月28日开始，就一直被上海和合肥的法院查封。

胡先生说，他于2016年9月办理房子不动产权登记，因为办证需要，他在小区的物业安徽信达建银物业管理有限公司电脑查询发现，“原业主冯某某共欠物业中心16010元，其中物业管理费3400.9元、采暖费12609.1元。”胡先生称，他与物业公司几轮协商，请求共同到法院执行局协商解决，但是最终没能达成一致，他被迫借款付给物业公司16010元。

后来，法院执行局从原业主冯某某售房款中代扣了物业管理费，但法院执行局认为采暖费不应该缴纳，因为房子查封期间没有使用采暖，因此采暖费不予代扣。

物业：串联设计，管道通了就要交费

胡先生认为，他交给物业的1万多元的采暖费是花了冤枉钱，因为房子一直被查封，是没有人居住，更加没有人在冬季使用采暖设施，“而且冯某某在2013年7月之前向物业公司交费时，只交纳物业费，冯某某不交采暖费肯定是有理由的，说明当时物业也是认可的”。胡先生称，这笔5个年度的采暖费，物业应该退还给他。

因为与物业协商未果，胡先生一纸诉状将小区物业诉至包河区法院，请求物业公司退还他交的采暖费12609.1元。

物业公司辩称，2016年胡先生进到房屋，8月份开始办过户，他就已经知道原业主欠物业费和采暖费。“该房屋的采暖设施是串联的设计，集中供暖的时候，供暖的管道联通都会发生费用。供暖设施在室内，我们不可能拆除供暖设施，基于串联的设施，都会发生供暖费。”

物业公司称，原业主不支付费用与实际供暖没有关系，是因为欠债，房屋被拍卖，无力支付，“胡先生在2016年9月交费，发票写明了是采暖，交费时对此事明知，是自愿交费。”

法院：物业这样算账是不对的

包河区法院审理查明，胡先生交纳的采暖费12609.1元，其中基础热费为700元/年。物业公司每年都向原业主催收采暖费，但是始终没有联系上。

法院认为，物业公司供暖前后向业主催收采暖费时，对于拒绝支付采暖费的住户可以通过不开通供暖设施等措施防止供暖费逾期交纳或不交。本案中，原业主冯某某前期通过交纳供暖费与物业公司达成供暖合同，物业为冯某某开通了供暖设施。

之后冯某某的房屋被法院查封，物业公司向冯某某催收自2011年起的相关欠费未果，物业公司已知悉无法联系冯某某，因此物业公司可以通过关闭供暖设施等方式不再向其供暖，防止损失的扩大。

但因供暖行业的特殊性——热的传导性，在供热过程中存在用热户向停供户传递热能的现象，办理停暖的用户要面临一个热量损耗的客观事实，也就是要交基础热费，物业公司可以向被停供的业主收取相应的基础热费3500元（700元/年×5年）。

因此，胡先生应物业公司要求交纳的采暖费中，除了基础热费，剩下的计量热费9109.1元，没有法定的依据，胡先生有权索回。

近日，记者获悉，包河区法院作出判决，安徽信达建银物业管理有限公司返还胡先生9109.1元 。记者张剑

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