侵害共有建筑物 业主可单独诉权

案例：2008年，宋某在合肥某小区购买了12号楼顶楼706户房屋一套，并办理了房地产权证。2009年，某通信公司与12号楼的另一房主李某签订了房屋租赁合同，李某将其自有的一间房屋出租给该通信公司，作为其通信基站用房，并同意将该租赁房屋所在楼宇的顶楼提供给该通信公司，用于其安装移动通信设备。随后，宋某发现该移动通信基站的安装导致了自己家房屋屋顶漏水，遂要求该通信公司拆除楼顶安装的设备。协商未果后，宋某起诉至法院。法院经过一审、二审最终判决，通信公司自二审判决生效之日起30日内拆除案涉通信设备。

专家点评：我国《物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题若干意见的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据以上规定，本案中，通信设备原本就不属于12号楼的固有部分，其未经过12号楼所有业主的同意，通信公司仅凭与李某签订的房屋租赁合同，便在该栋楼顶部安装通信设备，并且设立该基站也无其他合法理由，这一行为已经构成对12号楼业主们的侵权。宋某作为12号楼业主之一，对其所在楼栋的顶部享共有和共同使用管理的权利，现这一权利被侵害，其要求拆除移动基站、恢复建筑物原状的诉讼请求理应得到法院支持。

专家提醒：楼顶是建筑物不可缺少的基本构成部分，它和楼梯、外墙一样，既不为任何业主专有，也不属于开发商，应归全体业主共有。只有在建设规划上专属于特定房屋，且销售时根据规划列入该特定房屋买卖合同的情况下，才属专有部分。业主私自将公共屋顶出租给他人，这是不被允许的。同时，个人或者企业未经允许，私自改造屋顶，或者私自搭建的行为，不仅违法，而且也会给房屋带来安全隐患。·李少华 韩亚云 本报记者 方偲·

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